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C’est quoi le nombre de m2 dont on a besoin par personne ?

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Catherine
Publié le 07 sept. 2023
C’est quoi le nombre de m2 dont on a besoin par personne ?

C’est l’un des critères incontournables quand on recherche un bien immobilier - et qui pèse lourd dans le budget : on parle bien sûr de la superficie. Mais concrètement, de combien d’espace a-t-on besoin ? Que disent la loi et les statistiques  ? Et surtout, combien ça compte pour vous ? Revue de détail.

Si vous avez un jour fait une recherche de bien immobilier (à acheter comme à louer), vous avez forcément entré quelques chiffres dans la case “superficie”. Tout comme le prix ou la situation géographique, c’est l’un des critères de base quand on cherche un logement. Oui mais voilà, entre ses besoins réels, le rêve et la réalité du marché, il peut y avoir un gros gap. Alors pour s’éviter des frustrations, et parce que la réponse à la question “De combien de m2 avez-vous besoin” peut être très différente selon qu’on la pose à Paul ou Michelle, on va tenter de faire ensemble le tour du sujet.

Superficie habitable : que dit la loi ?

Commençons par la base, à savoir la législation. Le code de la construction et de l’habitation pose un cadre. Ainsi, en France, “la surface et le volume habitable d’un logement doit être de 14 m2 et de 33 m3 au minimum par habitant [...] pour les 4 premiers habitants, et de 10 m2 et de 23 m3 au minimum par habitant supplémentaire.”

Comme ça, c’est clair. Si vous êtes deux, votre logement doit mesurer au moins 28 m2, 42 m2 si vous avez un enfant etc. Bien sûr, il s’agit d’un principe de base qui, dans les faits, n’est pas toujours respecté, et on connaît bien des parents qui ont vécu à 4 dans 40 m2 (à chacun son Vietnam).

Important
La surface habitable d’un logement (à ne pas confondre avec la surface loi Carrez) est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Une surface habitable moyenne de 90,9 m2…

Et dans la réalité, quels sont les chiffres observés ? Souvent quand il s’agit de statistiques, on se tourne vers l’Insee. Dans son étude sur “Les conditions de logement en France” (édition 2017), l’institut indique qu’en France métropolitaine, la surface moyenne des logements était de 90,9 m2 (112,2 m2 dans les habitations individuelles, 63 m2 dans le collectif) en 2013.

Un logement compte en moyenne 4 pièces d’habitation, et en maison individuelle chaque membre d’un ménage dispose de 2 pièces, contre 1,5 pièce en appartement.

Bon à savoir
La superficie idéale d’un logement selon les Français, toutes tranches d’âge confondues, se situe entre 111 et 113 mètres carrés (source : baromètre Qualitel).

Allez, c’est le moment de sortir la calculette. Si le logement moyen en maison fait 112,2 m2 et compte 4 pièces, la surface habitable s’élève à 56,10 m2 par personne ((112,2/4) x 2). Côté appartement, elle n’est “que” de 23,6 m2 ((63/4) x 1,5). Bien sûr, il s’agit de moyennes, mais cela donne une petite idée. Et bien sûr, ces données sont soumises à une variable majeure en immobilier : la géographie.

… qui varie selon les régions

Eh oui, il va sans dire que tous les mètres carrés ne se valent pas. Scoop : 50 m2 à Paris vs à Limoges, ce n’est pas la même chose. Selon les données de l’Observatoire des prix immobiliers, les logements les plus spacieux de l’Hexagone se situent à Besançon (dans le Doubs, Bourgogne-Franche-Comté). Dans la patrie du Mont-d’Or et de la saucisse de Morteau, la superficie moyenne affichée est de 92,3 m² dans l’ancien (90 1 m² dans le neuf). Des surfaces à mettre en parallèle avec les prix au m2 : 2 530 euros en moyenne pour une maison.

Image de Besançon, la ville où les logements sont les plus spacieux en France
Besançon, la ville de France où les logements sont les plus spacieux

Les régions du nord et du nord-ouest affichent elles aussi des superficies importantes (supérieures à 90 m2). Et sans trop de surprise, c’est en Île-de-France ainsi qu’en région PACA que les logements sont les plus petits : 64,4 m2 et 65,3 m2 dans l’ancien, (72,7 et 75,6 m2 dans le neuf). On se doute bien que les habitants du 7e arrondissement n’ont pas biologiquement moins besoin d’espace que leurs compatriotes, mais que tarif oblige (14 687 € en moyenne le m2 en août 2023 pour un appartement dans cet arrondissement, selon Meilleurs Agents), ils doivent se contenter de ce qu’ils peuvent acheter/louer.

Plus de mètres carrés dans le salon, moins dans les chambres

Estimer ses besoins en mètres carrés, c’est bien. Savoir à quelle pièce on veut les allouer, c’est mieux. En effet, vous avez beau aimer vous prélasser au lit le dimanche matin, pas sûr que vous ayez pour autant besoin d’une chambre de 20 m2. Surtout si cela empiète sur le reste.

Ainsi, selon une étude Qualitel parue en 2022, les Français préfèrent augmenter la taille de leur pièce à vivre au détriment des autres. Et c’est ainsi que depuis un siècle, les chambres ont vu leurs dimensions se réduire, de 14,5 m2 après guerre à 11,2 m2 aujourd’hui. A l’inverse, on fait tomber des murs et on installe des fenêtres dans les pièces à vivre pour gagner en espace et en luminosité. Le fameux aspect “loft” avec cuisine ouverte tant promu dans les magazines de déco et autres émissions télévisées.

Autre critère qui a le vent en poupe : l’espace extérieur. Un appartement sur 2 (54 %) est aujourd’hui équipé d’un balcon ou d’une terrasse. Une proportion multipliée par 3 en un siècle. C’est dire si cet aspect impacte le marché - jusqu’au secteur de la construction.

La superficie, un critère sur lequel on est prêt à faire des compromis

Si la taille de son logement, ça compte, ce n’est pas pour autant le critère numéro un des futurs acquéreurs. “La superficie n’est citée comme critère indispensable que par 35% des répondants quand il s’agit d’un appartement, 28 % si c’est une maison. Et en appartement, le nombre de pièces prime même sur l’espace”, peut-on lire dans un baromètre Qualitel sur la qualité du logement.
Podium des 3 critères indispensables lors de l'achat d'une maison
Podium des 3 critères indispensables lors de l'achat d'un appartement
Et à l’heure du choix et des compromis, 17 % des acquéreurs revoient la superficie de certaines pièces pour réaliser leur projet d’achat. Un sacrifice pour obtenir la localisation, l’espace extérieur ou encore la distance travail-domicile souhaitée. Ludivine, primo-accédante de 36 ans qui vient tout juste d’emménager dans son appartement, le confirme.

“On avait en tête une superficie minimum et un scénario idéal qui a bien sûr été rattrapé par la réalité financière.” Lors de ses recherches, débutées fin 2022, il a fallu qu’elle et son conjoint s’adaptent. “On a rogné sur des mètres carrés. On espérait 4 chambres et 2 salles de bain. On était un peu ambitieux (rires). On a acheté plus petit mais on a à peu près le minimum qu’on s’était fixé. Les critères impératifs sur lesquels on ne voulait pas négocier, c’était les 3 chambres et un bout de jardin, et c’est ce qu’on a réussi à trouver”.

Il va sans dire qu’avec la flambée des prix de l'immobilier et la hausse des taux d’intérêts observée ces dernières années, il vaut mieux savoir faire preuve de souplesse. En effet depuis 2020, avec le même budget, les futurs acquéreurs ont perdu 25 m2…

Superficie et mode de vie

Au-delà des histoires de budget, il y a une donnée moins rationnelle et plus personnelle qui entre en ligne de compte : le mode de vie. En effet, nous ne sommes pas tous égaux face au besoin d’espace. Certains se sentiront plus à l’aise dans un petit cocon bien aménagé, d’autres auront viscéralement besoin de plus de volume.

Si vous êtes du genre à enchaîner les pintes avec vos amis et à avoir une vie sociale bien remplie, la localisation du logement pourrait largement primer sur la surface habitable. Et forcément, la situation personnelle impacte beaucoup : on ne lorgne pas sur le même nombre de mètres carrés qu’on vive seul ou à 4.

Autre donnée qui impacte le rapport à l’espace : le télétravail. Depuis le Covid, nombreux sont les Français à l'avoir adopté au moins un jour par semaine. Or, travailler de chez soi nécessite des ajustements, à commencer par la présence d’un coin bureau voire d’une pièce dédiée. Quatre Français sur 10 n’en disposent pas, et 34 % estiment que leur logement n’est pas satisfaisant pour télétravailler.

Bilan des courses, le nombre de mètres carrés dont on a besoin est une notion, qui entre le rêve et la réalité, est conditionnée par le marché immobilier et son portefeuille. Plus qu’une simple question de superficie, il s’agit de répartition de l’espace (un F2 avec rangements et petit extérieur pouvant parfois être bien plus facile à vivre qu’un F3 mal pensé) et de mode de vie.

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