Risques de l'achat en VEFA : les questions à vous poser

Vous souhaitez acheter un logement neuf ? Dans ce cas, il est fort probable que vous l’achetiez en état futur d’achèvement (VEFA). Cette pratique courante comporte plusieurs risques : retard de livraison, changement du projet ou du prix en cours de chantier, malfaçons découvertes à la réception, ou faillite du promoteur. Des garanties légales (indemnités de retard, garantie financière d’achèvement, garantie de parfait achèvement) protègent l’acheteur face à ces risques.

Quels sont les risques liés aux délais de livraison en VEFA ?

La première question qui mérite d’être posée lorsqu’on achète sur plans, c’est celle des délais. Quels sont les différents délais que le promoteur immobilier doit respecter ? Quelles sont les indemnités en cas de non-respect ? Explications.

Le promoteur peut-il changer la date de livraison ?

La date de livraison du logement est une mention obligatoire du contrat de vente définitif, qui ne doit pas être confondu avec le contrat de réservation. Alors que ce dernier indique essentiellement des informations prévisionnelles (prix de vente, délai d'exécution des travaux…), le contrat de vente définitif, lui, engage définitivement le vendeur à respecter un délai de livraison précis, exprimé en trimestre. Mais il n’est malheureusement pas rare que celui-ci ne soit pas respecté.

Intempéries, difficultés techniques, problème avec les fournisseurs, ruptures de stocks, ou encore découverte d’un site archéologique, les raisons d’un retard de livraison peuvent être nombreuses. Les contrats de vente prévoient ainsi tout autant de causes de suspensions de délai, qui leur permettent donc de repousser de plusieurs mois la date de livraison sans difficulté.

Il est donc effectivement possible que le promoteur change les délais de livraison initialement prévus.

Quelles sont les indemnités pour non-respect des délais ?

Il existe heureusement une clause qui protège l’acheteur victime d’un non-respect des délais de livraison, en prévoyant le versement d’une indemnité en cas de retard. Cette indemnité peut prendre différentes formes :

• des pénalités dues par jour de retard ;
• un dédommagement correspondant aux frais réels engagés, si le préjudice est important pour l’acheteur : double loyer, obligation de séjourner à l’hôtel et/ou de louer un garde-meuble…

Attention cependant, cette indemnisation n’est pas automatique ! Elle doit être prévue dans l’acte de vente rédigé par le notaire. Il faut donc préciser dès la signature du contrat de réservation que des pénalités de retard au profit de l’acheteur devront figurer dans l’acte de vente définitif.

Quoi qu’il en soit, notez que les retards causés par des intempéries de force majeure n’impliquent pas la responsabilité du vendeur, et ne mènent donc à aucune compensation au profit de l’acheteur.

Crackez le code de la propriété avec la Clé !

Avec notre Newsletter La Clé, recevez chaque mois l'essentiel de nos articles pour faire le plein de conseils et d'inspiration.

J'accepte que Pretto me contacte pour étudier mon projet immobilier. Pas d'inquiétude ! Vos données personnelles resteront protégées !

Quelle est la différence entre le délai de réception et le délai de livraison ?

Par abus de langage, on a tendance à confondre délai de réception et délai de livraison. Pourtant, ce sont deux actes bien distincts, que ce soit en termes d’effets ou de temporalité !

La réception des travaux s’effectue entre le vendeur (le promoteur immobilier) et les entrepreneurs (qui ont effectué les travaux pour le promoteur). L’acquéreur n’assiste donc pas à la réception du bien. Le jour de réception des travaux marque le point de départ des garanties légales : la garantie de parfait achèvement, garantie biennale des éléments d’équipement et garantie décennale qui l’oblige à traiter les malfaçons qui touchent à la solidité du bâtiment.

La livraison, quant à elle, intervient entre le promoteur et l’acheteur. Elle correspond à la date de remise des clés et de prise de possession du logement. C’est le point de départ d’une autre garantie légale : la garantie des vices de construction apparents, qui doivent être signalés par l’acheteur dans un délai d’un mois suivant la livraison.

Quels sont les risques de malfaçon lors d’un achat en VEFA ?

Après le risque du retard de livraison, les risques de malfaçon sont la principale source d’inquiétude des acheteurs en VEFA. On vous explique quels sont ces risques et comment vous en prémunir.

En VEFA, le vendeur doit également fournir à l’acheteur une attestation d’assurance dommage-ouvrage avant l’ouverture du chantier, qui permet une prise en charge rapide des réparations couvertes par la garantie décennale sans attendre une décision de justice (article L242-1 du Code des assurances).

Le promoteur peut-il changer le projet en cours de construction ?

Le contrat de réservation VEFA, qui expose les caractéristiques du logement, n’a pas la même valeur qu’un compromis ou une promesse de vente classique. Il n’engage pas le vendeur à construire ni à vendre le programme exactement tel qu’il est présenté dans le contrat de réservation, mais seulement à lui réserver un lot. Le vendeur peut donc tout à fait modifier le projet de construction.

Mais cela n’est pas sans conséquences ! Dans le cas d’une modification majeure du projet, qui entraîne une perte de valeur de plus de 10 %, l’acheteur a la possibilité de renoncer à l’achat sans pénalité financière (article R261-31 du Code de la construction et de l’habitation). Bien entendu, une expertise est indispensable pour apprécier cette réduction de valeur.

Seule la garantie de parfait achèvement, valable un an après la réception du bien par le vendeur, impose au constructeur la prise en charge des désordres liés à la non-conformité ou la non-réalisation des travaux prévus.

Le promoteur peut-il changer le prix en cours de construction ?

Comme expliqué plus haut, le contrat de réservation n’a pas de valeur légale. Le prix de vente qu’il annonce n’est qu’un prix prévisionnel, qui peut évoluer entre la signature du contrat de réservation et le contrat de vente définitif. Il peut également être révisé à la hausse pendant toute la durée du chantier, en fonction du déroulement des travaux.

Dans les deux cas, les modifications du prix de vente sont encadrées de manière à protéger l’acheteur. Dans le premier cas, si le prix fixé dans le contrat de vente est supérieur d’au moins 5 % au prix prévisionnel, l’acheteur peut renoncer à la vente sans perdre son dépôt de garantie (article R261-31 du Code de la construction et de l’habitation).

Dans le second, la hausse du prix définitif ne peut dépasser 70 % de la variation de l’indice BT 01, qui mesure l’évolution du coût de la construction, et doit intervenir entre la signature du contrat de vente et le paiement de chaque acompte versé au fur et à mesure de la construction (article L261-11-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Que faire si le promoteur fait faillite et le projet s’arrête ?

Les garanties financières d’achèvement des travaux permettent de protéger l’acquéreur en cas de faillite du promoteur. En effet, un promoteur ne peut proposer à la vente des appartements en VEFA que s’il dispose d’une garantie extrinsèque, donnée par une personne extérieure dont la solvabilité est assurée.

Cette caution, généralement fournie par une banque, permet d’assurer le remboursement des sommes versées (dépôt de garantie et acomptes) ou l’achèvement du projet en lieu et place du promoteur.

Auparavant, le Code de la construction et de l’habitation permettait que cette garantie financière d’achèvement soit intrinsèque, autrement dit, délivrée par le promoteur lui-même.

Cela signifiait alors qu’en cas de faillite, les acquéreurs n’avaient aucun moyen de récupérer les fonds versés. Heureusement, ce n’est plus le cas : seule la garantie extrinsèque demeure. Le promoteur doit donc attester de son existence en produisant l’acte d’engagement du garant, qui doit figurer en annexe de l’acte de vente du bien en VEFA.

L’acheteur peut-il changer d’avis après avoir signé le contrat de réservation ?

L’acheteur peut tout à fait changer d’avis après avoir signé le contrat de réservation, avec des conséquences différentes selon les délais et les raisons invoquées.

L’acheteur dispose d’un premier délai légal de réflexion de 7 jours à compter de la première présentation de la lettre recommandée contenant le contrat de réservation signé.

Il peut ainsi se rétracter sans justification s’il demande une résiliation du contrat dans le délai imparti. Le remboursement de son dépôt de garantie intervient alors dans un délai de 3 mois après la résiliation du contrat (article R261-31 du Code de la construction et de l’habitation).

Il est toujours possible de résilier le contrat après le délai légal de réflexion, bien que cela soit plus strictement encadré. L’acheteur pourra ainsi récupérer son dépôt de garantie si et seulement si :

• le contrat de vente n’est pas conclu dans le délai imparti ;
• le projet est abandonné ;
• le prix de vente a augmenté de plus de 5 % par rapport au prix prévisionnel ;
• l’immeuble ou le lot subit une perte de valeur de plus de 10 % ;
• le prêt bancaire n’est pas obtenu par l’acheteur.