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Acheter un appartement loué, bonne ou mauvaise idée ?

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Lauriane Potin
Mis à jour le 20 août 2021
Acheter un appartement loué, bonne ou mauvaise idée ?
Garantie d’obtenir un prêt immobilier, prix de vente minoré, rentabilité connue d’avance, par bien des aspects, acheter un logement déjà loué peut être une vraie bonne idée.
Attention toutefois, il existe certains pièges et si vous ne faites pas attention votre investissement pourrait vite se révéler infructueux d'où l'intérêt de passer par un courtier immobilier . C'est la raison pour laquelle il faut suivre quelques étapes avant, surtout si vous êtes un un primo accédant.
Passer par un courtier immobilier peut vous faciliter la tâche et rendre votre achat d'appartement plus fluide. Il vaut mieux comparer les différents courtiers immobiliers afin de trouver celui qui sera le plus adapté. Vous allez comprendre pourquoi il est important de concerter son courtier ainsi que sa banque.
Bien que ce soit une opportunité très intéressante, vous devez comme tout achat immobilier, faire un état des lieux. Bien évidemment, voici quelques conseils pour vous accompagner dans l’achat d’un appartement ou d'une maison occupée.

Quelles sont les précautions à prendre avant d’acheter un appartement loué  ?

Un appartement loué est, comme son nom l’indique, déjà occupé par un locataire lors de l’achat de ce dernier. Acheter une maison ou un appartement loué, pour investir, constitue en soi un atout évident pour vous éviter les contraintes liées à la recherche de locataire.
Mais avant de vous lancer, certaines vérifications sont en effet nécessaires afin de vous assurer de la rentabilité de votre investissement comme la qualité du dossier du locataire, l’existence ou non d’une convention signée (loi Borloo, Cosse…), la conformité du bail… Voici un petit tour d’horizon des pièges à éviter et de la marche à suivre lors de l’achat d’un appartement déjà occupé.

Vérifier le paiement des loyers

À l’achat d’un appartement loué, vous devenez évidemment propriétaire du bien, mais vous avez aussi des obligations envers les locataires en place. Vous vous engagez par exemple à respecter le bail en cours, et donc à conserver l’occupant actuel.

Il est donc important de vous assurer en amont de votre acquisition avant de signer le compromis de vente,que le locataire paye régulièrement son loyer, sans incidents de paiement. Dans le cas contraire, vous vous retrouverez avec une perte de revenus et des complications pour régler les différents litiges.
Important
Dans la mesure du possible, ne vous contentez pas des simples quittances de loyer. Demandez à voir les comptes-rendus de gestion pour les biens gérés par une agence ou les relevés bancaires du vendeur s’il percevait directement les loyers pour vous assurer du paiement de toutes les mensualités par le locataire.

À défaut de preuve, vous ne pourrez souscrire de garantie loyer impayé (GLI). Mais, sachez que cette garantie ne commence à jouer que 3 mois après l’achat de votre bien et de la souscription, le temps de s’assurer que le locataire est bien fiable. Et donc, quoi qu’il en soit, les premiers mois sont à risque pour vous.

Observer la qualité du dossier du locataire

Nous vous recommandons, en plus de vous assurer de l’absence d’impayés, d’établir un bilan de la situation de l’habitant sur le plan financier mais également d’un point de vue personnel.

Vous pouvez demander auprès de l’ancien propriétaire, d’obtenir le dossier initial du locataire et le comparer à sa situation actuelle. En cas de location sur le long terme, certains changements dans la vie du locataire peuvent constituer des risques.

En effet, la perte d’un emploi, la naissance d’un enfant, un divorce sont autant d’éléments qui peuvent modifier le reste à vivre, et donc vous exposer à d’éventuels impayés et imputer d’autant le rendement locatif de votre investissement immobilier.

Pour aller plus loin, vous pouvez également vous renseigner sur les habitudes des futurs habitants.

Bonne pratique

Vous pouvez par exemple prendre quelques minutes pour discuter avec certains de ses voisins.

En effet, un locataire qui détériore votre logement, vous imposera probablement de réaliser des travaux avant de relouer le bien après son départ. Cela représente des coûts et cela fera baisser la rentabilité de votre investissement.

Au contraire, il arrive que des occupants soignés avec qui vous entretenez de bonnes relations contribuent à améliorer vos appartements. Le choix de la personne qui l’occupera est donc une étape primordiale.

Vérifier l’absence de contentieux locatif

Pensez également à demander s’il n’y a pas de contentieux locatif en cours avec le vendeur. N’oubliez pas que vous allez hériter du contrat de bail tel qu’il est, et en cas de contentieux relatif notamment à la réalisation de travaux par le bailleur, il vous reviendra à vous de les supporter, et même s’ils sont trop coûteux.

C’est pour cela qu’il vous faudra vérifier cette information auprès du vendeur et faire constater l’absence de contentieux en cours par un notaire pour vous protéger si un incident venait à être soulevé.

Faire un état des lieux rigoureux

Lors de l’achat d’un appartement déjà loué, il est primordial de vous renseigner sur l’état de l’appartement et faire un tour complet du propriétaire avant de vous lancer.

Même si la visite s’avère plus compliquée avec des habitants sur place, n’hésitez pas à déplacer les meubles pour vérifier l’état du sol, des peintures, ni à ouvrir les fenêtres, regarder les coins et recoins pour vous assurer que tout est en bon état et que des travaux de rénovation ne s’imposent pas.
Dans le cas contraire, il faudra évaluer le montant des travaux pour voir si le prix demandé rentre ou non dans votre budget et si cet achat constitue pour vous une bonne affaire.

Comme nous le savons, il peut arriver que les dégradations incombent aux locataires.

Il vous faut donc demander au vendeur qu’il vous fasse parvenir l’état des lieux d’entrée que vous pourrez comparer avec l’état actuel de l’appartement que vous venez de visiter pour voir en cas de dégradations, si elles sont du ressort des locataires ou du bailleur.

Important

Si vous ne faites pas cette vérification et qu’il s’avère que dans l’état des lieux d’entrée, il n’y a aucune mention de ces dégâts, il vous reviendra de prendre entièrement les travaux en charge quel qu’en soit le prix.

N’oubliez donc pas après cette comparaison de demander au vendeur de vous remettre dans son intégralité la caution.

En effet, la caution versée au précédent propriétaire doit vous être intégralement payée lorsque vous acquérez le logement parce que lorsque le locataire s’en ira, vous serez tenu de lui rendre sa caution intégralement. Pensez-y !

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Vérifier le montant du loyer

Vous devez penser à bien évaluer le prix du loyer de vos futurs locataires par rapport au marché. Dans le cas d’un locataire résidant dans le logement depuis de nombreuses années, il se peut que le loyer ne soit pas en cohérence avec le marché et soit sous-évalué.

Suivant la ville où vous achetez votre appartement, le marché locatif a peut-être explosé depuis la signature du bail initial. C’est également le cas si l’immeuble a été récemment rénové. Attention toutefois, si vous souhaitez augmenter le prix du loyer, il vous faudra attendre l’échéance du bail et prendre les choses avec philosophie.

Si c’est effectivement un manque à gagner à l’heure actuelle, cela vous permet de disposer d’une marge de manœuvre pour gagner en rentabilité sur le long terme.

L’appartement loué fait-il l’objet d’une convention ?

C’est un aspect technique que la plupart des nouveaux acheteurs ne pensent pas à vérifier mais qui peut s’avérer très contraignant.

Imaginons que la personne qui vous vend le bien ait signé une convention type Borloo ou Cosse, vous serez tenu de la respecter pour la durée de bail restante.

Ce type de convention permet au propriétaire de bénéficier d’avantages fiscaux contre la mise en place d’un loyer au prix plafonné ou l’obligation de mettre son logement à la disposition d’un locataire à ressources limitées.

Or la durée de ces conventions est de 6 à 9 ans, si le précédent propriétaire vous vend le logement au bout de 3 ans vous devrez respecter ses engagements pendant encore 3 ou 6 ans.

Quelles sont vos obligations de bailleur quand vous achetez un appartement occupé ?

En plus de devenir propriétaire du logement, acheter un appartement loué permet de disposer immédiatement d’un locataire, et donc de générer des revenus locatifs permettant de financer votre prêt immobilier dès le début. En contrepartie de cet avantage, vous vous engagez à respecter le contrat de location signé entre l’ancien propriétaire et les locataires en place, ce qui vous impose certaines obligations.

En effet, en tant que nouveau propriétaire, vous devez respecter l’échéance du bail en cours, de même que les termes et conditions du contrat.

Ce qui veut dire que vous ne pouvez modifier aucun élément du contrat ni même y déroger, quel que soit votre projet immobilier.

Mais avant de finaliser votre transaction, vous pouvez demander au vendeur de faire des modifications sur le bail en cours qu’il fera lui-même signer au locataire en question. Mais rien ne l’oblige à signer.

Et si vous souhaitez reprendre le logement à usage personnel, il vous faudra le notifier par lettre recommandée avec accusé de réception 6 mois avant la fin du bail, s’il s’agit d’un logement vide et 3 mois dans le cas d’une location meublée.

Après l’achat d’un appartement loué, comment le récupérer pour sa résidence principale ?

Votre projet d’investissement immobilier est abouti, et vous êtes décidé à vous lancer. Vous pensez peut-être que dans le pire des cas, vous pourrez récupérer votre logement pour en faire votre habitation principale ?

Sachez que malheureusement, ce n’est pas si simple que ça et dans les faits, la loi française donne souvent raison au locataire.

Pensez donc bien à regarder depuis combien de temps le locataire occupe le logement. Si cela fait 10 ou 15 ans, il y a de grandes chances qu’il s’y plaise et qu’il n’ait aucune envie de le quitter.

S’il a signé son bail plus récemment, il a le droit d’occuper le logement durant 3 ans en location nue, 1 an en location meublée.

Vous devrez donc respecter ce délai si vous souhaitez lui donner congé afin de du logement votre résidence principale.

Autrement, avant ce délai, il vous est impossible d’occuper le logement sauf si le locataire décide lui-même de mettre fin au contrat.

Et souvenez-vous que vous êtes obligé de le notifier de votre intention de reprendre le logement pour y habiter en lui proposant une solution de relogement qui soit conforme à ses besoins.

Cependant, cette possibilité est exclue lorsque la personne en question est âgée de plus de 70 ans et dispose de revenus annuels inférieurs à 1,5 fois le montant annuel du Smic brut c’est-à-dire 27 381,90 €.

A savoir

Vous pouvez récupérer votre bien dans 3 cas :

  • Si vous souhaitez récupérer le logement pour y habiter ou y loger un proche (conjoint, partenaire pacsé…)

  • Si vous souhaitez vendre le logement. Dans ce cas, vous devez en avertir les locataires par courrier recommandé en leur indiquant le prix auquel vous voulez vendre le bien.

    Les locataires ont effectivement un droit de priorité pour acquérir le bien. Ils ont deux mois pour accepter votre offre.

  • Si vous disposez d’un « motif sérieux », laissé à l’appréciation des tribunaux, pour vous séparer des locataires actuels (non paiement du loyer, nuisances au voisinage…)

En conclusion assurez-vous bien que cette solution répond à toutes vos attentes en matière d’investissement immobilier et prenez bien le temps de vous renseigner sur la situation de votre futur bien.

Dans ces conditions, acheter des appartements occupés peut se révéler un investissement très bénéfique.

Acheter un appartement loué vous permet de négocier une décote

Acheter un bien immobilier occupé est une affaire intéressante, car cela vous permet de toucher un revenu supplémentaire mensuel. Autre avantage également pour ce type d’opération : vous bénéficiez d’une décote du prix du bien lors de l’acquisition (entre 10 et 15 % de rabais) par rapport à l’achat d’un appartement vide. Cette décote vise en effet, à compenser la situation actuelle du bien (en location) qui peut être contraignante pour vous.

Important

Si vous êtes engagé par rapport au bail en cours et que vous ne pouvez pas disposer du logement comme vous le souhaitez, soyez sûr de bien vous renseigner.

La décote du prix d’achat d’un appartement déjà loué varie selon plusieurs critères :

  • La durée du bail

  • Le niveau du loyer

  • La qualité du bien

  • L’ancienneté des résidents actuels

  • La zone géographique

  • Le type du bien

Le rabais « classique »

Lorsque vous achetez un appartement occupé, vous pouvez profiter d’une décote à l’achat située entre 10 % à 15 % du prix selon négociation.

Attention
Cette décote immobilière ne s’applique pas à un appartement loué meublé. Ceci s’explique par la durée relativement courte des contrats de location en meublé (un an). L’Etat considère en effet, que la durée d’attente pour récupérer le bien n’est pas suffisamment longue pour justifier d’une décote.

Le rabais en loi 1948

Si vous achetez un appartement déjà occupé, dont la construction est antérieure au 1er septembre 1948, il sera soumis en loi 1948. Dans ce cas de figure, la décote peut être très intéressante, entre 20 % et 50 % du prix du marché. Néanmoins, dans ce type de location, les loyers sont généralement peu élevés et les possibilités de récupérer votre logement sont réduites.

Attention

Les appartements déjà occupés, en loi 1948, peuvent être récupérés dans trois cas seulement par le propriétaire :

  • Proposer une autre solution de logement. Les locataires doivent alors bénéficier de conditions d’hygiènes au moins équivalentes, et le logement doit être en adéquation avec leurs besoins et leur capacité financière.

  • Avoir acheté l’appartement loué depuis au moins 10 ans (4 ans si votre objectif d’achat était d’en faire votre résidence principale, et que vous pouvez justifier du fait que votre résidence actuelle ne correspond plus à vos besoins).

  • En cas de démolition de l’immeuble avec proposition de relogement.

Acheter un appartement loué : un avantage financier ?

Un retour sur investissement immédiat

Avantage important, que nous avons évoqué plus haut, vous n’avez tout simplement pas à chercher de locataire.

Ce n’est peut-être pas la première chose à laquelle on pense mais trouver le locataire idéal n’est pas toujours une partie de plaisir.

Contrairement à l’achat d’un bien immobilier vide, acheter un logement déjà loué peut donc être très intéressant. Dans le premier cas, vous devrez être patient pour que le bien locatif devienne rentable le temps de trouver un locataire. Dans le second, acheter un appartement déjà occupé vous permettra d’économiser votre temps dans la recherche de locataires (chose qui peut s’avérer extrêmement chronophage).

Entre ceux qui visitent pour sonder le marché et ceux qui rechignent à vous fournir les documents nécessaires, de nombreux aspirants locataires sont susceptibles d’émousser votre détermination. Opter pour un logement déjà occupé vous évitera ainsi bien des désagréments.

En plus de vous éviter des ennuis, cela vous fera également gagner du temps et dans ce cas plus que jamais, le temps c’est de l’argent.

Exemple

Imaginez alors que vous venez d’acheter votre bien immobilier, vous réalisez que vous devez entreprendre des travaux. Vous pouvez également passer de longues semaines à chercher le parfait locataire. Pendant ce temps votre investissement ne vous rapporte rien.

De plus, ayant réalisé en amont de votre achat un examen approfondi de la situation financière, vous éviterez ainsi les mauvais payeurs et rentabilisez plus rapidement votre investissement. Car, en l’absence de locataire, vous devrez supporter vous-même, le manque à gagner des loyers non perçus.

Une meilleure rentabilité locative

L’achat d’un logement déjà occupé est une stratégie intéressante dans le cadre d'un investissement locatif pour augmenter votre patrimoine et vos sources de revenus.

Les loyers servent à payer les charges et rembourser votre prêt immobilier.

Acheter un appartement déjà loué vous permet de disposer d’une meilleure rentabilité locative, comparée à l’achat d’un appartement vide, et de maîtriser les risques locatifs :

  • Vous disposez immédiatement d’un revenu complémentaire : l’appartement est déjà occupé, vous ne perdez pas de temps à chercher un locataire.

  • Le prix d’achat est minoré (de 15 à 20 %) par rapport à un logement vide, pour des critères comparables : même surface, même situation géographique…

  • Le prix des loyers reste inchangé : vous connaissez donc à l’avance la rentabilité de l’opération financière.

  • Vous diminuez les risques locatifs et d’impayés : vous connaissez la situation financière du locataire avant d’acheter le bien.

Si vous souhaitez investir dans un bien immobilier, et vous assurez d’avoir une rentabilité locative optimale, l’achat d’un bien déjà occupé est la stratégie à adopter.

Attention
N’oubliez pas de prendre en compte l’impôt sur vos revenus locatifs dans le calcul de remboursement de l’emprunt.

Comment emprunter pour faire l’achat d’un appartement loué ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier déjà loué, vous n’avez pas besoin de faire des prédictions pour estimer la rentabilité de votre bien immobilier. Vous disposez déjà de tous les éléments pour l’établir et vous n’aurez donc aucun mal à convaincre votre banquier de vous accorder un crédit.

Effectivement, pour un banquier, le calcul est relativement simple : un logement déjà occupé représente un risque beaucoup plus faible, et un remboursement du crédit assuré.

Si en plus les locataires ont signé un bail longue dur��e ou que vous avez la chance de trouver un appartement attractif, cela constitue un très bon point pour votre dossier de demande de prêt.

Pas besoin de chercher un locataire vu qu’il y'en a un déjà présent et qui paye déjà son loyer régulièrement. Cela évite le temps passé à rechercher des locataires et tous les frais seront payés immédiatement.
Lucile, expert Pretto
À retenir
Acheter un logement loué peut vous permettre de rentabiliser votre achat dès les premiers mois Soyez attentif aux conditions de location du logement pour éviter les mauvaises surprises Vous pouvez récupérer le logement occupé sous certaines conditions
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