Achat d’une maison avec ou sans travaux : comment choisir ?

Acheter avec travaux permet souvent de payer moins cher au mètre carré, de négocier davantage le prix et de personnaliser le logement à son goût, tout en donnant accès à des prêts aidés comme l’éco-PTZ ou le PTZ. En contrepartie, il faut anticiper le coût et les délais des travaux, parfois plus de trois mois, pour ne pas voir le projet déraper.

Lors de vos recherches immobilières, vous avez probablement aperçu des biens nécessitant des rénovations. Si la réalisation de travaux peut sembler compliquée et source de nombreux problèmes, l'achat d'un appartement ou d’une maison avec travaux peut néanmoins comporter de nombreux avantages.

Quels sont les avantages à acheter avec travaux ?

Il existe un certain nombre d’avantages à acheter une maison ou un appartement avec travaux. Nous n'en avons pas toujours conscience, notamment lorsque l'on achète pour la première fois, veillez à ne pas oublier le délai.

Premièrement, la différence de prix au mètre carré entre un logement neuf et un logement ancien peut être particulièrement intéressante. Ainsi, même avec le coût des travaux, et ce sans compter les aides financières (voir ci-dessous), l'achat d'un logement avec travaux permet de faire d’excellentes affaires. Vous disposerez en outre probablement d’une plus grandemarge de négociation avec le propriétaire.

Lors de la revente, vous pourrez également réaliser une plus-value intéressante car vos travaux seront valorisés et vous pourrez sensiblement augmenter le prix au mètre carré.

Par ailleurs, faire des travaux, c’est pouvoir partir d’une feuille quasiment blanche et aménager votre logement comme vous le souhaitez, avec votre disposition et vos goûts personnels. Si vous réalisez un investissement locatif, vous pourrez également en profiter pour adapter votre bien aux tendances actuelles et ainsi augmenter le loyer.

Pour finir, acheter une maison avec travaux, c’est bénéficier d’un certain nombre d’avantages financiers et fiscaux. En premier lieu, l’achat d’un bien avec travaux permet de réduire ses coûts d’achat. En effet, lors d’une transaction immobilière , des frais de notaire sont à payer sur le prix de vente du bien.

Ainsi, à surface équivalente, l’achat d’un bien avec travaux vous coûtera moins cher en frais de notaire que l’achat d’un bien équivalent sans travaux, puisque ces frais ne portent que sur le prix du bâti. Voici un exemple :

Dans le deuxième scénario, l’acheteur économisera donc 3 441 €.

Vous pouvez utiliser notre simulateur de prêt immobilier vous aussi.

Il existe de plus un certain nombre d’aides et de dispositifs fiscaux intéressants (voir plus bas).

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A quoi faut-il faire attention quand on prévoit des travaux ?

Soyez attentif aux délais

Selon le type de travaux engagés dans votre bien, il peut se passer plus de 3 mois entre l’achat du bien et l’installation finale. Pendant ces quelques mois, vous devrez potentiellement cumuler les mensualités de votre prêt et votre loyer si vous êtes locataire. Il est donc important de bien anticiper la durée des travaux et les coûts additionnels qui peuvent être induits par ce type d’achat.

Demandez-vous comment financer vos travaux

Différentes solutions existent pour financer les travaux de votre bien en fonction de leur nature et de la mainmise que vous souhaitez conserver sur ces travaux.

Vous pouvez tout d’abord avoir recours au prêt immobilier, à condition que ces travaux fassent partie intégrante de votre projet, qu’ils ne dépassent pas 10 % du montant du bien et qu’ils se fassent au moment de l’acquisition. Cependant, un prêt immobilier ne couvre pas tous les types de travaux et vous avez l’obligation de passer par un professionnel.

Si vos travaux englobent des travaux non couverts par un prêt immobilier, vous pouvez opter pour un prêt consommation. Simple et rapide à obtenir, son taux est néanmoins plus élevé que celui d’un prêt immobilier et vous devrez également avoir recours à des professionnels.

Vérifiez le DPE du logement

Avant d’acheter un bien à rénover, pensez à vérifier son diagnostic de performance énergétique (DPE) : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués, une interdiction qui s’étendra aux logements F au 1er janvier 2028 puis aux logements E au 1er janvier 2034, selon la loi Climat et Résilience. Un bien classé F ou G peut donc être une bonne opportunité d’achat avec travaux, à condition d’intégrer la rénovation énergétique à votre projet si vous comptez le mettre en location. À noter : un arrêté du 13 août 2025 a abaissé le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE (de 2,3 à 1,9 à compter du 1er janvier 2026), ce qui permet à environ 850 000 logements chauffés à l’électricité de sortir mécaniquement des classes F et G sans travaux, selon economie.gouv.fr.

Comment estimer le coût des travaux quand on recherche son bien ?

Avant d’acquérir un bien, il est essentiel de faire estimer les travaux nécessaires de rénovation. Il s’agit pour vous d’anticiper le coût total du bien rénové afin d’estimer s'il sera dans la moyenne du marché et de s’assurer que le montant total est compatible avec votre capacité d’endettement.

Pour obtenir une estimation précise, il vous faudra demander à un professionnel du bâtiment.

• La première étape est de lister l’ensemble des rénovations que vous souhaitez réaliser. Selon l’importance des travaux souhaités, les prix peuvent fortement varier. Pour un simple rafraîchissement, les travaux peuvent vous coûter quelques centaines d’euros par mètre carré, tandis qu’ils peuvent atteindre dix fois ce montant pour une rénovation totale ou lourde.
• La deuxième étape est de trouver un professionnel compétent, qu’on vous a éventuellement recommandé et qui est en bonne santé financière afin d’éviter le risque d’un arrêt de son activité et donc de vos travaux.
• La troisième et dernière étape consiste à demander une estimation auprès d’un professionnel. En se rendant sur les lieux et en parcourant votre liste de souhaits, l’artisan pourra à la fois se prononcer sur la faisabilité du projet, estimer précisément le budget nécessaire et vous prévenir en cas de problème (montant des travaux disproportionnés par rapport à la valeur du bien, vices cachés, nécessité du recours à un architecte, etc.).

Quelles aides et dispositifs financiers pour mes travaux ?

Selon certaines conditions, la réalisation de travaux dans une résidence principale peut vous permettre de bénéficier d’aides financières et d’incitations fiscales.

Si vous achetez une résidence principale nécessitant des travaux de rénovation thermique (isolation des murs, des toitures, des portes ou des fenêtres, équipements de chauffage, etc.), vous pourrez bénéficier d’un éco Prêt à taux Zéro (éco-PTZ).

Ce prêt peut atteindre 50 000 € pour une rénovation globale, remboursable sur 20 ans, contre des plafonds allant de 15 000 € à 30 000 € pour des travaux ciblés selon le nombre de gestes réalisés, selon service-public.gouv.fr. Il sera versé en une ou plusieurs fois en fonction des appels de fonds des différents prestataires qui réaliseront les travaux, sans intérêt.

Si vous êtes primo-accédant et achetez dans une zone éligible, vous pourrez bénéficier d’un prêt immobilier à taux zéro de l’État, qui pourra financer à hauteur de 40 % du coût d’un achat immobilier avec travaux et sans intérêts bancaires. Depuis le décret du 2 avril 2024, ce PTZ dans l’ancien avec travaux n’est accordé que dans les zones B2 et C, et son remboursement s’étale sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans, selon service-public.gouv.fr.

Pour être éligible, le logement devra être ancien et nécessiter une obligation de travaux (ajout de surfaces habitables, rénovation thermique, assainissement, etc.) qui doivent représenter 25 % du coût total de la transaction.

Pour finir, le Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique (CITE) a été supprimé depuis 2021 et remplacé par MaPrimeRénov’, versée par l’Anah et ouverte à tous les propriétaires sans condition de ressources pour y être éligible (le montant accordé varie toutefois selon vos revenus), selon service-public.gouv.fr. Pour un geste de travaux unique, elle est plafonnée à 11 000 € en 2026 (dans la limite de 20 000 € sur 5 ans) ; pour une rénovation d’ampleur, elle peut couvrir jusqu’à 80 % du montant des travaux, dans la limite de 40 000 € de dépenses éligibles.

Cumulable avec l’éco-PTZ, MaPrimeRénov’ peut vous permettre in fine d’obtenir, dans un logement ancien, la performance énergétique d’un logement neuf pour moins cher.

Pour mieux s’y retrouver parmi toutes ces aides et pour être sûr d’être bien préparé, la meilleure solution consiste à se faire aider. En contactant un de nos experts crédit, vous pourrez savoir quel est le financement le plus adapté pour vos travaux et, grâce à sa connaissance du marché immobilier et des établissements bancaires, obtenir plus facilement le taux le plus avantageux pour vous.