Quels sont les pièges à éviter lors d’un achat immobilier ?

Un achat immobilier se prépare. Et cela commence par bien définir son budget d’achat en faisant plusieurs calculs. Pour cela, vous aurez à calculer :

• le montant de votre apport immobilier (la part de votre achat que vous n’aurez pas besoin d’emprunter),

• votre taux d’endettement,

• votre capacité d’emprunt,

• les frais de notaire et autres frais liés à l’achat immobilier.

La banque, puisqu’elle prend un risque en vous prêtant de l’argent, se chargera aussi d’effectuer ces vérifications à son tour en évaluant vos charges afin de définir un budget d’achat et vous faire une offre de financement adaptée.

Néanmoins, si dans la majorité des cas, il n’est pas possible d’emprunter avec un taux d’endettement supérieur à 35 %, c’est faisable pour certains profils, notamment les hauts revenus mais c’est loin d’être la norme.

Vous disposez de plusieurs moyens pour diminuer le taux d’endettement, mais si vous êtes déjà au maximum de votre capacité, deux solutions s’offrent à vous :

• repoussez votre achat tant que votre situation ne change pas,

• revoyez votre projet à la baisse,

• remboursez vos charges, notamment vos crédits en cours lorsque cela est possible.

d’endettement

D’abord, la localisation. Le choix de la ville et du quartier est un point capital pour cibler les annonces immobilières. Vous devez penser à vos habitudes du quotidien, à vos loisirs, la proximité avec les transports, les écoles si vous avez des enfants, les commerces… Bref, au cadre de vie que vous recherchez !

Vous devez ensuite vous concentrer sur les critères du bien en lui-même. Listez ceux qui sont les plus importants pour vous afin de vous y tenir. Souhaitez-vous avoir une terrasse, avez-vous besoin d’un bureau ? Quelle serait la superficie idéale pour vous ? Autrement, vous pourriez choisir un bien qui finirait par ne pas correspondre à vos envies.

Il ne faut néanmoins pas rester trop fermé. Il ne faut pas hésiter à visiter des logements qui sortent un peu de ces critères. Mais pas trop ! Car cela pourrait vous entraîner à faire 1 000 visites et vous pourriez vous démotiver. Pour vous laisser une marge de manœuvre, pensez à lister les conditions sine qua non pour les visites (un appartement sans vis-à-vis, un balcon filant, etc.) et ceux sur lesquels vous pouvez faire des concessions (un ascenseur, un garage…)

Si vous achetez un bien dans une copropriété, cela implique que vous allez devoir payer des charges de copropriété, mais aussi partager les parties communes avec les autres habitants, respecter un règlement et voter les différents aménagements à faire. Il est donc important de se renseigner sur le budget de la copropriété et ses éventuels problèmes.

Il convient donc, avant de choisir le bien, de vérifier chaque étage, de scruter l’environnement et, pour ce faire, y venir à des moments différents de la journée.

Si vous avez l’occasion de rencontrer certains de vos futurs voisins, pensez-y ! Ils seront les plus à même de vous indiquer les éventuels points d’attention.

Transition parfaite, ces documents sont nombreux et leur lecture est souvent fastidieuse, mais ils sont importants, surtout ceux de la loi ALUR pour les copropriétés.

Ils comportent notamment :

• les derniers procès-verbaux d’assemblée générale dans lesquels vous retrouvez toutes les décisions prises notamment sur les travaux discutés et votés ;

• le règlement de copropriété fixant les règles de fonctionnement que vous allez devoir respecter ;

• le carnet d’entretien de l’immeuble détaillant, entre autres, les travaux déjà effectués dans l’immeuble ;

• la fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques de la copropriété ;

• les diagnostics immobiliers du bien (DPE) ;

• les conclusions du diagnostic technique global de l’immeuble s’il y en a eu un, etc.

Les charges du bien immobilier sont à prendre en compte avant d’acheter le bien. En effet, les charges de copropriété ou les taxes, notamment les impôts locaux, peuvent avoir un impact sur votre niveau de vie par la suite.

La taxe foncière payée par les propriétaires de biens immobiliers, par exemple, doit faire partie de vos calculs puisqu’elle peut représenter plusieurs centaines d’euros en plus. De plus, dans certaines villes, elle peut être particulièrement élevée.

Une fois le bien trouvé, vous disposez généralement de 45 à 60 jours (selon ce qui est prévu dans le compromis de vente) pour obtenir votre crédit immobilier, une période courte où certaines erreurs peuvent coûter cher.

Si vous avez besoin de débloquer des fonds pour votre apport, il est aussi essentiel de l’anticiper, car certaines démarches peuvent prendre plus de temps que prévu.

Et les frais annexes ? Un crédit, ce n’est pas juste un taux. Frais de garantie, frais bancaires, assurance emprunteur… et même des frais du quotidien comme la carte bancaire peuvent faire une différence. Un conseiller Pretto peut vous aider à bâtir un plan de financement adapté pour éviter les mauvaises surprises avant et après la signature.

Il est important de ne pas accepter précipitamment la première offre de prêt immobilier qui vous est faite. En effet, il est important de voir toutes les conditions proposées, et pas seulement le taux.

Pour gagner en temps et en efficacité, vous pouvez avoir recours aux comparateurs en ligne ou à un courtier immobilier.

Même si vous réalisez cet achat immobilier pour vous, vous devez penser à sa revente. En effet, vous ne savez pas de quoi l’avenir est fait et vous aurez peut-être besoin d’en changer.

Pour faciliter une future revente et, pourquoi pas maximiser vos chances de faire une plus-value, il est conseillé de penser à des critères qui en font une vraie pépite. Et concrètement, on anticipe comment ?

Bien choisir la ville, c’est être (presque sûr) de ne pas rencontrer trop de difficultés lors de la revente, car l’emplacement reste la règle n° 1 en immobilier. C’est pour cette raison que les experts rappellent sans cesse son importance. Un bon emplacement facilite généralement la revente et une bonne adresse peut même être la promesse d’une plus-value.

L’état du bien mis en vente peut aussi avoir une incidence sur la durée de revente. Rappelons qu’un bien qui ne se vend pas sous 6 mois peut avoir un défaut rédhibitoire pour des acquéreurs ou un prix trop élevé. Tout dépend aussi de la zone et de l’état de la demande.

Il est désormais facile de se renseigner en ligne grâce aux différents portails d’annonces ainsi qu’aux données du gouvernement. En effet, vous avez accès aux informations sur les ventes conclues ces dernières années dans la zone où vous souhaitez acheter et pour des biens similaires à celui que vous convoitez. Ne vous en passez pas. Cela peut vous éviter d’acheter un bien surévalué et/ou vous servir comme argument de négociation.

Il est aussi important de tenir compte de l’état du bien et de la tension sur le marché au moment de votre recherche. Il sera plus difficile de négocier quand la demande est très soutenue et entamer une négociation peut être risquée si vous d’autres personnes sont intéressées.