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Acheter un immeuble : ce qu’il faut absolument savoir

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Jules Stalin
Mis à jour le 18 mai 2022
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Acheter un immeuble : ce qu’il faut absolument savoir
Contrairement à un achat en copropriété, où l’immeuble appartient à plusieurs propriétaires, l’achat de ce que l’on désigne comme immeuble de rapport permet d’acquérir l’ensemble des lots composant un bien immobilier. Ce type de bien, à concevoir comme un investissement financier, est ainsi nommé car sa fonction est de « rapporter » à son propriétaire, par le biais des loyers des ménages occupant les logements de l’immeuble.

Une solution avantageuse pour les investisseurs chevronnés, qui devront tout de même se poser les bonnes questions avant de se lancer. Pretto y répond pour vous.

Comment devenir propriétaire d’un immeuble ?

Combien coûte un immeuble ?

Proportionnellement, le prix d’achat d’un immeuble est moins élevé que celui d’un appartement seul, et ce grâce à différents éléments.

  • Acheter un immeuble de rapport permet de bénéficier d’un prix au m2 plus bas sur l’ensemble des lots du bien. Comme les différents lots seront ensuite loués au prix du marché, on obtient alors une meilleure rentabilité locative pour son investissement.

  • Un achat groupé permet de faire des économies sur les différents frais d’acquisition liés à un achat immobilier. En ne payant qu’une seule fois les frais de notaire et les frais de dossier exigés par la banque, l’acquéreur d’un immeuble de rapport réalise des économies importantes par rapport à ceux qui achètent des lots séparément.

Pour savoir si vous disposez du budget nécessaire à un tel achat, utilisez notre simulateur de prêt immobilier ! Il vous permettra de connaître le montant nécessaire pour une telle acquisition, frais de notaire et de dossier compris.

Les trois régimes fiscaux possibles

Avant d’investir dans un immeuble, il faut bien connaître les différents régimes fiscaux disponibles pour ce type d’investissement.

Le régime commun, en Société Civile Immobilière (SCI), est un bon montage pour parvenir à acheter un immeuble à plusieurs. La création d’une SCI permet en effet d’associer plusieurs acquéreurs se portant mutuellement caution, ce qui permet de multiplier le budget global tout en rassurant les banques.

Bon plan

Un achat en SCI est d’autant plus intéressant lorsqu’on opte pour la SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés). Ce montage est particulièrement avantageux, puisqu’il permet de limiter l’impact fiscal de l’investissement pour chacun des associés. Plutôt que d’être soumis à l’impôt sur les revenus, les bénéfices de la SCI peuvent alors être réinvestis dans d’autres biens immobiliers afin de développer et de diversifier le patrimoine détenu par la société.

Il faut également penser au mode de location et au statut du (ou des) propriétaire(s) du bien. La location vide laisse le choix entre deux régimes :

  • le régime forfaitaire (avec un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs)
  • le régime réel (avec déduction des charges réelles).

En location meublée, il est plus pertinent d’opter pour le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Ce statut permet de reporter le déficit sur son revenu global sans limite de montant ainsi qu’une exonération de la taxe sur les plus-values à partir de cinq ans d’activité.

Trouver l’immeuble dans lequel investir

Trouver un immeuble à acheter nécessite forcément davantage de recherche qu’un simple appartement. Il est donc important de s’entourer des bons interlocuteurs (agents, courtiers, notaires, assureurs…) pour multiplier les chances de trouver l’immeuble qui correspond à son investissement. Au-delà de son réseau d’informateurs, il ne faut pas hésiter à pousser la porte d’une agence immobilière, ainsi qu’à effectuer des recherches régulières sur les grands sites d’annonces immobilières.

Pour ce qui est du choix de l’immeuble où investir, il faut garder à l’esprit que l’emplacement reste le critère numéro un. Idéalement, un immeuble de rapport doit se situer en centre-ville, dans un quartier vivant et attractif.

Important
Renseignez-vous dans le détail sur le quartier et ses évolutions, sur les populations qui y vivent et leurs besoins. Il faut en effet que les différents lots puissent répondre, ne serait-ce qu’en termes de surface et d’agencement, à la demande locative spécifique au quartier.

Vous avez déjà trouvé l’immeuble qui correspond à votre projet ? Pretto peut vous accompagner dans votre recherche de financement en dénichant pour vous la meilleure offre de prêt.

Acheter un immeuble : les questions à se poser avant de sauter le pas

Quels sont les inconvénients liés à l’achat d’un immeuble de rapport ?

Comme tout investissement immobilier, l’achat d’un immeuble de rapport peut comporter des risques et des inconvénients.

Premièrement, il faut reconnaître que ce type d’investissement nécessite une capacité d’emprunt et un apport initial conséquent. Il est donc réservé aux investisseurs disposant de liquidités. Il faut également être sûr de pouvoir disposer d’une certaine réserve d’argent une fois l’acquisition effectuée, afin de faire face aux imprévus et aux éventuels travaux.

Contrairement à un achat en copropriété, où la responsabilité et les coûts sont répartis entre les différents propriétaires, l’achat d’un immeuble implique une responsabilité isolée. De même, le risque lié au bâti est plus important puisque tous les lots détenus par l’investisseur sont situés dans le même bâtiment. En cas de problème grave (incendie, inondation, effondrement), c’est donc l’ensemble des biens loués qui sont menacés.

Enfin, il convient de rappeler que le marché de la vente d’immeuble est un marché assez restreint. Comme il y a peu d’offres, la concurrence est assez faible. En contrepartie, elle est aussi très qualifiée ! Les investisseurs qui s’intéressent à ce type de biens sont généralement très expérimentés, il peut donc être difficile de tirer son épingle du jeu si on manque d’expérience.

Quels sont les avantages liés à l’achat d’un immeuble de rapport 😕

Certes, l’achat d’un immeuble de rapport comporte plus de risques, mais c’est aussi un investissement très avantageux.

Au-delà d’un prix au m2 et de frais d’acquisition réduits, l’achat d’un immeuble permet en effet de réaliser plusieurs gains d’échelle, notamment lorsqu’on réalise des travaux. En regroupant les chantiers à effectuer sur les différents lots, on réalise des économies sur les déplacements et la main d’œuvre, mais aussi sur les matériaux utilisés dans la rénovation de chaque appartement.

Les frais de fonctionnement sont également moins élevés pour ce type de biens, notamment s’agissant des impôts fonciers. On peut aussi réaliser des économies importantes sur la gestion du bien et des différents lots, puisqu’il n’est pas nécessaire d’avoir un syndicat de copropriété.

Tous ces éléments permettent d’obtenir une rentabilité locative globale plus élevée qu’avec d’autres types d’investissements locatifs.

L’achat d’un immeuble de rapport permet également de simplifier la gestion, puisque le propriétaire de l’immeuble est le seul décisionnaire pour toutes les questions liées aux parties communes. De même, il est plus simple de gérer plusieurs biens en location lorsque ceux-ci sont situés dans le même immeuble, que ce soit en termes de déplacement ou de formalités.

Parallèlement, le fait que le bien acquis soit divisé en plusieurs lots permet de réduire significativement le risque de vacance locative et de loyers impayés (par rapport à un bien constitué d’un lot unique).

Bon plan
Au moment de la revente, il sera possible de revendre l’immeuble en entier ou lot par lot, ce qui peut être une stratégie intéressante si certains lots offrent une meilleure rentabilité que d’autres.

Quelles optimisations fiscales avec l’achat d’un immeuble ?

L’achat d’un immeuble peut, dans certains cas, donner accès à des dispositifs d’optimisation fiscale.

C’est notamment le cas de la loi Malraux, qui permet de déduire jusqu’à 30 % du coût des travaux de restauration d’un immeuble ancien de ses revenus imposables, dans une limite de 400 000 €.

Pour entrer dans le cadre du dispositif, l’immeuble doit toutefois avoir un intérêt historique et/ou architectural et être situé dans un périmètre déterminé. Il se trouve soit dans un site patrimonial remarquable (SPR), soit dans un quartier ancien dégradé (QAD) soit dans un quartier présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé. Ainsi :

  • La réduction est de 30 :% lorsque l'opération est réalisée dans un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable ou dans une quartier ancien dégradé ou présentant une concentration élevée d'habitat dégradé ;

  • La réduction est de 22 :% dans les cas prévus par l'article 199 du Code général des impôts, c’est-à-dire pour les biens situés dans un site considéré Patrimonial Remarquable avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.

Vous avez maintenant toutes les clés pour réussir votre investissement dans un immeuble de rapport. Vous n’avez plus qu’à faire appel à un courtier immobilier Pretto pour obtenir le financement dont vous avez besoin !
Mis à jour le 18 mai 2022
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Jules Stalin
Chef de projet éditorial
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