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Les 9 erreurs à éviter lors d’un achat immobilier
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Lauriane Potin
Mis à jour le 13 juil. 2021
Les 9 erreurs à éviter lors d’un achat immobilier
Acheter un bien immobilier, surtout quand il s’agit de la première fois, peut intimider. "Une erreur n’est jamais loin", vous vous dites. C’est vrai, mais la bonne nouvelle, c’est que vous avez déjà évité la pire des étourderies : ne pas vous renseigner !
gif soulagement d'avoir évité la plus grosse erreur

Chez Pretto, on connaît bien le stress lié à l’achat immobilier. C’est pourquoi on a rassemblé nos meilleurs conseils pour vous permettre d’éviter les erreurs les plus communes lors d’un achat.

Erreur n°1 : mal définir son budget d’achat

Un achat immobilier se prépare. Et cela commence par bien définir son budget d'achat en faisant plusieurs calculs. Pour cela, vous aurez à calculer :

  • le montant de votre apport immobilier (la part de votre achat que vous n’aurez pas besoin d’emprunter),
  • votre taux d'endettement,
  • votre capacité d’emprunt,
  • les frais de notaire et autres frais liés à l’achat immobilier.

Se faire accompagner par un courtier immobilier peut être un bon moyen d’éviter cette erreur puisque celui-ci se chargera de calculer votre budget en fonction de votre situation et de vos revenus.

La banque, puisqu’elle prend un risque en vous prêtant de l’argent, se chargera aussi d’effectuer ces vérifications à son tour en évaluant vos charges afin de définir un budget d’achat et vous faire une offre de financement adaptée.

Evitez d’avoir un taux d’endettement trop élevé

Néanmoins, si dans la majorité des cas, il n’est pas possible d’emprunter avec un taux d’endettement supérieur à 35 %, c’est faisable pour certains profils, notamment les hauts revenus mais c’est loin d’être la norme.

Cependant, un taux d’endettement trop élevé signifie que vous ne pourrez pas emprunter la somme souhaitée. Vous engager dans un achat avant de vérifier votre capacité d’emprunt est donc très problématique.

Et si votre taux d’endettement est trop élevé ?

Vous disposez de plusieurs moyens pour diminuer le taux d’endettement, mais si vous êtes déjà au maximum de votre capacité, deux solutions s’offrent à vous :

  • repoussez votre achat tant que votre situation ne change pas
  • revoyez votre projet à la baisse
  • remboursez vos charges, notamment vos crédits en cours lorsque cela est possible
De la recherche du bien au crédit
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Erreur n°2 : mal définir son projet

Il est important de bien définir ses critères avant de se lancer tête baissée dans sa recherche de bien immobilier. Ces derniers doivent être en lien avec le budget que vous venez d’établir seul ou avec votre courtier. En définissant clairement vos critères essentiels, vous faites déjà la moitié du travail de recherche.

La zone de recherche et l’environnement

D’abord, la localisation. Le choix de la ville et du quartier est un point capital pour cibler les annonces immobilières. Vous devez penser à vos habitudes du quotidien, à vos loisirs, la proximité avec les transports, les écoles si vous avez des enfants, les commerces... Bref, au cadre de vie que vous recherchez !

Les caractéristiques du bien immobilier

Vous devez ensuite vous concentrer sur les critères du bien en lui-même. Listez ceux qui sont le plus importants pour vous afin de vous y tenir. Souhaitez-vous avoir une terrasse, avez-vous besoin d’un bureau ? De quelle superficie avez-vous besoin ? Autrement, vous pourriez choisir un bien qui finirait par ne pas correspondre à vos besoins et envies.

Listez les points les plus importantes pour vous et faites des concessions

Il ne faut néanmoins pas rester trop fermé. Il ne faut pas hésiter à visiter des logements qui sortent un peu de ces critères. Mais pas trop ! Car cela pourrait vous entraîner à faire 1 000 visites et vous pourriez vous démotiver. Pour vous laisser une marge de manœuvre,manoeuvre, n’hésitez pas à lister clairement les conditions sine qua non pour les visites (un appartement sans vis-à-vis, un balcon filant etc) et ceux sur lesquels vous pouvez faire des concessions (un ascenseur, un garage…)

Erreur n°3 : ne pas vérifier tous les éléments de la copropriété

Si vous achetez un bien dans une copropriété cela implique que vous allez devoir payer des charges de copropriété, mais aussi partager les parties communes avec les autres habitants, respecter un règlement et voter les différents aménagements à faire. Il est donc important de se renseigner sur le budget de la copropriété et ses éventuels problèmes.

Il convient donc, avant de choisir le bien, de vérifier chaque étage, de scruter l’environnement et, pour ce faire, y venir à des moments différents de la journée.

Si vous avez l’occasion de rencontrer certains de vos futurs voisins, n’hésitez pas ! Ce seront eux les plus à même de vous indiquer les éventuels points d’attention.

Bon à savoir
Pour une vente en copropriété, de nombreux documents sont présentés à l’acquéreur. Ces documents concernent l’état de la copropriété, son fonctionnement ainsi que son entretien. Prenez le temps de bien lire les procès-verbaux des trois dernières années, le règlement de copropriété ou encore l’état des dettes afin d’y découvrir les informations essentielles pour votre installation.

Erreur n°4 : ne pas prendre le temps de lire tous les documents du vendeur

Transition parfaite, ces documents sont nombreux et leur lecture est souvent fastidieuse, mais ils sont importants, surtout ceux de la loi ALUR pour les copropriétés.

Ils comportent notamment :

  • les derniers procès verbaux d’assemblée générale dans lesquels vous retrouvez toutes les décisions prises notamment sur les travaux discutés et votés
  • le règlement de copropriété fixant les règles de fonctionnement que vous allez devoir respecter
  • le carnet d’entretien de l’immeuble détaillant, entre autres, les travaux déjà effectués dans l’immeuble
  • la fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques de la copropriété
  • les diagnostics immobiliers du bien
  • les conclusions du diagnostic technique global de l’immeuble s’il y en a eu un, etc.

Au moment de la signature du compromis de vente, le propriétaire a l’obligation de vous fournir ces documents, ce n’est pas pour rien. Ce sont autant d’informations qui pourront faire basculer votre décision… et qui vous permettront de préparer sereinement votre arrivée. Votre délai de rétractation démarre le lendemain de la notification du compromis de vente et de toutes ses annexes.

Erreur n°5 : ne pas penser aux charges du bien

Les charges du bien immobilier sont à prendre en compte avant d’acheter le bien. En effet, les charges de copropriété ou les taxes, notamment les impôts locaux, peuvent avoir un impact sur votre niveau de vie par la suite.

La taxe foncière payée par les propriétaires de biens immobiliers, par exemple, doit faire partie de vos calculs puisqu’elle peut représenter plusieurs mensualités de crédit en plus. De plus, dans certaines villes, elles peut être particulièrement élevée.

Erreur n°6 : mal préparer sa demande de crédit immobilier

Lorsque le bien est trouvé, des erreurs sont à éviter pour le financement. Celles-ci concernent le financement. Vous disposez de 45 jours à 60 jours en fonction de ce qui est indiqué dans le compromis de vente pour trouver un crédit.

Obtenir un financement intéressant pour son achat immobilier nécessite de la préparation. Monter un dossier d’emprunt impeccable ne se fait pas du jour au lendemain. En effet, c’est plusieurs mois avant la demande de crédit immobilier qu’il faut faire attention. Il faut notamment éviter à tout prix les découverts bancaires et, dans la mesure du possible, se délester des crédits divers. La banque vérifie en effet vos 3 derniers relevés bancaires (parfois 6 !).

Si vous avez besoin de débloquer des fonds pour votre apport, il est aussi essentiel de l’anticiper car certaines démarches peuvent prendre plus de temps que prévu.

Erreur n°7 : oublier de comparer les offres de prêt immobilier

Il est important de ne pas accepter précipitamment la première offre de prêt immobilier qui vous est faite. En effet, à moins d'être très chanceux, ce ne sera pas forcément la plus intéressante.

Il est donc nécessaire de comparer les offres et de mettre les banques en concurrence.

Pour gagner en temps et en efficacité, vous pouvez avoir recours aux comparateurs en ligne ou à un courtier immobilier. Avec Pretto, vous avez le meilleur des deux mondes : un comparateur en ligne personnalisé et l’accompagnement d’un expert pour vous épauler et vous conseiller. Les Experts Pretto vous suivent dans toutes les étapes de votre achat : de la recherche de bien avec l’attestation Pretto à la signature de l’acte de vente avec le déblocage des fonds.

Erreur n°8 : ne pas penser à la revente du bien

Même si vous réalisez cet achat immobilier pour vous, vous devez penser à sa revente. En effet, vous ne savez pas de quoi l’avenir est fait et vous aurez peut-être besoin d’en changer.

Pour faciliter une future revente et, pourquoi pas maximiser vos chances de faire une plus-value, il est conseillé de viser les quartiers dynamiques. En effet, ceux-ci sont amenés à se développer et feront donc grimper la valeur de votre bien. Si vous achetez un bien dans une zone peu recherchée ou un bien trop atypique, vous pourriez avoir du mal à trouver un repreneur.

Erreur n°9 : ne pas se renseigner sur les prix

...et ne pas oser négocier le prix ! En effet, même si la négociation n’est pas automatique avec le vendeur, il est préférable, pour son budget, de bien lister les éléments relatifs au marché immobilier.

Il est désormais facile de se renseigner en ligne grâce aux différents portails d’annonces ainsi qu’aux données du gouvernement. En effet, vous avez accès aux informations sur les ventes conclues ces dernières années dans la zone où vous souhaitez acheter et pour des biens similaires à celui que vous convoitez. Ne vous en passez pas. Cela peut vous éviter d’acheter un bien surévalué et/ou vous servir comme argument de négociation.

Il est aussi important de tenir compte de l'état du bien et de la tension sur le marché au moment de votre recherche. Il sera plus difficile de négocier quand la demande est très soutenue et entamer une négociation peut être risquée si vous d’autres personnes sont intéressées.

À retenir
  • Se lancer tête baissée dans un achat immobilier sans l’avoir bien réfléchi au préalable peut vous amener à faire une mauvaise affaire.
  • Se faire aider par un professionnel peut vous éviter les erreurs les plus communes.
  • Comparer est essentiel : comparer les biens immobiliers, les prix du marché mais aussi les offres de prêt.
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