TVA dans le neuf : êtes-vous concerné ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier neuf, il vous faut généralement vous acquitter du paiement de la TVA : au taux plein de 20 % si vous achetez à un professionnel, sauf exceptions. Vous ne payez pas de TVA (seulement des frais de notaire) si vous achetez à un particulier, et vous pouvez bénéficier du taux réduit à 5,5 % si vous remplissez les conditions : résidence principale, quartier éligible, et plafonds de ressources et de prix respectés.

Pretto fait le point avec vous !

Faut-il payer la TVA en achetant à un particulier ou à un professionnel ?

L’achat dans le neuf vous permet de bénéficier de différents avantages, notamment en ce qui concerne le paiement de la TVA.

Un bien immobilier est considéré comme neuf lorsqu’il a moins de 5 ans. Il peut s’agir :

• d’une construction récente et nouvelle ;
• d’une maison ou d’un immeuble anciens ayant fait l’objet de travaux de rénovation tels qu’ils rendent le bien à l’état neuf.

Lorsque vous achetez votre bien neuf à un particulier, la vente n’est pas soumise à la TVA mais à la seule taxe de publicité foncière. Vous devrez vous acquitter des frais de notaire, qui comprennent :

• Les honoraires du notaire ;
• La contribution de sécurité immobilière, qui représente 0,10 % du prix d’achat ;
• Les droits de mutation à titre onéreux, dont le taux s’élève à 5,81 %.

• Un droit départemental, qui varie entre 1,20 % et 4,50 % du prix d’achat selon les départements ;
• Une taxe additionnelle perçue au profit des communes ;
• Des frais d’assiette et de recouvrement perçus par l’Etat.

Par conséquent, lorsque vous achetez à un particulier, le taux maximal d’imposition n’excède généralement pas 5,81 % du prix d’achat.

En revanche, si vous achetez votre bien à un professionnel, vous devrez, en plus des frais de notaire, vous acquitter de la TVA. Afin de favoriser l’accès à la propriété, l’Etat a mis en place un certain nombre de dispositions lors d’un achat dans le neuf.

La TVA au taux réduit a été rendue possible dès 2014. Cet avantage est non négligeable, puisqu’il vous permet de faire d’importantes économies : sur un logement neuf à 250 000 €, vous ne paierez que 250 000 x 5,5 %, soit 13 750 € de TVA, contre 50 000 € avec un taux de TVA à 20 % !

Cependant, tous les types de logements ne permettent pas de bénéficier de ce taux de TVA réduit à 5,5 %. Il vous faudra donc vous assurer que vous répondez à toutes les conditions nécessaires avant de vous lancer dans votre achat dans le neuf.

Comment bénéficier de la TVA réduite à 5,5 % ?

Afin de bénéficier de la TVA à 5,5 %, vous devez acheter le logement dans le but d’en faire votre résidence principale. La réduction de TVA ne peut donc s’appliquer à l’achat d’une résidence secondaire ni à un investissement locatif. De plus, votre logement doit se trouver dans un quartier éligible à la TVA réduite et ne pas dépasser un certain prix d’achat, et vous devrez respecter certaines conditions de ressources.

Alors, avez-vous le droit à la TVA réduite si vous achetez dans le neuf ?

Le logement doit-il être situé dans un quartier éligible ?

La réduction de TVA s’applique aux logements situés dans les quartiers ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou dans les 300 mètres alentour, ou encore dans les quartiers QPV (Quartiers Prioritaires de la Ville).

Ces quartiers sont délimités par les collectivités territoriales et bénéficient de travaux de rénovation dans le but de les revaloriser. La réduction du taux de TVA à 5,5 % y a été mise en place afin de redynamiser ces quartiers et de susciter l’intérêt de nouveaux propriétaires.

Vous devez respecter certaines conditions de ressources

La réduction de TVA ne pourra vous être accordée que dans la mesure où vos ressources ne dépassent pas certains plafonds fixés par l’Etat. Cette TVA à taux 5,5 % a en effet pour objectif de permettre aux classes moyennes de devenir propriétaires dans le neuf.

Ce plafond de ressources dépend du nombre de personnes qui occupent le foyer et de la situation géographique du bien que vous acquérez. Il s’agit des ressources de l’année N-2, soit celles d'il y a deux ans pour une demande déposée cette année.

Pour connaître ces plafonds, vous pouvez vous référer au tableau qui suit :

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Le prix du logement neuf est-il plafonné ?

Le prix de vente auquel vous achetez votre logement neuf est également une condition essentielle à l’octroi du taux réduit de TVA.

Ce prix ne doit pas excéder certains plafonds, qui diffèrent selon la zone géographique dans laquelle se trouve votre bien.

Voici les plafonds des prix (en €/m²) fixés en 2019 :

Pour plus de précisions, vous trouverez ci-dessous le détail de la répartition des différentes zones géographiques :

Vous devez conserver votre bien immobilier pendant au moins 15 ans

Enfin, pour bénéficier de la TVA à 5,5 %, vous devez vous engager à conserver pendant plus de 15 ans le logement que vous achetez.

Cependant, un changement de situation personnelle ou professionnelle, comme une mutation à plus de 70 km de votre bien, la délivrance d’une carte d’invalidité, un divorce, le décès du co-acquéreur ou une période de chômage de plus de 12 mois peuvent vous exonérer du remboursement de la TVA, et ce même si vous revendez votre logement avant les 15 ans d’acquisition.

Quelles sont les aides cumulables avec la réduction de TVA lors de votre achat dans le neuf ?

En plus de la réduction de la TVA, vous pouvez bénéficier de différentes aides cumulables lorsque vous achetez un bien neuf :

• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ): il s’agit d’un prêt conventionné exempte d’intérêts, qui vous permet de financer l’achat de votre bien jusqu’à 40 %.
• Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) : un prêt conventionné appliqué avec un taux d’intérêt plafonné, et attribué sous conditions de ressources.
• Le Prêt Action Logement (PAL), anciennement appelé "Prêt 1 % logement" : ce prêt s’adresse aux salariés d’entreprises du secteur privé comptant au moins 10 employés, et permet d’emprunter à un taux particulièrement avantageux.