Acheter l'appartement dont vous êtes locataire : comment faire ?

Un locataire peut tout à fait acheter l'appartement qu'il occupe, que son propriétaire soit ou non vendeur. Si le propriétaire décide de vendre, la loi vous accorde un droit de préemption (votre droit légal d'acheter le logement en priorité, avant tout autre acheteur) : il doit vous adresser un congé avec offre de vente au moins six mois avant la fin du bail, et vous disposez de deux mois pour accepter ou refuser. Si le propriétaire ne souhaite pas vendre, vous pouvez l'y inviter par courrier en lui soumettant une offre. Dans les deux cas, simulez d'abord votre capacité d'emprunt pour vérifier que le projet est finançable.

Cela fait déjà un moment que vous occupez un appartement ou une maison qui vous convient parfaitement. En plus, vous venez de décrocher un CDI et vous vous verriez bien vous y installer à long terme. Dans ce cas, pourquoi entamer de longues démarches pour trouver la perle rare alors que vous l’occupez déjà ? Il serait bien plus simple d’acheter l’appartement dont vous êtes actuellement locataire...

Mais est-ce seulement possible ? Pour vous aider à prendre les bonnes décisions, nous vous détaillons ici les différents cas de figure que vous pouvez rencontrer mais également quelques astuces très utiles !

Comment acheter un appartement dont on est locataire ?

Vous souhaitez passer du statut de locataire à propriétaire ? Rien de plus simple, surtout si vous souhaitez acheter un appartement dont vous êtes locataire.

Quelques conseils cependant :

• Comparez les offres de prêt
• Comparez les courtiers immobiliers .
• Passez par un courtier immobilier.
• Pensez à la marge de négociation.

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Que faire si le propriétaire ne veut pas vendre ?

Jusqu’à maintenant le propriétaire ne vous a jamais fait part d’une quelconque envie de se séparer de son bien. Vous allez donc devoir prendre les choses en main. Vous pouvez par exemple lui faire part de votre intérêt en lui envoyant un courrier regroupant vos différentes motivations. Il sera ainsi informé de votre volonté de racheter son bien et il est possible qu’il récompense votre sens de l’initiative.

Faites-lui une première offre. Pour cela, vous pouvez commencer par faire faire une estimation de votre appartement.

Vous pouvez aussi télécharger le modèle de proposition de rachat sous format Word.

Mais n’oubliez pas non plus de vous renseigner en amont sur votre capacité d’emprunt, pour être sûr que votre projet est bien compatible avec votre situation actuelle. Pretto met à votre disposition un outil de simulation qui vous permet de calculer très précisément votre capacité d’emprunt et ainsi préparer votre prêt immobilier sur mesure.

Que se passe-t-il si le propriétaire décide de vendre ?

Deuxième cas de figure, votre propriétaire bailleur souhaite se séparer de son bien. Tout d’abord, il faut que vous sachiez qu’il existe une situation dans laquelle il n’est pas obligé de vous prévenir : si le propriétaire souhaite vendre le logement occupé. Cependant si cette information vient à votre connaissance, vous pouvez tout à fait lui faire parvenir une contre-proposition.

Toutefois, sachez que la plupart du temps, les propriétaires préfèrent vendre leur bien “libre” car cela leur permet d’en tirer un profit bien plus important.

Dans ce cas, vous êtes prioritaire et il doit vous adresser un « congé avec offre de vente » au plus tard six mois avant le renouvellement du bail (il doit vous indiquer le prix, frais de notaire compris).

Qu’est-ce que le droit de préemption pour l’achat d’un appartement dont je suis locataire ?

Le locataire de l’appartement est prioritaire en cas de congé pour vente

La loi tient à protéger le locataire en cas de vente du logement qu’il occupe et pour ce faire, elle a mis à votre disposition le droit de préemption. Ce droit ne s’applique qu’aux biens loués vides à usage d’habitation principale et à usage mixte d’habitation principale et professionnel.

Concrètement, ce droit donne la possibilité au locataire d’acheter le logement, en priorité, avant tous les autres acquéreurs potentiels. Votre bailleur doit vous avertir de son intention de se séparer de son bien au moins 6 mois et un jour avant l’échéance de votre bail.

• La notification doit être envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, et mentionner les conditions de la vente, la surface du logement et le prix demandé.
• Vous disposez de deux mois pour répondre. Profitez de ce délai pour étudier l’offre et avancer en parallèle sur les démarches nécessaires à votre achat.

Il vous est également tout à fait possible de négocier avec lui le prix de vente. Dans l’hypothèse où il accepte de vous vendre le logement à un prix inférieur à celui stipulé au départ, le propriétaire vous notifiera un nouveau congé pour vente.

Le locataire peut être prioritaire pour l’achat de l’appartement dans deux hypothèses

Il existe deux cas de figure dans lesquels vous pouvez bénéficier du droit de préemption alors même que votre bailleur décide de vendre son logement en cours de bien :

• Lorsqu’il s’agit d’une première vente consécutive à la division ou à la subdivision de l’immeuble. Cette situation se présente lorsque le propriétaire d’un immeuble collectif décide de vendre un logement. Dans ce cas, l’immeuble passe sous le statut de la copropriété et les premières ventes de logement suivant cette division ouvrent droit, au profit du locataire, au droit de préemption.
• Le locataire peut également formuler une offre de rachat en priorité dans le cas de la vente « dans sa totalité et en une seule fois » d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte de plus de cinq logements. On parle dans ce cas de vente à la découpe.

En cas de vente à la découpe, la procédure diffère du congé classique pour vente : le bailleur doit vous notifier par lettre recommandée avec avis de réception le prix et les conditions de la vente, accompagnés d’un diagnostic technique du bâtiment et d’un projet de règlement de copropriété. Vous disposez alors de quatre mois pour accepter ou refuser (contre deux mois pour un congé classique). Si vous acceptez et devez recourir à un prêt, le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois supplémentaires. L’acquéreur qui s’engage à proroger les baux d’au moins six ans n’est pas tenu de vous notifier cette offre. Le non-respect de la procédure entraîne la nullité de la vente (article 10-1, loi du 31 décembre 1975, modifié par la loi 2006-685 du 13 juin 2006, via les Notaires de France).

Les limites du droit de préemption

Le droit de préemption n’est pas applicable lorsque votre bailleur souhaite vendre son bien à un membre de sa famille. Cette dérogation s’applique aux parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, c’est-à-dire les neveux et nièces, les oncles et tantes, arrière-grands-parents, cousins germains.

Vous ne pourrez pas non plus bénéficier du droit de préemption si votre appartement est situé dans un immeuble jugé insalubre (selon la loi du 13 avril 1850) ou s’il comporte au moins pour le quart de sa superficie totale des logements loués ou classés dans la catégorie IV de la loi du 1er septembre 1948.

Enfin si vous souhaitez bénéficier du droit de préemption, vous devez impérativement être titulaire d’un bail de location vide. Si vous disposez d’un bail meublé (d’une durée d’un an en général) ou d’un bail correspondant à une location saisonnière, vous en serez exclu.