Bien immobilier

Achat immobilier neuf : 4 erreurs à éviter pour bien anticiper

Manon Destigny

Mis à jour le 25 juin 2025

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Sommaire

1. Ne pas vérifier votre budget en amont de vos recherches

2. Ne pas préciser votre projet

3. Ne pas connaître les spécificités du financement dans le neuf

4. Ignorer les dépenses annexes

Acheter un bien immobilier neuf, c'est une grande étape qui peut vite se transformer en casse-tête si vous ne préparez pas correctement votre projet. Entre budget mal estimé, choix flou et coûts annexes oubliés, les pièges sont nombreux. Alors comment éviter les erreurs ?

1. Ne pas vérifier votre budget en amont de vos recherches

Qu'il s'agisse d'un achat dans le neuf ou dans l'ancien, il n'y a rien de plus frustrant que de visiter le bien de vos rêves pour vous rendre compte qu'il est hors de votre budget, pas de beaucoup, mais suffisamment pour qu'il vous passe sous le nez.

Pour être certain que cette situation ne vous arrive pas, il est primordial de faire un calcul de votre capacité d'achat. Elle regroupe le montant de l'apport que vous pouvez mettre et la somme que vous pouvez emprunter auprès des banques.

Quand vous achetez dans le neuf, il est important d’examiner en détail la structure de votre plan de financement. Surtout que ce n'est pas un acte anodin et que cela soulève de nombreuses questions sur le plan financier. Et encore plus si c’est votre premier achat immobilier .

La bonne nouvelle, c'est que votre Expert crédit est là pour vous accompagner dans cette démarche et vous aider à déterminer précisément le montant de votre achat. Et en attendant, vous pouvez toujours faire une simulation de prêt gratuite de capacité d'emprunt !

2. Ne pas préciser votre projet

Plus votre projet sera précis et plus vous aurez de chance de trouver le bien qui correspond exactement à ce que vous recherchez !

La première question à vous poser est de savoir si vous souhaitez acheter dans le neuf pour en faire votre résidence principale ou pour louer. Cela va en effet orienter le type de bien que vous cherchez -vous aurez peut-être absolument envie d'un rez-de-jardin pour y faire des barbecues l'été, ou vous aurez besoin d'une petite surface pour créer le studio étudiant parfait.

En dehors de ça, cela va également vous amener à vous poser des questions de financement spécifiques. Par exemple, si vous êtes éligible au prêt à taux zéro, sachez que vous ne pourrez en bénéficier que dans le cadre de l'achat d'une résidence principale.

PTZ : ce qui change en 2025

Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, le prêt à taux zéro a évolué. L'objectif ? Le rendre plus accessible à un plus grand nombre de ménages en France. Voici les principales nouveautés à retenir :
Le PTZ est désormais ouvert partout en France, sans restriction liée au zonage. Ce dernier existe toujours, mais il sert uniquement à fixer les conditions du prêt, plus à en limiter l’accès.
Les maisons individuelles neuves sont désormais éligibles, sous réserve de respecter certains critères de performance énergétique ;
Plafonds de ressources revus, pour permettre à davantage de foyers d’y accéder ;
Le PTZ peut désormais financer jusqu’à 50 % du coût total du projet, selon la zone, la taille du ménage et le type de bien. Dans certains cas, cela peut représenter jusqu’à 180 000 € pour un achat dans le neuf.
Ces nouvelles règles s’appliqueront jusqu’au 31 décembre 2027.

Vérifiez votre éligibilité

3. Ne pas connaître les spécificités du financement dans le neuf

Si vous achetez sur plan, vous allez devoir attendre le temps de la construction avant de pouvoir emménager dans votre nouveau chez-vous. Pendant ce temps, le promoteur, va avoir besoin de financements pour faire avancer la construction. Il va donc échelonner les paiements au fur et à mesure de l'avancée des travaux.

La banque va ainsi débloquer les fonds selon un calendrier spécifique, tout ne va pas être débloqué en une seule fois comme c'est le cas dans l'ancien. C'est avantageux pour vous car cela permet de faire des économies sur les intérêts. Mais cela signifie également que vous devez prendre cela en compte pour établir vos comptes sur les deux ans (généralement) de construction.

Exemple

Prenons un exemple : vous êtes actuellement en location et venez de signer un contrat de réservation pour un lot qui sera livré dans 2 ans. Pendant ces deux années, vous allez rester dans votre appartement actuel, avec le loyer correspondant -disons 500 €. La mensualité d'emprunt, une fois la totalité des fonds débloquée, est de 600 €. Allez-vous pouvoir supporter cette double charge pendant aussi longtemps ?

Si c'est le cas, et que vous restez dans la limite du taux d'endettement, c'est parfait !

Mais dans le cas inverse, vous avez la possibilité d'acheter en vefa et de mettre en place un différé pendant le temps de la construction : tant que le bien n'est pas livré, vous ne payez que les intérêts sur les fonds débloqués par la banque. C'est ce qu'on appelle les intérêts intercalaires.

Pour aller plus loin : Quels sont les risques de l'achat en VEFA ?

Lorsque vous achetez dans le neuf, vous devez donc avoir en tête l'impact que cela aura sur vos finances par rapport à un achat dans l'ancien et les risques que vous encourez.

Sur un autre point, réfléchissez à votre financement si vous êtes déjà propriétaire à l'heure actuelle. Vous avez peut-être entendu parler du prêt relais, qui vous permet de faire le lien entre la vente de votre bien actuel et l'achat de votre futur bien. Sachez que ce type de montage est très courant dans l'ancien, mais qu'il sera refusé pour un achat dans le neuf en raison des risques très importants de retard.

Votre courtier en crédit immobilier connaît ces spécificités sur le bout des doigts et sera le mieux placé pour vous accompagner dans votre projet et le financement qui va avec. N'oubliez pas de chercher le meilleur promoteur immobilier possible en amont.

Pour aller plus loin : Comment financer son achat sur plan ?

4. Ignorer les dépenses annexes

Le prix du bien immobilier est la première dépense de votre achat, et c'est aussi la plus évidente. Mais devenir propriétaire implique de nombreux frais annexes, que vous n'avez peut-être pas en tête, surtout s'il s'agit de votre premier achat. Parfois, il est possible d'oublier certaines étapes.

Parmi ces frais, les frais de notaire représentent une dépense importante. Ils sont cependant bien moins élevés dans le neuf que dans l'ancien (ils représentent environ 2 à 3 % du prix du bien, contre 6 à 8 % dans l'ancien).

Comptez également dans les frais les dépenses liées au prêt immobilier : coût des intérêts, voire des intérêts intercalaires, frais de dossier, frais de courtage… Les dépenses sont nombreuses et sont soit étalées dans le temps (sur vos mensualités, dans le cas des intérêts), soit à régler immédiatement au moment de l'achat. Il faut donc les anticiper et avoir les sommes nécessaires sur vos comptes. Par ailleurs, il faut également prévoir un certain délai si vous souhaitez réaliser un premier achat.

Vous pouvez aussi calculer votre taux endettement et voir ainsi combien vous pouvez emprunter.

Il faut par ailleurs prévoir les travaux, petits ou gros. Même dans le cas d’un bien immobilier neuf, vous allez certainement avoir envie de réaliser les peintures, faire la salle de bains ou la cuisine si ce n’est pas prévu dans les prestations.

Enfin, être propriétaire implique de nombreuses charges qui, mises bout à bout, représentent des sommes importantes : frais de déménagement, mais aussi taxe foncière, charges de co-propriété etc. Ces dépenses ne seront pas à régler dans l'immédiat, c'est vrai, mais elles doivent entrer dans votre budget car vous allez peut-être devoir diminuer votre apport afin de conserver une épargne résiduelle suffisante pour tout couvrir.

Pensez également à calculer les intérêts de votre prêt, vous pourrez avoir quelques surprises.

À retenir

Un bon projet immobilier démarre par un calcul du budget. Chez Pretto, nous mettons gratuitement à votre disposition différents outils, et nos conseillers sont à votre écoute pour vous guider.
Plus vous serez précis dans votre projet, plus vous aurez de chances de trouver le bien de vos rêves. Prenez le temps de déterminer les critères importants pour vous et ceux sur lesquels vous êtes prêts à faire des concessions.
Un achat dans le neuf implique un mode de financement spécifique. Il est important de vous renseigner en amont pour ne pas être surpris au moment de votre demande de financement !
Pensez également aux dépenses annexes : le coût d'achat ne se résume pas au prix de votre bien, il faut donc les avoir en tête pour pouvoir également les financer.

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