Bien immobilier : comment déterminer votre projet ?

Choisir un bien immobilier dépend de votre mode de vie, de votre budget et de votre projet : résidence principale ou secondaire, neuf ou ancien, maison ou appartement. Les frais de notaire varient de 2-3 % dans le neuf à 7-8 % dans l’ancien. Pour construire, comptez 12 à 24 mois et l’intervention d’un architecte est obligatoire au-delà de 150 m².

Quel type de bien immobilier faut-il choisir ?

Il existe plusieurs types de biens immobiliers, chacun répondant à des besoins spécifiques. Avant de vous lancer, mieux vaut identifier celui qui correspond le mieux à votre mode de vie et à vos préférences.

Maison individuelle : plus d’espace, mais plus d’entretien

L’envie de plus d’espace, d’un jardin ou d’une terrasse pour profiter des beaux jours, c’est souvent ce qui motive l’achat d’une maison. Idéale pour les familles, elle offre de l’espace et plus de liberté d’aménagement. Mais attention, elle implique aussi plus d’entretien et un coût souvent plus élevé, notamment en périphérie des grandes villes où les prix grimpent avec la demande.

Appartement : praticité et accessibilité

Si vous aimez la vie urbaine et cherchez un bien plus facile à entretenir, l’appartement est une solution adaptée. Mais attention, les charges de copropriété peuvent représenter un coût non négligeable car elles couvrent souvent des services comme l’entretien des parties communes ou la sécurité. En centre-ville, l’offre est plus large et permet d’être proche des commodités et des transports.

À titre indicatif, les charges de copropriété courantes représentaient en moyenne 1 488 € par lot et par an en France en 2025, selon l’Observatoire des charges de copropriété de Foncia. Ce montant varie fortement selon la localisation, la surface, le chauffage collectif, les équipements et les travaux votés.

Local commercial : un investissement spécifique

Si vous envisagez d’investir dans un bien destiné à une activité professionnelle ou à la location, un local commercial peut être une option rentable. Il est cependant soumis à des réglementations spécifiques et son attractivité dépend fortement de l’emplacement et de l’activité concernée. Renseignez-vous avant de vous lancer.

Terrain constructible : pour un projet sur mesure

Construire sa maison permet d’avoir un logement adapté à ses besoins. Mais avant d’acheter un terrain, il faut s’assurer qu’il est bien constructible et viabilisé (accès aux réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement). Vérifier le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune est indispensable pour éviter les mauvaises surprises.

Est-ce qu’un bateau est un bien immobilier ?

Si vous rêvez d’une péniche sur la Seine ou d’un bateau habitable, sachez qu’il ne sera pas considéré comme un bien immobilier à part entière. Sauf s’il est amarré de façon permanente avec un droit d’usage, il est juridiquement classé comme un bien meuble, ce qui change la fiscalité et les démarches d’achat.

Résidence principale vs. résidence secondaire : quelle est la meilleure option pour vous ?

Vous hésitez entre acheter un logement pour y vivre au quotidien ou investir dans une résidence secondaire ? Ces deux options ont des implications financières et fiscales différentes.

• La résidence principale est le logement où vous vivez au quotidien. Il bénéficie d’une exonération de la taxe sur la plus-value en cas de revente et d’avantages fiscaux comme le prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants.
• La résidence secondaire est un bien que vous occupez occasionnellement (week-ends, vacances). Il implique des coûts supplémentaires comme la taxe d’habitation (encore en vigueur pour les résidences secondaires), et peut être soumis à des réglementations locales sur la location saisonnière

Avant de vous décider, il peut être utile de comparer les avantages fiscaux et patrimoniaux de chaque stratégie en lisant notre guide sur le choix entre résidence principale ou investissement locatif.

Faut-il acheter dans le neuf ou l’ancien ?

Faut-il privilégier un logement neuf, qui respecte les dernières normes, ou un bien ancien, souvent mieux situé et potentiellement plus rentable sur le long terme ?

Acheter dans le neuf : les points forts et les limites

Acheter un bien neuf, c’est avoir :

• Un bien aux normes récentes : meilleure isolation, économies d’énergie, conformité aux réglementations en vigueur.
• Des frais de notaire réduits : environ 2 à 3 % du prix du bien contre 7 à 8 % dans l’ancien.
• Des garanties constructeur qui couvrent les défauts éventuels sur plusieurs années.
• Un prix plus élevé : le mètre carré neuf est plus cher.

Pourquoi choisir un bien ancien ?

Acheter un appartement ou une maison ancienne, c’est :

• Un prix d’achat souvent plus bas et une négociation plus facile.
• Un large choix en centre-ville ou dans des quartiers historiques.
• Des frais supplémentaires à prévoir : travaux de rénovation, mises aux normes énergétiques, charges de copropriété plus élevées.

Pour financer les travaux d'un logement ancien, MaPrimeRénov' est versée par l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Selon service-public.gouv.fr (2026), elle comprend deux parcours : la rénovation d'ampleur, pour un ensemble de travaux de rénovation énergétique, et le parcours par geste, pour des travaux ciblés. Pour la rénovation d'ampleur, le logement doit avoir été construit depuis au moins 15 ans, et vous devez l'occuper en tant que résidence principale.

Les erreurs à éviter lors d’un achat dans le neuf

• Ne pas faire assez de recherches : vérifiez le promoteur, la solidité financière du projet et l’environnement du bien.
• Ignorer les dépenses secondaires : frais de notaire, taxe foncière, charges de copropriété et petits aménagements.
• Ne faire qu’une seule visite : pour un achat sur plan, demandez un maximum de documents et visitez des programmes similaires.
• Acheter au mauvais endroit : même un bien neuf peut perdre de la valeur si la demande locative ou la qualité de vie dans le quartier sont faibles.

Dans l'ancien, pensez à anticiper les travaux de rénovation à inclure dans votre prêt immobilier pour financer les mises aux normes énergétiques sans puiser dans votre épargne.

Dans quel cas est-il intéressant de faire construire ?

Construire un bien immobilier est une option qui séduit ceux qui veulent un logement 100 % personnalisé. Mais est-ce avantageux en ce moment ?

Les atouts de la construction

• Un logement 100 % adapté à vos besoins et votre mode de vie.
• Une maison conforme aux nouvelles normes énergétiques, ce qui permet de réduire les dépenses en chauffage et climatisation.
• Pas de mauvaises surprises liées à l’usure ou aux vices cachés d’un bien ancien.

La réglementation environnementale 2020 (RE2020) s’applique aux logements neufs depuis le 1er janvier 2022. Elle vise à réduire les consommations d’énergie, à diminuer l’impact carbone des bâtiments sur l’ensemble de leur cycle de vie et à améliorer le confort en période de forte chaleur, selon le ministère de la Transition écologique.

Les freins à prendre en compte

• Les prix des matériaux et de la main-d’œuvre sont en hausse, ce qui rend la construction plus coûteuse qu’il y a quelques années.
• Le temps d’attente : entre l’achat du terrain, l’obtention du permis de construire et les travaux, il faut compter entre 12 et 24 mois avant d’emménager.
• De nombreuses démarches administratives, notamment pour vérifier la constructibilité du terrain et obtenir les autorisations nécessaires.

Faire construire avec un architecte : un atout précieux

Si votre projet dépasse 150 m² de surface habitable, faire appel à un architecte est obligatoire. Mais même en dessous de ce seuil, son accompagnement peut être un vrai plus.

L’architecte est présent à toutes les étapes de la construction : conception des plans, étude de faisabilité, avant-projet, demande de permis de construire, chantier, réception des travaux.

En professionnel expérimenté, son accompagnement ne se limite donc pas à définir votre projet. Il peut également suivre l’avancement de la construction et vous appuyer dans les démarches nécessaires pour votre bien immobilier.

Lors de la phase de conception, l’architecte réalise une étude de faisabilité. Il y rassemble toutes les informations sur votre projet et présente une estimation de son coût financier. À la suite de modifications, cela aboutit à un avant-projet définitif (APD).

Grâce à l’APD, une demande de permis de construire est ensuite déposée – si cela est nécessaire pour le projet. Ce n’est qu’une fois le permis obtenu que la construction peut se faire.

Combien coûte un architecte ?

Les honoraires varient selon la mission confiée :

• Forfait plan et permis de construire : entre 2 000 et 5 000 €.
• Mission complète (de la conception au suivi du chantier) : entre 8 et 12 % du coût total des travaux.

Comment financer la construction d'une maison ?

Avec un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), les paiements sont échelonnés selon l'avancement du chantier. Selon service-public.gouv.fr (2026), les versements ne peuvent pas dépasser 15 % à l'ouverture du chantier, 25 % à l'achèvement des fondations, 40 % à l'achèvement des murs, 60 % à la mise hors d'eau, 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air, puis 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs. Le solde est réglé à la réception des travaux.

Le contrat dépend de deux conditions : l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, et l'obtention des prêts demandés pour financer la construction. Si elles ne sont pas remplies dans le délai fixé par le contrat, celui-ci est annulé et les sommes versées vous sont remboursées.

Le PTZ pour un logement neuf : quelles conditions ?

Le prêt à taux zéro (PTZ) peut financer un logement neuf. Selon service-public.gouv.fr (2026), le logement doit devenir votre résidence principale au plus tard 1 an après l'achat ou la fin des travaux, et vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédant le prêt.

Vos revenus doivent aussi rester sous un plafond qui dépend de la zone. Pour une personne logée et une offre émise à partir d'avril 2025, il est de 49 000 € en zone A ou A bis, 34 500 € en zone B1, 31 500 € en zone B2 et 28 500 € en zone C.

Dans quel cas est-il intéressant de faire construire en 2026 ?

Faire construire sa maison permet d’avoir un logement 100 % personnalisé, conforme aux dernières normes énergétiques et adapté à ses besoins. Mais est-ce un choix avantageux en 2026 ?

Le marché de la construction en 2026 : une situation tendue

Depuis plusieurs années, le marché de la construction fait face à une hausse des coûts des matériaux et de la main-d’œuvre. Selon l’INSEE, l’indice du coût de la construction (ICC) a augmenté d’environ 20 % entre le deuxième trimestre 2020 et le quatrième trimestre 2024, notamment à cause des tensions sur les matières premières et des exigences environnementales renforcées (RE2020).

En parallèle, les taux d’intérêt ont été très volatils, atteignant des niveaux élevés en 2023 avant de redescendre progressivement en 2024. Les taux restent plus élevés qu’avant la hausse de 2022, même s’ils se sont stabilisés depuis 2025. En novembre 2026, Pretto observe en moyenne 3,56 % sur 15 ans, 3,76 % sur 20 ans et 3,85 % sur 25 ans. (Source : baromètre Pretto, novembre 2026)

Verdict : construire en 2026, une bonne idée ?

Si votre priorité est d’avoir un logement sur-mesure et très performant énergétiquement, la construction reste une bonne option. Mais il faut prévoir un budget solide et être patient face aux délais de réalisation (18 à 24 mois en moyenne). En revanche, si votre objectif est d’acheter rapidement ou de limiter les coûts, un bien ancien avec travaux peut être une alternative plus accessible.