Le guide de la construction immobilière

Avant même de passer à l’étape cruciale de la construction, il y a des préalables pour être sûr de réussir ce projet qui n’est pas des moins engageants.

Inévitablement, pour débuter votre projet vous allez devoir choisir le terrain où vous construirez votre futur bien. Cette démarche est loin d'être anodine et chaque détail peut s'avérer crucial pour la future construction.

Pour débuter sereinement votre aventure, trois étapes sont à suivre lors de l’achat de votre terrain afin d'éviter les mauvaises surprises :

• Faites le point sur vos envies et vos attentes et établissez des critères de recherche concrets

• Lors des visites, vérifiez que les caractéristiques du bien sont compatibles avec votre projet (terrain constructible, vérification de la surface, viabilité…)

• Procédez à l’achat en signant un compromis de vente chez le notaire

Ces trois étapes vous demanderont d’être très minutieux et attentif, rien ne doit être laissé au hasard !

Ce n’est pas toujours facile de se lancer dans un projet de construction. L’erreur à éviter c’est d’entamer les démarches sans vous préparer au préalable.

Il vous faut d’abord définir les travaux : il ne s’agit pas simplement de vous dire que vous avez des travaux à réaliser, et encore moins d’y aller sur un coup de tête.

C’est un projet complexe et pour y donner vie, vous devez vous baser sur quelque chose de concret. En tout cas, sachez que la banque sera plus que réticente si vous deviez lui parler de construction sans lui présenter des devis ou lui expliquer ce que vous envisagez réellement comme travaux sur le terrain en question par exemple.

Cela vous permet ainsi d’avoir une idée précise du coût des travaux, des différents acteurs qui devront intervenir dans votre projet de construction et de demander des devis en fonction de ce que vous souhaitez bâtir sur votre terrain et des possibilités qui vous y sont offertes.

A partir de là, vous pourrez vous demander si réellement le projet est réalisable. En effet, il ne vous suffit pas d’avoir un terrain et un projet solide. Vous devez vous assurer de sa constructibilité avant d’entamer les travaux.

Si vous vous demandez pourquoi cette démarche est intéressante, sachez que tous les terrains ne sont pas constructibles. C’est le cas de ceux qui présentent des risques naturels comme une inondation, une avalanche, …

Mais, en l’absence de ces risques, il vous est tout à fait possible de déposer une requête auprès de la mairie pour une demande de modification ou révision du PLU qui viserait à déclarer le terrain constructible. Ce qui vous permettrait, ainsi, d’y réaliser vos travaux.

Une fois que vous avez bien défini votre projet, la nature, l’ampleur et le coût des travaux que vous devez réaliser, vous devez vous interroger sur son financement.

Vous pouvez souscrire un prêt. Mais n’oubliez pas, plus votre projet est clair, plus la banque a confiance et est prête à débloquer des fonds parce qu’elle sait concrètement ce que vous ferez de l’emprunt.

Avez-vous déjà pensé à votre apport personnel ? Vous ne pourrez certainement pas y déroger. Cela permet de mettre davantage la banque en confiance, de minimiser ses risques parce que comme vous le savez plus l’apport est conséquent, moins le prêt est élevé.

Cela témoigne aussi de votre implication dans le projet : en épargnant un budget assez important, vous montrez à la banque que vous êtes conscient de l’ampleur de votre projet, que vous y croyez et surtout que vous arrivez à bien gérer vos comptes en épargnant. Ce qui veut donc dire que vous serez capables de supporter certaines mensualités.

La banque se basera sur tous ces critères pour définir le taux, la durée de l’emprunt et les conditions qui seront liées au prêt.

Outre la difficulté de gérer l'avancée des travaux lors de la construction de votre maison, c’est aussi la partie administrative qui peut poser problème !

Si vous décidez de passer par un tiers pour la construction de votre maison, vous devrez alors souscrire un contrat. Il en existe plusieurs types qui proposent des garanties différentes :

• Le Contrat de Construction de Maison Individuel (CCMI)

Encadré par la loi depuis 1990, il comporte certaines mentions obligatoires et vous offre certaines sécurités (un délai de rétractation de 10 jours, un prix fixé de façon définitive, un paiement graduel en fonction de l’avancée des travaux…)

• Les contrats “non réglementés”

Ce sont des contrats qui n’ont pas de cadre juridique, cependant ils restent réglementés par le Code civil. Avant d’en signer un, faites attention à chacune des clauses et prenez toutes vos précautions.

Le permis de construire est la condition sine qua non à tout projet de construction immobilière. En effet, comme son nom l’indique, il s’agit d’un document permettant de construire ou modifier un bâtiment. Pour l’obtenir, il faut au préalable en faire la demande auprès de la mairie de la commune où est situé votre terrain.

La demande de permis de construire est alors examinée par les services préfectoraux afin de vérifier que le projet répond bien à toutes les normes de conformité. Le dossier peut alors être refusé ou accepté.

Mais attention, même si le permis de construire est bien délivré, la mairie peut revenir sur sa décision dans un délai de 3 mois, alors vaut mieux ne pas commencer les travaux immédiatement !

Différents types de normes régissent le secteur de la construction immobilière :

• Les normes techniques

Elles concernent les capacités de l’habitation à être protégée en cas d’inondation ou de tremblements, à être bien isolée phoniquement...

• Les normes d'urbanisme

Issues du Plan Local d’Urbanisme (PLU), elles régissent les caractéristiques extérieures de la construction (ex : toit rouge plutôt que toit noir…), elles assurent aussi sa bonne intégration dans la voirie, qu’elle ne gêne pas les voisins...

• Les normes thermiques

Elles s’assurent que la construction limite les pertes énergétiques, notamment via des dispositifs d’isolation, le bon circuit du chauffage...

Et parce qu’une maison ne se construit pas toute seule, pour mener votre projet à bien, vous aurez besoin d’aide ! De nombreux acteurs peuvent alors entrer en jeu et travailler à la réalisation de votre maison de rêve.

Par définition, le maître d’ouvrage est la personne qui initie le projet et qui en bénéficie ensuite. Ainsi, si vous décidez de la construction de votre future résidence, vous en êtes le maître d’ouvrage ! En tant que tel, c’est vous qui avez le pouvoir sur certaines décisions essentielles : les délais, le budget…

Vous pourrez lui déléguer toute la supervision du projet tout en ayant un droit de regard sur les décisions prises.

Attention le maître d’oeuvre ne doit pas être confondu avec le maître d’ouvrage ! En effet, le maître d’oeuvre est la personne ou l’entité qui dirige la concrétisation du projet. C’est elle qui va conduire les travaux, employer les artisans du bâtiment, coordonner leurs avancées, gérer la facturation...

Il peut alors s’agir d’un architecte, d’un artisan, d’un constructeur...

Vous l’aurez compris, lors de la construction de votre maison, vous pouvez faire appel à différents types de maîtres d’oeuvre. Cependant, ce sont souvent les constructeurs de maison individuelle qui sont considérés comme étant la solution la plus sûre.

En effet, ces plans ont été réalisés par des architectes qualifiés, les plans ont été vérifiés et testés, des maisons ont déjà été construites et sont habitées…

En somme, votre projet est mené par des personnes de confiance qui savent comment coordonner de tels travaux grâce à leur expérience. De quoi vous assurer de vivre la construction de votre maison sereinement.

De plus, un contrat souscrit avec un constructeur de maison individuelle (CCMI) offre de nombreuses garanties lors des travaux : parfait achèvement, garantie des délais, de la livraison...