Achat sur plan dans le neuf : comment fonctionne le financement ?

En achat sur plan (VEFA), votre crédit immobilier se débloque progressivement, au rythme des appels de fonds du promoteur, et non en une seule fois comme dans l’ancien. Vous pouvez choisir de rembourser dès le premier déblocage ou opter pour un différé, total ou partiel, jusqu’à la remise des clés.

Quelles sont les caractéristiques d’un financement de VEFA ?

En achetant votre bien sur plan, vous ne débloquez pas la totalité de votre crédit au moment de l’acte notarié. En effet, vous allez payer le bien au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Tout d’abord au moment de la réservation, vous versez un dépôt de garantie de 5 % (si l’acte de vente intervient dans l’année) ou 2 % voire 0 % si l’acte de vente intervient au-delà de 2 ans. Le promoteur, sous l’initiative de l’architecte, fait des appels de fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux. La banque auprès de laquelle vous aurez contracté un crédit pour cette VEFA, va donc débloquer le ou les prêts petit à petit et répondre à chaque appel de fonds du promoteur / constructeur.

Ce mécanisme s'applique aussi bien pour un achat en VEFA (appartement neuf) que pour un constructeur de maisons individuelles : dans les deux cas, les fonds sont débloqués progressivement selon l'avancement des travaux.

Vous ne versez pas la totalité du prix du bien au début d’un achat, comme c’est le cas avec l’ancien ! Ainsi, vous payez au maximum 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau (pose de la toiture) et 95 % à la fin de la construction. Vous versez le solde final (5 % du prix) lors de la livraison de la maison ou de l’appartement.

Ce crédit VEFA fonctionne parfaitement mais nécessite tout de même de bien avoir étudié votre trésorerie en amont, afin de décider si vous commencez à rembourser dès le déblocage des fonds, ou si vous optez pour un paiement différé. Dans ce cas, vous remboursez le capital emprunté à partir de la remise des clés. En fonction du montant de votre apport, vous pourrez opter soit pour un remboursement immédiat soit un différé de paiement.

Pas de panique : ces questions sont traitées par la banque au moment de votre demande de crédit, vous ne serez pas pris de court à la signature.

Quand commencez-vous à rembourser ?

Si vous décidez de rembourser dès le départ, la banque recalcule le montant de vos mensualités à chaque appel de fonds. Seulement, cette solution présente un problème majeur : pendant la période de construction, vous devrez vous acquitter d’autres dépenses pour vous loger. Et cumuler le paiement de son loyer avec le remboursement d’un prêt n’est que rarement la solution idéale.

La banque débloque en priorité l’apport que vous amenez. Si vous disposez d’un apport important, les mensualités sont donc plus faibles et vous pouvez éventuellement cumuler les différents frais. Mais si ce n’est pas le cas, vous pouvez opter pour le paiement différé. Pour vous permettre de ne pas être étouffé par un manque de trésorerie, les banques proposent des formules permettant de faire un différé total et de commencer le remboursement du prêt au déblocage complet du financement.

Comme cette option correspond à la livraison du logement, vous ne commencez à rembourser qu’à votre entrée dans le bien — sans cumuler loyer et crédit.

Cette solution est la plus pratiquée dans le cadre d’un achat en VEFA. Cependant, les déblocages de fond entraînent des frais que l’on appelle intérêts intercalaires. Que représentent-ils et quand les paye-t-on ?

La banque ou votre courtier immobilier sont là pour passer en revue les options avec vous.

Crackez le code de la propriété avec la Clé !

Avec notre Newsletter La Clé, recevez chaque mois l'essentiel de nos articles pour faire le plein de conseils et d'inspiration.

J'accepte que Pretto me contacte pour étudier mon projet immobilier. Pas d'inquiétude ! Vos données personnelles resteront protégées !

Les intérêts intercalaires

En règle générale, le différé de remboursement ne concerne que le capital de votre crédit, c'est ce qu'on appelle le différé partiel. Pendant cette période, vous ne remboursez pas encore le capital, mais vous devez tout de même payer les intérêts intercalaires.
Ces intérêts sont calculés uniquement sur les sommes déjà débloquées par la banque pour financer les travaux. Concrètement :

• au début du chantier, les fonds débloqués sont limités : les intérêts à payer restent donc faibles ;
• à mesure que les travaux avancent, la banque débloque de nouvelles sommes et les intérêts augmentent progressivement ;
• à la fin de la construction, lorsque presque tous les fonds ont été versés, les intérêts peuvent représenter jusqu'à 80 % d'une mensualité classique. Cette période reste toutefois courte, généralement quelques semaines à quelques mois.

Exemple : pour un prêt de 200 000 € à 4 %, les intérêts intercalaires en différé partiel évoluent ainsi : environ 233 €/mois après le déblocage des fondations (35 %, soit 70 000 €), 467 €/mois à la mise hors d'eau (70 %, soit 140 000 €) et 633 €/mois en fin de construction (95 %, soit 190 000 €). Les montants restent maîtrisables au démarrage, puis montent progressivement à mesure que le chantier avance.

Vous pouvez également opter pour un différé total. Dans ce cas, vous ne remboursez ni le capital ni les intérêts jusqu'à la livraison du bien. Les premiers remboursements commencent une fois la totalité des fonds débloquée.

En contrepartie, les intérêts non réglés pendant la construction sont capitalisés et sont ajoutés au montant de votre emprunt. Plus la durée des travaux est longue, plus ces intérêts intercalaires seront élevés. Autrement dit, vous paierez ensuite des intérêts sur cette somme supplémentaire.

Le différé partiel comme le différé total peuvent s'appliquer aussi bien à un prêt immobilier classique qu'à un prêt aidé, comme le PTZ.