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Financement de la VEFA : comment se déroule le déblocage des fonds ?

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Lauriane Potin
Mis à jour le 17 août 2021
Financement de la VEFA : comment se déroule le déblocage des fonds ?
L’achat d’un bien neuf en VEFA (Vente en l’Etat Futur d'Achèvement) est un type d’acquisition particulier. Il implique un paiement progressif, au rythme des travaux. Le pourcentage de chaque palier de déblocage des fonds est défini par la loi.

Le déblocage des fonds pour un achat en VEFA se fait de manière progressive

Le déblocage des fonds pour un achat en VEFA n’est pas soudain. Il se fait étape par étape en fonction de l’avancement des travaux.

Le déblocage des fonds est encadré par la loi

Si dans l’ancien, le déblocage des fonds se fait en une seule fois, celui d’un logement en VEFA n’a d’autre possibilité que d’être échelonné. C’est la loi qui l’impose. Il s’effectue donc en différentes fois, par appels de fonds, en fonction de la progression des travaux.

Le déblocage des fonds est encadré par la loi. Cela signifie que le pourcentage de chaque palier est le même pour tous les acheteurs en VEFA. Les 4 étapes du déblocage des fonds sont :

  • 35 % une fois l’achèvement des travaux de fondations
  • 70 % une fois la mise hors d’eau, c’est-à-dire une fois les toitures posées
  • 95 % une fois la construction achevée
  • 100 % une fois les clés remises et le logement conforme à ce qui avait été prévu par le contrat

Le promoteur émet des “bons de décaissement”

Le promoteur immobilier, qui effectue les appels de fonds (aussi appelés “bons de décaissement”), s’adresse directement à la banque prêteuse. Lorsqu’il est à même de justifier de l'avancement des travaux, la banque débloque la somme nécessaire et la lui transfère. L’argent ne passe pas par le compte bancaire de l’acquéreur.

L’acquéreur ne s’occupe de rien sauf de collecter les attestations d’avancement des travaux délivrées par le promoteur. Elles lui servent de garantie en cas de soucis.

Même chose si l’acquéreur passe par un notaire, celui-ci traite directement avec le promoteur.

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Le remboursement est adapté au déblocage des fonds

La mensualité augmente avec le déblocage

Il est important de savoir que, dans le cadre d’un achat en VEFA, la mensualité de crédit immobilier augmente au fur et à mesure du déblocage des fonds. Cela est dû au déblocage progressif des fonds. Sans différé, vous remboursez le capital, qui augmente avec chaque appel du promoteur.

Si vous faites un différé, votre mensualité augmente également, mais dans une moindre mesure puisque vous ne payez que les intérêts.

En effet, pour chaque appel de fonds du promoteur, la banque calcule des intérêts sur les sommes débloquées. Plus elles augmentent, plus les intérêts intercalaires augmentent eux-aussi. Ils viennent s’ajouter au coût de l’assurance et alourdissent donc la mensualité de crédit.

Vous pouvez opter pour un différé d’amortissement

Lorsque l’on achète un bien en VEFA, il est courant qu’en attendant la fin des travaux, il faille continuer à payer son loyer. Pour éviter de cumuler loyer et mensualité de remboursement de crédit il est possible d’opter pour un différé d’amortissement.

Ce dernier peut être total ou partiel. Il est total lorsque, pendant la période de différé, l’acquéreur ne rembourse ni le capital, ni les intérêts : seulement l’assurance emprunteur. Il est partiel quand l’acquéreur rembourse les intérêts en plus de l’assurance. Le remboursement du capital, lui, débute dans les deux cas à la date de fin du différé prévue dans le contrat.

Exemple

Vous contractez un prêt de 300 000 € au taux de 1,5 % sur 20 ans, avec divers appels de fonds au cours des travaux. Vous optez pour un différé d’amortissement de 12 mois, afin de ne pas cumuler deux loyers en même temps.

Le constructeur fait ainsi 3 tours d'appel : 35 % du prix du bien, puis 70 %, et enfin la totalité du prix de la construction. A partir du 13ème mois, la banque a ainsi débloqué les 300 000 € d'emprunt, et vous commencez à rembourser le capital restant dû.

Echéance Capital restant dû Mensualité
Mois 1 (35 %) 105 000 € 131 €
Mois 6 (+ 35 %) 210 000 € 263 €
Mois 12 (+ 30 %) 300 000 € 375 €
Mois 13 298 927 € 1 448 €
Mois 50 244 692 € 1 448 €
Mois 100 185 820 € 1 448 €
Mois 200 56 447 € 1 448 €
Mois 240 0 € 1 448 €

Vous allez payer la mensualité complète une fois que la totalité des fonds seront débloqués. Entre temps vous ne payez que les intérêts et l'assurance (qui ne varie pas entre la première et la dernière mensualité).

C'est généralement la solution favorisée par les banques et par les emprunteurs car elle permet de mieux gérer son budget tout en limitant le coût du crédit.

Déblocage des fonds en VEFA et intérêts intercalaires

La définition des intérêts intercalaires

Les intérêts intercalaires sont les frais appliqués par la banque prêteuse lorsque vous ne remboursez pas tout de suite le capital de l’emprunt, ce qui est très souvent le cas avec la VEFA. Ils sont intégrés aux mensualités et s’ajoutent donc au coût de l’assurance emprunteur.

Si l’emprunteur a opté pour un amortissement différé total, il se libère du paiement des intérêts intercalaires pendant la durée de travaux. Dans ce cas, le paiement de ces intérêts débute avec le remboursement du capital.

Cette solution est pratique puisqu’elle permet de diminuer les charges financières durant toute la durée de la construction néanmoins elle a un coût. En effet, les intérêts reportés sont “capitalisés” c’est-à-dire que le taux d’intérêts s’applique également à ce montant. In fine, votre prêt vous coûte plus cher, mais cela vous permet de gagner en tranquillité d’esprit pendant le temps de la construction.
Exemple

Vous faites un emprunt de 300 000 € sur 20 ans au taux de 1,1 %. Voici ce que va coûter le crédit en fonction de l'organisation du votre crédit. Le différé, qu'il soit total ou partiel, est proposé sur 24 mois.

Sans différé Différé partiel Différé total
Coût du crédit 34 572 € 41 216 € 42 055 €
Attention, les intérêts intercalaires sont pris en compte dans le calcul du taux d’endettement maximum. La banque va calculer le montant maximum des intérêts et les ajouter à vos charges récurrentes, il faudra donc que ce montant cumulé à celui de votre loyer soit en dessous de 33 %.

La banque va limiter le coût du crédit

Dans le cadre d’un achat en VEFA, il est très important de comprendre que la banque débloque les fonds dans un ordre bien précis. Et cela commence par votre apport personnel, puis, le cas échéant votre PTZ et enfin votre crédit “classique”.

Il est donc nécessaire que vous établissiez votre plan de financement en fonction de l’apport dont vous disposez réellement. Il ne doit reposer sur aucun événement hypothétique, c’est-à-dire que vous ne pouvez, par exemple, pas compter sur un héritage puisque l’apport personnel est débloqué en premier par la banque. Tout doit être sur votre compte quand vous allez signer le prêt avec la banque.

La banque en question ou votre courtier vous posera d’ailleurs plusieurs questions concernant l’origine de l’apport afin d’éviter une situation problématique. Votre dossier ne passera pas si tout n’est pas en ordre.

L’assurance et le déblocage des fonds en VEFA

L’assurance emprunteur, condition sine qua none pour qu’une banque vous accorde un prêt immobilier en VEFA, intervient pendant toute la durée de celui-ci. À partir du déblocage du premier euro et ce, peu importe si vous avez opté pour un différé d’amortissement (partiel ou total) ou non.

Dans le cadre d’un différé total, les mensualités de crédit pendant la période de différé ne sont donc constituées que de l’assurance emprunteur.

Bon à savoir

Si vous optez pour un différé d’amortissement partiel, il faut également savoir que, pendant la période de différé, le montant de l’assurance ne varie pas. Cependant, dès que vous commencez à rembourser le capital, il peut varier.

Cela dépend de votre contrat d’assurance emprunteur. Certains calculent le montant sur le capital initial et d’autres sur le capital restant dû. Si, dans votre cas, le calcul se fait sur le capital restant dû alors le montant de l’assurance évoluera et diminuera au fil du temps.

En cas de retard dans la livraison du bien, quelle qu'en soit la raison, il est nécessaire de faire parvenir à son assureur le tableau d'amortissement mis à jour afin que celui-ci décale la date de fin de remboursement de prêt. Sinon, vous ne serez pas couverts jusqu’à la fin de votre prêt et cela peut vous attirer de gros soucis en cas de problème.
A retenir
  • En achetant en VEFA, le déblocage des fonds se fait de manière progressive, le mensualité augmente donc en conséquence pendant le temps de la construction.
  • Très souvent, la construction s'accompagne d'un différé d'amortissement. Celui peut être partiel ou total ; dans les deux cas, vous ne commencez à rembourser le capital qu'au moment de la remise des clés afin de ne pas vous imposer une double charge.
  • Dans tous les cas, vous payez l'assurance dès le premier déblocage de la part de la banque.
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