Acheter un immeuble : ce qu’il faut absolument savoir

Une solution avantageuse pour les investisseurs chevronnés, qui devront tout de même se poser les bonnes questions avant de se lancer. Pretto y répond pour vous.

Proportionnellement, le prix d’achat d’un immeuble de rapport est moins élevé que celui d’un appartement seul car:

• Un tel achat permet de bénéficier d’un prix au m2 plus bas sur l’ensemble des lots du bien. Puisque les différents lots seront loués au prix du marché, l'acquéreur a alors une meilleure rentabilité locative pour son investissement.

• Un achat groupé permet d'économiser sur les différents frais d’acquisition : frais de notaire, frais de dossier exigés par la banque par exemple.

Avant d’investir dans un immeuble, retour sur les différents régimes fiscaux disponibles pour ce type d’investissement.

Le régime commun, en Société Civile Immobilière (SCI), est un bon montage pour acheter un immeuble à plusieurs. Elle permet d’associer plusieurs acquéreurs se portant mutuellement caution, multipliant ainsi le budget global tout en rassurant les banques.

Quant au mode de location et au statut du (ou des) propriétaire(s) du bien, deux régimes sont possibles pour la location vide : - le régime forfaitaire (avec un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs) - le régime réel (avec déduction des charges réelles).

En location meublée, il est plus pertinent d’opter pour le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Celui-ci permet de reporter le déficit sur son revenu global sans limite de montant et d'exonérer la taxe sur les plus-values dès cinq ans d’activité.

Trouver un immeuble à acheter nécessite forcément plus de recherche qu’un simple appartement. Il est donc crucial de s’entourer des bons interlocuteurs (agents, courtiers, notaires, assureurs…) pour multiplier les chances de trouver la perle rare. Au-delà de son réseau d’informateurs, il ne faut pas hésiter à pousser la porte d’une agence immobilière ou effectuer des recherches régulières sur les grands sites d’annonces immobilières.

Pour choisir l’immeuble où investir, il faut garder à l’esprit que l’emplacement reste le critère numéro un. Idéalement, un immeuble de rapport doit se situer en centre-ville, dans un quartier vivant et attractif.

Comme tout investissement immobilier, l’achat d’un immeuble de rapport comporte des risques et des inconvénients.

• Ce type d’investissement requiert une capacité d’emprunt et un apport initial conséquent. Il est donc réservé aux investisseurs disposant de liquidités importantes, pour pouvoir, une fois l’acquisition effectuée, faire face aux imprévus et aux éventuels travaux.
• Cet achat implique une responsabilité isolée, contrairement à l'achat en copropriété.
• Le risque est plus important car tous les lots détenus sont situés dans le même bâtiment. En cas de problème grave (incendie, inondation, effondrement), l’ensemble des biens loués est menacé.
• Le marché de la vente d’immeuble est assez restreint. Comme il y a peu d’offres, la concurrence est assez faible. En contrepartie, elle est aussi très qualifiée ! Les investisseurs qui s’intéressent à ce type de biens sont généralement très expérimentés, il peut donc être difficile de tirer son épingle du jeu si on manque d’expérience.

• Le prix au m2 et les frais d'acquisition sont réduits
• Des gains d'échelle sont réalisés en regroupant les travaux de rénovation sur le même bâtiment : déplacements, main d’œuvre et matériaux
• Les frais de fonctionnement sont moins élevés, notamment pour les impôts fonciers.

• L'acquéreur fait des économies importantes sur la gestion du bien et des différents lots car syndicat de copropriété est inutile. Tous ces éléments permettent d’obtenir une rentabilité locative globale plus élevée qu’avec d’autres investissements locatifs.

• La gestion est simplifiée : le propriétaire est le seul décisionnaire pour toutes les questions liées aux parties communes. Il est aussi plus simple de gérer plusieurs biens en location situés dans le même immeuble car les déplacement ou formalités sont mutualisés.
• Puisque le bien est divisé en plusieurs lots, cela réduit significativement le risque de vacance locative et de loyers impayés (par rapport à un bien constitué d’un lot unique).

Dans certains cas, l’achat d’un immeuble peut donner accès à des dispositifs d’optimisation fiscale. La loi Malraux, par exemple, permet de déduire jusqu’à 30 % du coût des travaux de restauration d’un immeuble ancien de ses revenus imposables, dans une limite de 400 000 €. Pour y être éligible: - l’immeuble doit avoir un intérêt historique et/ou architectural - l'immeuble être situé dans un périmètre déterminé : soit dans un site patrimonial remarquable (SPR), soit dans un quartier ancien dégradé (QAD), soit dans un quartier présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé.

Ainsi : - La réduction est de 30 :% lorsque l'opération est réalisée dans un immeuble situé dans un SPR ou QAD ou présentant une concentration élevée d'habitat dégradé ; - La réduction est de 22 :% dans les cas prévus par l'article 199 du Code général des impôts, c’est-à-dire pour les biens situés dans un site considéré Patrimonial Remarquable avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.