1. Acheter un appartement loué, le bon investissement ?

Acheter un appartement loué, le bon investissement ?

Garantie d’obtenir un prêt immobilier, prix de vente minoré, rentabilité connue d’avance, par bien des aspects, acheter un logement déjà loué peut être une vraie bonne idée.

Attention toutefois, il existe certains pièges et si vous ne faites pas attention votre investissement pourrait vite se révéler infructueux.

Bien que ce soit une opportunité très intéressante, vous devez comme tout achat immobilier, faire un état des lieux. Bien évidemment, voici quelques conseils pour vous accompagner dans l’achat d’un appartement occupé.

Les précautions à prendre avant d’acheter un appartement loué

Que faut-il vérifier avant d’acheter un appartement occupé ?

Lorsque vous faites le choix d’acheter un appartement déjà loué, vous devez faire plusieurs vérifications allant de la qualité même du locataire à l’existence ou non de convention.

Etudiez la qualité du locataire de l'appartement

Avant tout, il faut étudier le profil du locataire. C’est sans doute le point le plus important : considérez bien que votre investissement vous engage auprès de votre locataire.

Il faut donc que vous vous assuriez que cette personne réponde bien à vos attentes.

Vérifiez bien que votre locataire s’assure toujours du règlement de ses loyers et qu’il n’a jamais eu d’incidents de paiement. Pensez à demander au vendeur de vous fournir toutes les preuves nécessaires.

Important

Dans la mesure du possible, ne vous contentez pas des simples quittances de loyer.

Demandez à voir les compte-rendus de gestion pour les biens gérés par une agence ou les relevés bancaires du vendeur s’il percevait directement les loyers pour vous assurer du paiement de toutes les mensualités par le locataire.

A défaut de preuve, vous ne pourrez souscrire de garantie loyer impayé. Mais, sachez que cette garantie ne commence à jouer que 3 mois après l’achat de votre bien et la souscription, le temps de s’assurer que le locataire est bien fiable.

Et donc, quoi qu’il en soit, les premiers mois sont à risque pour vous.

Pour aller plus loin, vous pouvez également vous renseigner sur les habitudes de votre futur locataire.

Bonne pratique

Vous pouvez par exemple prendre quelques minutes pour discuter avec certains de ses voisins.

En effet, un locataire qui détériore votre logement, vous imposera probablement de réaliser des travaux avant de relouer le bien après son départ.

Cela représente des coûts et cela fera baisser la rentabilité de votre investissement.

Au contraire, il arrive que des locataires soignés avec qui vous entretenez de bonnes relations contribuent à améliorer votre logement. Le choix de la personne qui l’occupera est donc une étape primordiale.

Pensez également à demander s’il n’y a pas de contentieux locatif en cours avec le vendeur. N’oubliez pas que vous allez hériter du contrat de bail tel qu’il est et en cas de contentieux relatif notamment à la réalisation de travaux par le bailleur, il vous reviendra à vous de les supporter, et même s’ils sont trop coûteux.

C’est pour cela qu’il vous faudra vérifier cette information auprès du vendeur et faire constater l’absence de contentieux en cours par un notaire pour vous protéger si un incident venait à être soulevé.

Renseignez-vous sur l’état de l’appartement et le niveau du loyer du locataire actuel

  • L’appartement est-il en bon ou en mauvais état ?
Il vous faut faire un état des lieux complet. Et même si la visite s’avère plus compliquée avec un ou des locataire(s) sur place, n’hésitez pas à déplacer les meubles pour vérifier l’état du sol, des peintures, ni à ouvrir les fenêtres, regarder les coins et recoins pour vous assurer que tout est en bon état et que des travaux de rénovation ne s’imposent pas.
Dans le cas contraire, il faudra évaluer le montant des travaux pour voir si leur coût rentre ou non dans votre budget et si cet achat constitue pour vous une bonne affaire.

Comme nous le savons, il peut arriver que les dégradations incombent au locataire.

Il vous faut donc demander au vendeur qu’il vous fasse parvenir l’état des lieux d’entrée que vous pourriez comparer avec l’état actuel de l’appartement que vous venez de visiter pour voir en cas de dégradations, si elles sont du ressort du locataire ou du bailleur.

A noter

Si vous ne faites pas cette vérification et qu’il s’avère que dans l’état des lieux d’entrée du locataire, il n’y a aucune mention de ces dégâts, il vous reviendra de prendre entièrement les travaux quel qu’en soit le coût.

N’oubliez donc pas après cette comparaison de demander au vendeur de vous remettre dans son intégralité la caution.

En effet, la caution versée au précédent propriétaire doit vous être intégralement payée lorsque vous acquérez le logement parce que lorsque le locataire s’en ira, vous serez tenu de lui rendre sa caution intégralement. Pensez-y !

  • Puis, vous devez penser à bien évaluer le niveau du loyer de votre futur locataire par rapport au marché.

Si le bien immobilier est sous-loué et que le locataire a signé un bail longue durée, il se peut que vous ayez un manque à gagner qui vous pénalisera dans les premiers temps de votre investissement.

Dans ces conditions toutefois, vous disposez d’une marge de manœuvre pour gagner en rentabilité qui peut à long terme se révéler intéressante.

L’appartement que vous achetez fait-il l’objet d’une convention ?

C’est un aspect technique que la plupart des nouveaux acheteurs ne pensent pas à vérifier mais qui peut s’avérer très contraignant.

Imaginons que la personne qui vous vende le bien ait signé une convention type Borloo ou Cosse, vous serez tenu de la respecter pour la durée de bail restante.

Ce type de convention permet au propriétaire de bénéficier d’avantages fiscaux contre la mise en place d’un loyer plafonné ou l’obligation de mettre son logement à la disposition d’un locataire à ressources limitées.

Or la durée de ces conventions est de 6 à 9 ans, si le précédent propriétaire vous vend le logement au bout de 3 ans vous devrez respecter ses engagements pendant encore 3 ou 6 ans.

Quelles sont les obligations de l’acheteur par rapport au locataire sur place ?

C’est peut-être une bonne affaire que d’acheter un logement déjà loué. Mais, cela ne veut pas pour autant dire que vous pourrez vous en servir à votre guise.

Bien au contraire, vous devez respecter un certain nombre d’obligations.

En effet, en tant que nouveau propriétaire, vous devez respecter l’échéance du bail en cours, de même que les termes et conditions du contrat.

Ce qui veut dire que vous ne pouvez modifier aucun élément du contrat ni même y déroger, quelle que soit la raison de votre achat.

Mais avant de finaliser votre transaction, vous pouvez demander au vendeur de faire des modifications sur le bail en cours qu’il fera lui-même signer au locataire en question. Mais rien ne l’oblige à signer.

Et si vous souhaitez reprendre le logement à usage personnel, il vous faudra le notifier au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception 6 mois avant la fin du bail s’il s’agit d’un logement vide et 3 mois s’il s’agit d’une location meublée.

Comment récupérer un appartement loué pour en faire une résidence principale ?

Vous vous êtes décidé à acheter un appartement déjà loué et vous vous dites que dans tous les cas vous pourrez vite le récupérer pour en disposer à votre guise.

Ce n’est pas si simple que ça et dans les faits, la loi française donne souvent raison au locataire.

Pensez donc bien à regarder depuis combien de temps le locataire occupe le logement. Si cela fait 10 ou 15 ans, il y a de grandes chances qu’il s’y plaise et qu’il n’ait aucune envie de le quitter.

S’il a signé son bail plus récemment, il a le droit d’occuper le logement durant 3 ans en location nue, 1 an en location meublée.

Vous devrez donc respecter ce délai si vous souhaitez donner congé à votre locataire pour faire du logement votre résidence principale.

Autrement, avant ce délai, il vous est impossible d’occuper le logement sauf si le locataire décide lui-même de mettre fin au contrat.

Et souvenez-vous que vous êtes obligé de le notifier de votre intention de reprendre le logement pour y habiter en lui proposant une solution de relogement qui soit conforme à ses besoins.

Cependant, cette possibilité est exclue lorsque le locataire en question est âgé de plus de 70 ans et dispose de revenus annuels inférieurs à 1,5 fois le montant annuel du Smic brut c’est-à-dire 27 381,90 €.

A savoir

Vous pouvez récupérer votre bien dans 3 cas :

  • Si vous souhaitez récupérer le logement pour y habiter ou y loger un proche (conjoint, partenaire pacsé…)

  • Si vous souhaitez vendre le logement. Dans ce cas, vous devez en avertir le locataire par courrier recommandé en lui indiquant le prix auquel vous voulez vendre le bien.

Le locataire a effectivement un droit de priorité pour acquérir le bien. Il a deux mois pour accepter votre offre.

  • Si vous disposez d’un « motif sérieux », laissé à l’appréciation des tribunaux, pour vous séparer de votre locataire (non paiement du loyer, nuisances au voisinage…)

En conclusion assurez-vous bien que cette solution répond à toutes vos attentes en matière d’investissement immobilier et prenez bien le temps de vous renseigner sur la situation de votre futur bien.

Dans ces conditions, l’achat d’un logement occupé peut se révéler un investissement très bénéfique.

De la recherche du bien au crédit
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Quels sont les avantages à reprendre un appartement occupé ?

Une décote immobilière à l’achat de votre bien

La décote immobilière à l’achat d’un logement occupé, comment ça marche ?

Lorsque vous achetez un appartement loué, vous pouvez profiter d’une décote à l’achat située entre 10 % à 15 % selon négociation. Elle vient compenser une situation qui peut être contraignante pour vous.

Si vous êtes engagé par rapport au bail en cours et que vous ne pouvez pas disposer du logement comme vous le souhaitez, soyez sûr de bien vous renseigner.

La décote peut varier selon de nombreux critères comme :

  • La durée du bail

  • Le niveau du loyer

  • La qualité du bien

  • L’ancienneté du locataire

  • La zone géographique

  • Le type du bien

A savoir

Certains investisseurs optent pour l’achat d’un bien loué en loi 1948.

Les biens soumis en loi 1948 correspondent aux biens construits avant le 1er septembre 1948.

Sachez que si vous obtenez un bien soumis à la loi 1948, vous pouvez bénéficier d’une décote très intéressante.

En effet, certains acquéreurs peuvent obtenir le bien entre 20 % et 50 % du prix du marché !

Cependant, vous aurez des loyers bas. De plus, les contrats de bail sont très protecteurs envers les locataires.

Acheter un logement loué : un véritable avantage financier ?

Rentabilité du bien en investissement locatif

L’achat d’un logement déjà occupé peut-être particulièrement intéressant si vous voulez faire de l’investissement locatif. C’est un très bon moyen d’augmenter son patrimoine et ses sources de revenus.

Le loyer des locataires sert à payer les charges et rembourser votre prêt immobilier. Cependant, il vous faudra être patient pour que le bien en investissement locatif puisse être rentable.

Votre bien en poche, vous devez trouver un locataire. Sachez que c’est une démarche qui peut prendre beaucoup de temps. Vous devez avoir une situation financière solide car cela peut vous revenir très cher.

En effet, c’est vous qui devez, en l’absence de loyer, vous acquitter de l’ensemble des charges du bien le temps de trouver un locataire, et ce en plus du remboursement de votre crédit immobilier.

Vous comprenez donc qu’acheter un bien déjà occupé peut-être un gain de temps et d’argent considérable étant donné que vous percevrez le loyer immédiatement.

Un crédit immobilier plus facile à obtenir pour acheter un logement déjà occupé

Lorsque vous achetez un bien immobilier déjà loué, vous n’avez pas besoin de faire des prédictions pour estimer la rentabilité de votre bien. Vous disposez déjà de tous les éléments pour l’établir et vous n’aurez donc aucun mal à convaincre votre banquier.

Effectivement, pour un banquier, le calcul est relativement simple : un logement déjà occupé représente un risque beaucoup plus faible.

Si en plus le locataire a signé un bail longue durée ou que vous avez la chance de trouver un appartement attractif, cela constitue un très bon point pour votre dossier de demande de prêt.

Pas besoin de chercher un locataire vu qu’il y'en a un déjà présent et qui paye déjà son loyer régulièrement. Cela évite le temps passé à rechercher un locataire et tous les frais seront payés immédiatement.

Lucile, expert Pretto

Acheter un appartement loué : un retour sur investissement immédiat

Autre avantage, que nous avons évoqué plus haut, vous n’avez tout simplement pas à chercher de locataire.

Ce n’est peut-être pas la première chose à laquelle on pense mais trouver le locataire idéal n’est pas toujours une partie de plaisir.

Entre ceux qui visitent pour sonder le marché et ceux qui rechignent à vous fournir les documents nécessaires, de nombreux aspirants locataires sont susceptibles d’émousser votre détermination. Opter pour un logement déjà occupé vous évitera ainsi bien des désagréments.

En plus de vous éviter des ennuis, cela vous fera également gagner du temps et dans ce cas plus que jamais, le temps c’est de l’argent.

Exemple

Imaginez : alors que vous venez d’acheter votre appartement, vous réalisez que vous devez entreprendre des travaux.

Vous pouvez également passer de longues semaines à chercher le parfait locataire. Pendant ce temps votre investissement ne vous rapporte rien.

Comment revendre un appartement occupé ?

Vous souhaitez revendre votre logement ? La procédure reste la même, la seule chose qui change est que vous êtes maintenant du côté du vendeur et non de celui de l’acquéreur.

Tout comme lorsque vous achetiez, vous allez devoir appliquer une décote de 10 à 15 % sur le prix du bien lorsque vous décidez de vendre le logement avec le locataire à l’intérieur.

A défaut, il vous faudra lui notifier de votre intention de vendre le logement vide.

Pour les baux signés à compter du 27 Mars 2014, cette notification ne peut se faire que 6 mois avant la fin du bail ou lors du renouvellement  : vous ne pouvez pas vendre l’appartement en cours de contrat.

De plus, lorsque vous décidez de revendre un logement occupé, vous devez préalablement faire une offre au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier.

Celui-ci dispose d’un droit de préemption sur le bien. Ce qui veut dire qu’il est prioritaire à n’importe quel autre acheteur.

En cas de non respect de cette obligation, vous courez le risque de voir votre congé annulé et la possibilité que la location reparte pour 3 ans.

A retenir
  • Acheter un logement loué peut vous permettre de rentabiliser votre achat dès les premiers mois

  • Soyez attentif aux conditions de location du logement pour éviter les mauvaises surprises

  • Vous pouvez récupérer le logement occupé sous certaines conditions

Mis à jour le 21 septembre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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