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Achat immobilier neuf : 4 erreurs à éviter pour bien anticiper
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Lauriane Potin
Mis à jour le 16 juil. 2021

1. Ne pas vérifier votre budget en amont de vos recherches

Qu'il s'agisse d'un achat dans le neuf ou dans l'ancien, il n'y a rien de plus frustrant que de visiter le bien de vos rêves pour vous rendre compte qu'il est hors de votre budget -oh, pas de beaucoup, mais suffisamment pour qu'il vous passe sous le nez.
Pour être certain que cette situation ne vous arrive pas, il est primordial de faire un calcul de votre capacité d'achat. Celle-ci regroupe le montant de l'apport que vous pouvez mettre et la somme que vous pouvez emprunter auprès des banques.

Quand vous achetez dans le neuf, il est ainsi important de vous pencher en détails sur la composition de votre plan de financement. Mais attention, l'achat dans le neuf amène beaucoup de questions au niveau du financement et cela peut être un peu angoissant de s'y confronter seul.

Ca tombe bien, votre Expert crédit est là pour vous accompagner dans cette démarche et vous aider à déterminer précisément le montant de votre achat.

Et en attendant, vous pouvez toujours faire une simulation de capacité d'emprunt !

2. Ne pas préciser votre projet

Plus votre projet sera précis et plus vous aurez de chance de trouver le bien qui correspond exactement à ce que vous recherchez !

La première question à vous poser est de savoir si vous souhaitez acheter dans le neuf pour en faire votre résidence principale ou pour louer. Cela va en effet orienter le type de bien que vous cherchez -vous aurez peut-être absolument envie d'un rez-de-jardin pour y faire des barbecues l'été, ou vous aurez besoin d'une petite surface pour créer le studio étudiant parfait.

En dehors de ça, cela va également vous amener à vous poser des questions de financement spécifiques. Par exemple, si vous êtes éligible au prêt à taux zéro, sachez que vous ne pourrez en bénéficier que dans le cadre de l'achat d'une résidence principale.

A l'inverse, si vous souhaitez faire un investissement locatif, l'achat dans le neuf sous certaines conditions vous permet de bénéficier de mécanismes de défiscalisation tels que le Pinel.

Pour aller plus loin : La défiscalisation en Pinel
L’amour est dans le prêt
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En 2h30, en voiture, au bureau ou en faisant le ménage, peu importe vos préférences : vous serez bientôt un as du prêt immobilier
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3. Ne pas connaître les spécificités du financement dans le neuf

Si vous achetez sur plan, vous allez devoir attendre le temps de la construction avant de pouvoir emménager dans votre nouveau chez-vous. Pendant ce temps, le promoteur, va avoir besoin de financements pour faire avancer la construction. Il va donc échelonner les paiements au fur et à mesure de l'avancée des travaux.

La banque va ainsi débloquer les fonds selon un calendrier spécifique, tout ne va pas être débloqué en une seule fois comme c'est le cas dans l'ancien. C'est avantageux pour vous car cela permet de faire des économies sur les intérêts. Mais cela signifie également que vous devez prendre cela en compte pour établir vos comptes sur les deux ans (généralement) de construction.

Exemple
Prenons un exemple : vous êtes actuellement en location et venez de signer un contrat de réservation pour un lot qui sera livré dans 2 ans. Pendant ces deux années, vous allez rester dans votre appartement actuel, avec le loyer correspondant -disons 500 €. La mensualité d'emprunt, une fois la totalité des fonds débloquée, est de 600 €. Allez-vous pouvoir supporter cette double charge pendant aussi longtemps ?
Si c'est le cas, et que vous restez dans la limite du taux d'endettement, c'est parfait !
Mais dans le cas inverse, vous avez la possibilité d'acheter en vefa et de mettre en place un différé pendant le temps de la construction : tant que le bien n'est pas livré, vous ne payez que les intérêts sur les fonds débloqués par la banque. C'est ce qu'on appelle les intérêts intercalaires.

Lorsque vous achetez dans le neuf, vous devez donc avoir en tête l'impact que cela aura sur vos finances par rapport à un achat dans l'ancien et les risques que vous encourez.
Sur un autre point, réfléchissez à votre financement si vous êtes déjà propriétaire à l'heure actuelle. Vous avez peut-être entendu parler du prêt relais, qui vous permet de faire le lien entre la vente de votre bien actuel et l'achat de votre futur bien. Sachez que ce type de montage est très courant dans l'ancien, mais qu'il sera refusé pour un achat dans le neuf en raison des risques très importants de retard.
Votre courtier immobilier connaît ces spécificités sur le bout des doigts et sera le mieux placé pour vous accompagner dans votre projet et le financement qui l'accompagne. N'oubliez pas de chercher le meilleur promoteur immobilier possible en amont.

4. Ignorer les dépenses annexes

Le prix du bien immobilier est la première dépense de votre achat, et c'est aussi la plus évidente. Mais devenir propriétaire implique de nombreux frais annexes, que vous n'avez peut-être pas en tête.

Parmi ces frais, les frais de notaire représentent une dépense importante. Ils sont cependant bien moins élevés dans le neuf que dans l'ancien (ils représentent environ 2 à 3 % du prix du bien, contre 6 à 8 % dans l'ancien).

Comptez également dans les frais les dépenses liées au prêt immobilier : coût des intérêts, voire des intérêts intercalaires, frais de dossier, frais de courtage... Les dépenses sont nombreuses et sont soit étalées dans le temps (sur vos mensualités, dans le cas des intérêts), soit à régler immédiatement au moment de l'achat. Il faut donc les anticiper et avoir les sommes nécessaires sur vos comptes.

Il faut également prévoir les travaux, petits ou gros. Même dans le cas d’un bien immobilier neuf, vous allez certainement avoir envie de réaliser les peintures, faire la salle de bains ou la cuisine si ce n’est pas prévu dans les prestations.

Enfin, être propriétaire implique de nombreuses charges qui, mises bout à bout, représentent des sommes importantes : frais de déménagement, mais aussi taxe foncière, charges de co-propriété etc. Ces dépenses ne seront pas à régler dans l'immédiat, c'est vrai, mais elles doivent entrer dans votre budget car vous allez peut-être devoir diminuer votre apport afin de conserver une épargne résiduelle suffisante pour tout couvrir.
A retenir
  • Un bon projet immobilier démarre par un calcul du budget. Chez Pretto, nous mettons gratuitement à votre disposition différents outils, et nos conseillers sont à votre écoute pour vous guider.
  • Plus vous serez précis dans votre projet, plus vous aurez de chances de trouver le bien de vos rêves. Prenez le temps de déterminer les critères importants pour vous et ceux sur lesquels vous êtes prêts à faire des concessions.
  • Un achat dans le neuf implique un mode de financement spécifique. Il est important de vous renseigner en amont pour ne pas être surpris au moment de votre demande de financement !
  • Pensez également aux dépenses annexes : le coût d'achat ne se résume pas au prix de votre bien, il faut donc les avoir en tête pour pouvoir également les financer.
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