Le contrat de réservation en VEFA : 5 minutes pour tout comprendre

Vous envisagez de faire l’achat d’un logement neuf qui n’est pas encore construit ? On parle alors ici d’un achat sur plan et de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Mais, alors, qu’est-ce que c’est concrètement un contrat en VEFA ? Comment est-ce que ça fonctionne et à quoi est-ce que ce contrat m’engage ? À quelle étape de mon achat intervient la signature du contrat de réservation ?

Pretto vous explique tout en seulement 5 minutes !

La définition du contrat de réservation en VEFA

Le contrat de réservation en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est spécifique à l’achat d’un bien immobilier neuf non construit ou dont la construction n’est pas encore achevée.
Important
Il détermine l’ensemble des conditions dans lesquelles la vente du bien se réalisera et engage le vendeur, autrement dit, le promoteur immobilier, à réserver le logement choisi à l’acheteur.

La VEFA est soumise à des règles fixées par le Code de la construction et de l’habitation.

Attention
Même si ces contrats de réservation ne sont pas obligatoires, ils sont vivement conseillés pour sécuriser une acquisition dans le neuf.

Ils sont quasiment systématiques chez les promoteurs, qui se servent des fonds versés, par les acquéreurs, à la signature du contrat pour atteindre la garantie financière d’achèvement (GFA) et lancer la construction de leurs programmes immobiliers.

Quand signe-t-on ce contrat ?

L’acquéreur signe le contrat de réservation lorsqu’il a défini le programme immobilier et le logement dans lequel il souhaite investir.

Objectivement, ce contrat préliminaire, préalable à l’achat du bien, est indispensable pour réserver le logement choisi et pour déterminer les éléments fondamentaux de la future vente.

Bon à savoir

La loi instaure des règles de paiement impératives au fur et à mesure de l'avancement des travaux ce qui impose au promoteur immobilier de proposer des garanties solides et de livrer le bien dans les temps impartis.

Faut-il payer quelque chose au moment de la signature ?

Lors de la signature d’un contrat de réservation en VEFA, le réservataire (c’est-à-dire l’acquéreur) est tenu de verser un dépôt de garantie au promoteur.

La somme, correspondant à un pourcentage du prix de vente, est versée sur un compte bloqué, chez le notaire ou dans une banque et viendra se soustraire du prix de vente final et de l'échéancier de paiement.

Le montant du dépôt de garantie est fixé selon le prix d’achat prévisionnel du bien et des délais de livraison :

  • Le montant du dépôt de garantie est plafonné à 5 % du prix de vente, si le contrat doit être signé dans l’année ;

  • Le montant du dépôt de garantie est plafonné 2 % du prix de vente, si le délai de signature est compris entre 1 et 2 ans ;

  • Aucun dépôt de garantie ne sera exigé au-delà.

Que doit contenir le contrat de réservation en VEFA ?

Le contrat de réservation doit mentionner certains éléments :

  • La description détaillée du futur logement (surface habitable, nombre de pièces principales et nature des annexes comme une cave, un parking, une dépendance…) ;

  • La situation dans l’immeuble (s’il s’agit d’un bien en copropriété) ou dans le lotissement (dans le cas d’une maison individuelle) ;

  • Le prix de vente ;

  • La date prévisionnelle, de signature du contrat de vente chez le notaire ;

  • La date de livraison du bien.

A noter

Une notice technique descriptive doit être annexée au contrat de réservation lors de la réservation du bien.

Celle-ci comprend la description des ouvrages et des prestations et permet d'apprécier la conformité des travaux.

Elle pourra être ensuite complétée et ajustée lors de la signature des actes notariés.

Également, si le vendeur prend des engagements complémentaires, comme le délai de livraison, l’échéancier de paiement… il devra impérativement les mentionner dans le contrat de réservation et les respecter.

En outre, si vous comptez emprunter, n’hésitez pas à ajouter une condition suspensive de prêt dans le contrat de réservation, vous permettant de récupérer votre dépôt de garantie dans le cas où vous n’obtiendriez pas votre crédit immobilier.

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Pouvez-vous renoncer à votre bien après signature du contrat de réservation ?

Vous avez parfaitement le droit de renoncer à votre achat après la signature du contrat de réservation, et de vous voir restituer l’intégralité de votre dépôt de garantie, à condition de respecter scrupuleusement les conditions prévues par la loi.

A savoir
Suivant la loi SRU (art. L271-1 à L271-3 du code de la construction et de l’habitation), une fois le contrat de réservation signé et le dépôt de garantie déposé, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours, à partir du lendemain de la 1ère présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Ce délai permet en effet, au réservataire de sortir de la vente, s’il ne souhaite plus s’engager avec le vendeur. Il devra, dans ce cas, adresser un courrier recommandé avec accusé de réception pour stipuler son désir de rompre le contrat.

Une fois le délai couru, et en dehors des cas spécifiques prévus par la loi, le réservataire perdra alors le montant de son dépôt de garantie.

Toutefois, voici les cas où le dépôt de garantie est restitué sans aucune retenue, ni pénalités :

  • Refus de prêt immobilier permettant de financer l’achat ;

  • Prix de vente supérieur de + de 5 % du montant prévisionnel ;

  • Modifications importantes du logement par rapport à la description initiale prévue dans le contrat de réservation en VEFA ;

  • Absence de l’un des équipements promis au contrat ;

  • Rétractation de l’achat du terrain par le Maître d’Ouvrage, et ce, quelle qu’en soit la cause ;

  • Non application de l’une des garanties d’achèvement ou de remboursement (art. R.261.17 à R.261.24 du Code de la Construction et de l’Habitation) ;

  • Refus de permis de construire.

A retenir
  • Vous pouvez pour l'achat de votre logement, choisir d'opter pour le contrat de réservation en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA).

  • Ce type de contrat concerne l’achat d’un bien immobilier neuf non construit ou dont la construction n’est pas encore achevée.

  • Le contrat en VEFA permet à l'acquéreur de réserver le logement choisi et de déterminer les éléments fondamentaux de la future vente.

  • Une fois le contrat signé, l'acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la 1ère présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Mis à jour le 8 octobre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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