Comment réussir son achat immobilier dans l'ancien ?

Vous êtes à la recherche du bien immobilier de vos rêves ? Êtes-vous plutôt intéressé par la possibilité d’acheter dans l’ancien, par rapport à acheter dans le neuf ? Néanmoins, vous n’arrivez pas à distinguer les avantages et les inconvénients d’un tel achat ? Dans cet article, on va vous aider à mieux déterminer si l’achat dans l’ancien est le bon choix pour vous et comment réussir à finaliser votre achat immobilier dans l’ancien !

Les logements anciens occupent la majeure partie du parc immobilier en France, des centres-villes aux quartiers historiques en passant par les campagnes les plus tranquilles. Si vous cherchez un logement neuf en centre-ville, vous aurez probablement plus de difficultés à le trouver. En effet, la place pour de nouvelles constructions est plus limitée. Si vous choisissez d’investir dans l’ancien, vous aurez beaucoup plus de choix d’emplacement puisqu’il s’agit de tous les logements déjà construits.

Un achat immobilier dans l’ancien représente aussi un avantage culturel : la plupart des logements anciens se situent dans des lieux avec plus d’histoire et de bâtiments historiques comme la mairie, l’église ou un théâtre, par exemple.

Vous serez probablement aussi plus proche des commodités : commerces, écoles, transport publics, etc. En effet, la majorité des commodités se sont développées autour des logements déjà construits. Pour vérifier tous ces critères, vus pouvez utiliser notre checklist de visite :

L’offre étant plus large, vous pouvez plus facilement comparer les offres présentes sur le marché. De plus, vous aurez également plus de marge de négociation pour réduire le prix. En effet, dans l’immobilier neuf, le prix est plus souvent figé. Si vous choisissez de construire votre bien immobilier, le prix va dépendre de la main-d'œuvre, des matériaux et des plans de construction.

Globalement, les prix dans l’ancien sont moins élevés. En règle générale, un bien immobilier ancien sera 20 à 30 % moins cher que son équivalent dans le parc immobilier neuf. Cela s’explique par la TVA de 20 % sur les logements neufs, et cela va probablement s’accentuer avec la hausse du prix des matériaux. Cette observation est davantage vraie pour les achats immobiliers neufs dans les centres-villes des grandes agglomérations, où le peu de logements disponibles à l’achat sont très onéreux.

Si le bien immobilier ancien ne nécessite pas de travaux nécessaires de mise aux normes ou de rénovation énergétique, il peut tout de même être l’objet de rénovation de confort ou d’esthétique pour donner un coup de fraîcheur au logement.

Un autre avantage à ne pas négliger est le fait que le bien immobilier sera tangible et qu’il sera possible de le visiter. Vous pourrez voir et constater vous-même les travaux nécessaires, la superficie des pièces et la décoration à refaire. C’est plus évident que les visites sur plan, ou vous pourrez seulement visiter un bien témoin, si celui existe.

Si les avantages que représente un achat immobilier dans l’ancien peuvent vous convaincre, il est nécessaire de prendre certaines précautions pour réussir votre achat immobilier dans l’ancien. Votre logement idéal a déjà été habité, peut-être par de nombreux habitants qui ont géré l’entretien et les travaux. Il est possible que vous vous retrouviez dans un logement présentant un patchwork de travaux et d’améliorations successives avec lesquels vous ne serez peut-être pas d’accord.

Avant d’acheter un bien immobilier ancien, il faut prendre des précautions :

1. Évaluez les travaux de remise aux normes nécessaires : n’hésitez pas à faire appel à un artisan qualifié, si vous n’êtes pas connaisseur. Il est également nécessaire de prévoir une marge d’imprévu, au cas-où.
2. Réclamez au vendeur toute la documentation possible sur le logement et prêtez une attention toute particulière aux différents diagnostics obligatoires.

Il y a moins d’avantages fiscaux à acheter un bien immobilier ancien qu’un bien neuf, qui peut permettre une réduction des frais de notaire, une exonération temporaire de la taxe foncière voire une défiscalisation, dans le cas d’un investissement locatif.

Néanmoins, il y a tout de même des avantages fiscaux propres à l’achat immobilier dans l’ancien :

• si vous souhaitez réaliser des travaux, vous pouvez bénéficier de l’éco-PTZ ou d’autres aides de l’État afin de valoriser votre logement ;
• si vous achetez un bien immobilier dans l’ancien pour faire un investissement locatif, vous pouvez bénéficier de la loi Pinel, à condition que votre logement soit réhabilité car il ne correspond pas aux normes de décence, ou qu’il s’agit du local commercial réhabilité pour devenir un logement.

• Des frais d’acquisition plus élevés que dans le neuf : cela concerne les frais de notaires et les droits d’enregistrement à payer à la signature de l’acte de vente. Ils s’élèvent en général à 7 ou 8 % du prix d’achat, contre 2 à 3 % dans le neuf.
• Des charges plus onéreuses et une vigilance constante dans l’entretien : dans l’ancien, l’entretien requiert des dépenses plus importantes que dans le neuf et une vigilance constante. Cela représente des charges quotidiennes plus élevées. Avant d’acheter un bien immobilier dans l’ancien, lisez attentivement le diagnostic énergétique (DPE) qui vous donnera une idée des dépenses énergétiques du logement, souvent plus élevées que dans le neuf à cause d’infrastructures plus anciennes.
• De potentiels travaux de rénovation : si tout est plus ancien comme la charpente, l’isolation, la plomberie ou l’électricité, il est fort possible que vous deviez faire une remise aux normes ou des travaux de rénovation énergétique. Cela n’est pas toujours urgent, mais c’est très important si vous ne voulez pas que votre bien immobilier perdre en valeur. Dans le domaine du confort, vous aurez aussi possiblement des travaux d’aménagement à réaliser pour profiter d’un logement à vos goûts. Tout ceci a un coût qui alourdit la facture totale d’un achat dans l’ancien, par rapport à un achat dans le neuf.

Pour évaluer le montant total de votre emprunt, il vous faudra faire le point sur toutes les dépenses générées par l’achat d’un logement dans l’ancien. Prenez en compte les frais d’acquisition supérieurs et demandez des devis pour tous les travaux de rénovation et d’aménagement que vous souhaitez entreprendre. Tout ceci s’ajoute au prix d’achat du bien immobilier.

Ensuite, faites la liste des prêts aidés auxquels vous pouvez prétendre. Grâce à cela, vous aurez une meilleure vision de votre projet immobilier et de son coût. Vous pourrez le comparer avec votre capacité d’emprunt. Avant d’envoyer votre dossier à une banque, vous pouvez calculer vous-même votre capacité d’emprunt pour savoir s’il est possible d’acheter le bien immobilier ancien de vos rêves.

Si ce processus vous semble complexe, solliciter les experts de Pretto. Nous vous accompagnons dans toutes les étapes de votre recherche de financement : depuis l’établissement de votre budget jusqu’à la recherche de la meilleure offre pour votre projet d’achat dans l’ancien ou dans le neuf.