1. Bien immobilier

Bien immobilier : comment déterminer votre projet ?

Un bien immobilier ne peut être déplacé, bougé. Il est aussi soumis à un régime juridique spécifique (articles 517 à 526 du Code civil).

Un bien immobilier fait référence à une maison, un appartement, un immeuble ou un local commercial. En réalité, il est bien plus que ça, car un terrain et un bâtiment industriel sont aussi des biens immobiliers.

Mais de manière moins théorique, acheter un bien signifie qu'il faut déterminer le projet qui vous ressemble... et donc se poser les bonnes questions pour être certain de se tourner vers le type de bien qui vous correspond. On vous explique.

Quel type de logement acheter, maison ou appartement ?

  • Maison ou appartement ?

Notre expérience nous a montré que 3 aspects sont considérés par les acheteurs hésitants : la zone géographique, les charges et la compatibilité avec leur projet de vie.

  • Où est-ce que je souhaite habiter ?
La localisation est donc le premier aspect à considérer. Pour ceux qui souhaitent habiter en centre-ville, le choix par défaut sera un appartement. D’abord parce que les maisons en centre-ville sont rares (et qui dit rare, dit prix élevé !).

Ensuite, parce qu’à moins de disposer d’un budget conséquent, il sera difficile de trouver une maison avec une surface suffisante et en bon état.

  • Quel est mon budget pour l’entretien ?

Les charges en appartement sont généralement moins élevées que celles d’une maison individuelle.

Et cela pour une raison assez simple : en immeuble, les charges sont réparties entre les différents locataires. C’est le cas du chauffage, de la sécurité, de l’entretien… En contrepartie de ces économies, vous êtes moins libres d’aménager votre logement, contrairement à ce que vous pourriez faire dans une maison (construire une véranda, aménager un jardin, creuser une piscine…).

  • Quel logement pour mon projet de vie ?

Chaque type de bien immobilier a ses avantages et inconvénients. Un couple qui élève deux enfants en bas âge souhaitera par exemple une maison avec un petit espace vert et une sécurité accrue.

Acheter un bien immobilier dans le neuf

Comment choisir entre le neuf ou l’ancien ?

Investir dans un bien immobilier neuf ou ancien ? Le prix du mètre carré dans le neuf est généralement plus élevé. C’est vrai dans la plupart des grandes villes de France. À Paris, on estime que le mètre carré du neuf se négocie aux alentours de 11 000 €. Le mètre carré ancien coûterait quant à lui environ 8 700 €.
D’autant que des dispositifs fiscaux existent pour inciter à investir dans le neuf. Par exemple, la loi Pinel prévoit d’importants avantages fiscaux pour ceux qui achètent un bien immobilier neuf et le mettent en location.
A savoir

Bien que le prix du m² neuf soit plus élevé, certains coûts ne sont pas à négliger lors de l’achat d’un bien immobilier ancien. Les frais de notaire, par exemple, sont plus élevés pour un bien ancien. Il faut également prévoir des rénovations plus importantes avant de s’installer dans un logement ancien.

Enfin, le neuf et l’ancien comportent chacun leurs avantages et leurs inconvénients à long terme. Dans l’optique d’une revente, le neuf part avec un petit handicap. En effet, le neuf se déprécie d’environ 20 % dès la première location ! Tandis que l’ancien voit sa valeur s’apprécier au fil des années.

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Les erreurs à éviter

En achetant un bien immobilier neuf, 4 erreurs sont fréquemment commises par les acheteurs.
  • Ne pas faire assez de recherches

Les aspects à examiner sont nombreux : le promoteur immobilier, la solidité financière du projet (si vous achetez sur plan), l’état du marché immobilier local, le voisinage, les commerces et commodités…

  • Ignorer les dépenses secondaires

En achetant un bien immobilier neuf, le prix de vente n’est pas tout, loin de là ! Il faut prévoir les frais de notaire, la taxe foncière, les dépenses de déménagement. Pour un appartement, il faudra penser aux charges de copropriété et des petits aménagements (peinture, luminaires, sanitaires supplémentaires…).

  • Ne faire qu’une seule visite

En se limitant à une seule visite, l’acheteur peut passer à côté de détails importants sur le bien immobilier lui-même, mais également sur son environnement.

  • Acheter au mauvais endroit

Même si un logement paraît idéal à première vue, son emplacement est essentiel. La zone est-elle sécurisée ? Y a-t-il des commerces en nombre à proximité ? C’est d’autant plus important pour un bien immobilier qui est destiné à être loué.

Faire construire ?

Acheter un terrain constructible

Pour s’épargner de très mauvaises surprises, l’achat d’un terrain constructible impose certaines précautions.

Parmi ces dernières, il faut par exemple vérifier que le terrain de votre choix est bien constructible. Pour cela, la consultation du Plan Local d’Urbanisme (PLU) auprès de la municipalité sera nécessaire. Vérifier la viabilité du terrain, la qualité des sols ainsi que les futures transformations autour du terrain est également nécessaire.

Bon plan

Au-delà de ces caractéristiques propres au terrain, il faudra également veiller à prendre ses précautions lors de la procédure d’achat. Signer un compromis de vente et passer devant un notaire pour l’acte de vente sont des étapes qui permettent d’acheter plus sereinement un bien immobilier.

Enfin, l’apport d’un professionnel au cours des démarches est également le bienvenu. Pensez à Pretto pour un accompagnement personnalisé tout au long de votre projet !

Faire construire avec un architecte

L’architecte est présent à toutes les étapes de la construction : conception des plans, étude de faisabilité, avant-projet, demande de permis de construire, chantier, réception des travaux.

En professionnel expérimenté, son apport ne se limite donc pas à définir votre projet. Il peut également suivre l’avancement de la construction et vous accompagner dans les démarches nécessaires pour votre bien immobilier.

Lors de la phase de conception, l’architecte réalise une étude de faisabilité. Il y rassemble toutes les informations sur votre projet et présente une estimation de son coût financier. À la suite de modifications, cela aboutit à un avant-projet définitif (APD).

Grâce à l’APD, une demande de permis de construire est ensuite déposée – si cela est nécessaire pour le projet. Ce n’est qu’une fois le permis obtenu que la construction peut se faire.

De nombreuses démarches

Faire construire son bien immobilier se révèle donc plus compliqué que d’acheter un bien neuf ou ancien déjà construit. Car il y a des formalités à réaliser avant, pendant et après la construction. Certaines sont obligatoires, d’autres ne le sont pas, mais sont conseillées.

Avant la construction, les formalités sont essentiellement liées au terrain : demander un certificat d’urbanisme pour un terrain constructible, faire une étude de sol, vérifier la surface constructible selon les règles du Plan Local d’Urbanisme, vérifier les servitudes…

Il y a également le dépôt de la demande de Permis de Construire. Une fois celui-ci obtenu, il faudra l’afficher. Pendant la construction, vous devrez déclarer l’ouverture de votre chantier, puis sa clôture à la fin des travaux.

Enfin, la remise des clefs s’accompagne généralement d’un procès-verbal pour attester que le bien immobilier construit est bien conforme à vos souhaits.

A retenir
  • Maison ou appartement : l’appartement est généralement privilégié en ville et la maison en périphérie (ou en campagne), en raison principalement des prix de l’immobilier urbain.
  • Neuf ou ancien : le prix du m² neuf est plus élevé, mais l’ancien s’accompagne de coûts secondaires non négligeables.
  • En achetant un bien immobilier neuf, des précautions sont impératives
  • En matière de formalités, faire construire son bien immobilier se révèle plus compliqué que de l’acheter.
  • L’architecte vous accompagne lors de la conception de votre bien, mais également lors de sa construction.
Mis à jour le 26 août 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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