Acheter sur plan dans le neuf : quel financement choisir ?

Ca y est, vous venez de trouver le bien de vos rêves ! Il s’agit d’un achat neuf sur plan dans le cadre d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) auprès d’un promoteur ou d’un constructeur de maisons individuelles. Un bien non construit livré dans plusieurs mois ou même quelques années... Et qui ne se finance pas de la même façon qu’un bien existant !

Quelles sont les caractéristiques d’un financement de VEFA ?

En achetant votre bien sur plan, vous ne débloquez pas la totalité de votre crédit au moment de l’acte notarié. En effet, vous allez payer le bien au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Tout d’abord au moment de la réservation, vous versez un dépôt de garantie de 5 % (si l’acte de vente intervient dans l’année) ou 2 % voire 0 % si l’acte de vente intervient au-delà de 2 ans. Dans les faits la plupart des promoteurs prennent des dépôts de garantie forfaitaire, rarement plus de 3 000 €. Le promoteur, sous l’initiative de l’architecte, fait des appels de fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux. La banque auprès de laquelle vous aurez contracté un crédit pour cette VEFA, va donc débloquer le ou les prêts petit à petit et répondre à chaque appel de fonds du promoteur / constructeur.

Vous ne versez pas la totalité du prix du bien au début d’un achat, comme c’est le cas avec l’ancien ! Ainsi, vous payez au maximum 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau (pose de la toiture) et 95 % à la fin de la construction. Vous versez le solde final (5 % du prix) lors de la livraison de la maison ou de l’appartement.

Ce crédit VEFA fonctionne parfaitement mais nécessite tout de même de bien avoir étudié votre trésorerie en amont, afin de décider si vous commencez à rembourser dès le déblocage des fonds, ou si vous optez pour un paiement différé. Dans ce cas, vous remboursez le capital emprunté à partir de la remise des clés. En fonction du montant de votre apport, ou dans le cadre d’un investissement locatif Pinel par exemple, vous pourrez opter soit pour un remboursement immédiat soit un différé de paiement.

Mais pas de panique, ces questions sont traitées par la banque au moment de votre demande de crédit, vous ne serez donc pas pris de court au moment de la signature de l'acte de vente.

Quand commencez-vous à rembourser ?

Si vous décidez de rembourser dès le départ, la banque recalcule le montant de vos mensualités à chaque appel de fonds. Seulement, cette solution présente un problème majeur : pendant la période de construction, vous devrez vous acquitter d’autres dépenses pour vous loger. Et cumuler le paiement de son loyer avec le remboursement d’un prêt n’est que rarement la solution idéale.

La banque débloque en priorité l’apport que vous amenez. Si vous disposez d’un apport important, les mensualités sont donc plus faibles et vous pouvez éventuellement cumuler les différents frais. Mais si ce n’est pas le cas, vous pouvez opter pour le paiement différé. Pour vous permettre de ne pas être étouffé par un manque de trésorerie, les banques proposent des formules permettant de faire un différé total et de commencer le remboursement du prêt au déblocage complet du financement.

Dans la mesure où cela correspond à la livraison du logement, vous ne commencez à rembourser qu’au moment de l’entrée dans votre nouveau bien, vous n’avez ainsi pas à cumuler loyer et crédit.

Cette solution est la plus pratiquée dans le cadre d’un achat en VEFA. Cependant, les déblocages de fond entraînent des frais que l’on appelle intérêts intercalaires. Que représentent-ils et quand les paye-t-on ?

Là aussi, la banque ou votre courtier immobilier sont à votre disposition pour discuter des différentes options qui se présentent à vous.

Les intérêts intercalaires

Généralement, le différé ne concerne que le remboursement du capital de votre crédit. Cependant, la banque émet déjà des intérêts sur la partie qu’elle vous prête : c’est ce qu’on appelle les intérêts intercalaires. Ils sont calculés en fonction du taux d’intérêt, uniquement sur le montant débloqué. La somme à régler par mois est donc bien moins importante que la mensualité totale du prêt. Cependant, plus les travaux avancent, plus la banque débloque de fonds, et plus le montant des intérêts augmente. C’est logique !

Ceci va donc conduire à une période un peu compliquée en fin de construction, dès lors que la construction est presque finie. Vous devrez en effet payer un montant d’intérêts presque aussi élevé que le montant total de la mensualité (environ 80 % de la mensualité). Heureusement, cela correspond à une période relativement courte, généralement un trimestre.

Mais vous avez également la possibilité de ne payer ni le capital ni les intérêts jusqu’à la livraison du bien. C’est ce qu’on appelle le différé total. Ainsi, vous ne payez rien jusqu’à la remise des clefs : vous remboursez le capital et les intérêts au déblocage complet des fonds.

Mais ce différé total n’est pas gratuit : la banque capitalise les intérêts que vous ne payez pas pendant la construction. Ils viennent donc augmenter le montant de votre emprunt. Plus la livraison de votre bien sera lointaine dans le temps plus ces intérêts intercalaires seront importants. D’une certaine manière, vous allez payer des intérêts sur vos intérêts.

Ces mécanismes de différé partiel ou total sont compatibles avec tous les types de crédit, prêts classiques ou prêts aidés comme le PTZ.

A retenir

Si vous achetez un bien immobilier, vous avez plusieurs options pour rembourser votre crédit en fonction de vos finances.
Dans tous les cas, les fonds sont débloqués par la banque au fur et mesure de l'avancement des travaux.
Vous pouvez rembourser votre emprunt dès le premier déblocage de fonds, ou décaler le remboursement pour ne pas cumuler les dépenses.

Mis à jour le 13 mars 2023

Sarah

Experte en crédit immobilier

Spécialisée dans le crédit immobilier depuis quelques années, Sarah est aujourd'hui en charge d'une équipe d'experts crédit. Elle accompagne notamment les non résidents dans leur recherche de financement.