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TVA dans le neuf : êtes-vous concerné ?
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Lauriane Potin
Mis à jour le 25 janv. 2021
TVA dans le neuf : êtes-vous concerné ?
Lors de l’achat d’un bien immobilier neuf, il vous faut généralement vous acquitter du paiement de la TVA. Mais entre la TVA à 20 %, la TVA à 5,5 %, voire l’exonération de TVA, il n’est pas toujours évident de s’y retrouver.

Alors, devez-vous payer la TVA quand vous achetez dans le neuf ? Etes-vous concernés par le taux à 5,5 % ?

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Pretto fait le point avec vous !

L’acquittement de la TVA selon que vous achetez votre bien à un particulier ou à un professionnel

L’achat dans le neuf vous permet de bénéficier de différents avantages, notamment en ce qui concerne le paiement de la TVA.

Pour rappel, un bien immobilier est considéré comme neuf lorsqu’il a moins de 5 ans. Il peut s’agir :

  • d’une construction récente et nouvelle  ;
  • d’une maison ou d’un immeuble anciens ayant fait l’objet de travaux de rénovation tels qu’ils rendent le bien à l’état neuf.

Lorsque vous achetez votre bien neuf à un particulier, la vente n’est pas soumise à la TVA mais à la seule taxe de publicité foncière. Vous devrez vous acquitter des frais de notaire, qui comprennent :

  • Les honoraires du notaire ;

  • La contribution de sécurité immobilière, qui représente 0,10 % du prix d’achat ;

  • Les droits de mutation à titre onéreux, dont le taux s’élève à 5,81 %.

Ces droits sont composés d’un droit départemental, qui varie entre 1,20 % et 4,50 % du prix d’achat selon les départements ; d’une taxe additionnelle perçue au profit des communes, et des frais d’assiette et de recouvrement perçus par l’Etat.

Important

Par conséquent, lorsque vous achetez à un particulier, le taux maximal d’imposition n’excède généralement pas 5,81 % du prix d’achat.

En revanche, si vous achetez votre bien à un professionnel, vous devrez, en plus des frais de notaire, vous acquitter de la TVA. Néanmoins, afin de favoriser l’accès à la propriété, l’Etat a mis en place un certain nombre de dispositions lors d’un achat dans le neuf.

Bon à savoir

Outre le Prêt à taux zéro (PTZ) et les aides des collectivités locales, la loi permet également à ceux qui achètent un logement neuf de bénéficier d’une réduction du taux de TVA.

Si vous achetez un bien immobilier neuf, vous pourrez ainsi bénéficier d’une TVA à 5,5 % au lieu du taux habituel de 20 %.

La TVA au taux réduit a été rendue possible dès 2014. Cet avantage est non négligeable, puisqu’il vous permet de faire d’importantes économies.

Exemple

Si vous achetez un logement neuf à 250 000 €, vous ne paierez que 250 000 x 5,5 %, soit 13 750 € de TVA, contre 50 000 € avec un taux de TVA à 20 % !

Attention

Cependant, tous les types de logements ne permettent pas de bénéficier de ce taux de TVA réduit à 5,5 %.

Il vous faudra donc vous assurer que vous répondez à toutes les conditions nécessaires avant de vous lancer dans votre achat dans le neuf.

Comment bénéficier de la TVA réduite à 5,5 % ?

Afin de bénéficier de la TVA à 5,5 %, l’acquéreur doit acheter le logement dans le but d’en faire sa résidence principale. La réduction de TVA ne peut donc s’appliquer à l’achat d’une résidence secondaire ni à un investissement locatif.

Le saviez-vous ?

De plus, votre logement doit se trouver dans un quartier éligible à la TVA réduite et ne pas dépasser un certain prix d’achat. Vous devrez enfin respecter certaines conditions de ressources.

Alors, avez-vous le droit à la TVA réduite si vous achetez dans le neuf ?

Votre logement doit se trouver dans un quartier éligible à la réduction de TVA

La réduction de TVA s’applique aux logements situés dans les quartiers ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou dans les 300 mètres alentour, ou encore dans les quartiers QPV (Quartiers Prioritaires de la Ville).

Ces quartiers sont délimités par les collectivités territoriales et bénéficient de travaux de rénovation dans le but de les revaloriser. La réduction du taux de TVA à 5,5 % y a été mise en place afin de redynamiser ces quartiers et de susciter l’intérêt de nouveaux propriétaires.

Vous devez respecter certaines conditions de ressources

La réduction de TVA ne pourra vous être accordée que dans la mesure où vos ressources ne dépassent pas certains plafonds fixés par l’Etat. Cette TVA à taux 5,5 % a en effet pour objectif de permettre aux classes moyennes de devenir propriétaires dans le neuf.

Ce plafond de ressources dépend du nombre de personnes qui occupent le foyer et de la situation géographique du bien que vous acquérez. Il s’agit des ressources de l’année N-2, soit celles de 2018 pour une demande déposée en 2020.

Pour connaître ces plafonds, vous pouvez vous référer au tableau qui suit :

Nombre de personnes dans le foyer Ile-de-France Autres Régions
1 34 640€ 30 114€
2 51 769€ 40 216€
3 62 230€ 48 360€
4 74 542€ 58 385€
5 88 243€ 68 685€
6 99 300€ 77 406€
Par personne supplémentaire 11 060€ 8 632€
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Le prix de vente du logement neuf ne doit pas dépasser certains seuils

Le prix de vente auquel vous achetez votre logement neuf est également une condition essentielle à l’octroi du taux réduit de TVA.

Ce prix ne doit pas excéder certains plafonds, qui diffèrent selon la zone géographique dans laquelle se trouve votre bien.

Voici les plafonds des prix (en €/m²) fixés en 2019 :

Type de Zone Zone A Zone A bis Zone B1 Zone B2 Zone C
Plafond HT par m² de surface utile 3 700€ 4 885€ 2 963€ 2 585€ 2 260€

Pour plus de précisions, vous trouverez ci-dessous le détail de la répartition des différentes zones géographiques :

Zone A bis : Paris et sa proche banlieue.
Zone A : le reste de l'Ile-de-France, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et une partie de la Côte d’Azur.
Zone B1 : les métropoles régionales de plus de 250.000 habitants.
Zone B2 métropoles régionales de 50.000 à 250.000 habitants.
Zone C : le reste du territoire

Vous devez conserver votre bien immobilier pendant au moins 15 ans

Enfin, pour bénéficier de la TVA à 5,5 %, vous devez vous engager à conserver pendant plus de 15 ans le logement que vous achetez.

Attention

Si vous revendez votre bien neuf dans les 5 ans après l’acquisition, vous devrez rembourser l’intégralité de la différence entre le régime réduit (TVA à 5,5 %) et le régime normal (TVA à 20 %).

Si vous le revendez dans les 5 à 15 ans suivant l’achat, vous devrez rembourser la différence de TVA entre le régime réduit et le régime normal.

Cependant, un changement de situation personnelle ou professionnelle, comme une mutation à plus de 70 km de votre bien, la délivrance d’une carte d’invalidité, un divorce, le décès du co-acquéreur ou une période de chômage de plus de 12 mois peuvent vous exonérer du remboursement de la TVA, et ce même si vous revendez votre logement avant les 15 ans d’acquisition.

Quelles sont les aides cumulables avec la réduction de TVA lors de votre achat dans le neuf ?

En plus de la réduction de la TVA, vous pouvez bénéficier de différentes aides cumulables lorsque vous achetez un bien neuf :

  • Le Prêt à Taux Zéro (PTZ): il s’agit d’un prêt conventionné exempte d’intérêts, qui vous permet de financer l’achat de votre bien jusqu’à 40 %.

  • Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) : un prêt conventionné appliqué avec un taux d’intérêt plafonné, et attribué sous conditions de ressources.

  • Le Prêt Action Logement (PAL), anciennement appelé "Prêt 1 % logement" : ce prêt s’adresse aux salariés d’entreprises du secteur privé comptant au moins 10 employés, et permet d’emprunter à un taux particulièrement avantageux.
Attention

Cependant, la TVA à 5,5 % n’est pas compatible avec le dispositif PINEL, puisqu’elle s’applique uniquement à l’achat d’un bien neuf destiné à la résidence principale.

A retenir
  • Si vous achetez un logement neuf à un particulier, vous n’aurez pas à vous acquitter du paiement de la TVA.

  • En revanche, si vous achetez votre bien à un professionnel, le versement de la TVA sera obligatoire.

L’Etat a mis en place une réduction du taux de TVA, le baissant à 5,5 % au lieu de 20 %, afin de permettre l’accession d’un plus grand nombre de ménages à la propriété.

  • Vous devrez cependant respecter un certain nombre de critères pour bénéficier de ce taux avantageux, qui dépend notamment de la localisation géographique de votre bien et d’un plafond de ressources à ne pas dépasser.

  • Cette réduction du taux de TVA est cumulable avec d’autres aides et peut vous garantir d’importantes économies : pensez donc bien à vous renseigner sur votre éligibilité au taux 5,5 % avant d’acquérir un bien immobilier neuf !

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