Queue de programme immobilier : le bon plan pour votre achat dans le neuf ?

Les promoteurs immobiliers adoptent différentes solutions pour écouler tous leurs produits, même les appartements les plus difficiles à vendre.

Définition

Connus également sous le nom de queues de programme, ces logements sont les biens immobiliers qui ne trouvent pas preneur après leur livraison.

Ils incluent aussi les biens ayant fait l’objet de retour de lot.

Les promoteurs immobiliers offrent alors des réductions pour rendre ces appartements plus attractifs et arriver à les vendre rapidement.

Avant d’investir dans une queue de programme, il s’avère important de comprendre sa signification et son fonctionnement.

Vous devez également connaitre ses avantages et ses inconvénients pour anticiper les erreurs qui risquent de compromettre votre projet.

La définition de la queue de programme

La détermination des différentes caractéristiques d’une queue de programme immobilier est essentielle pour comprendre sa signification.

De quel logement parle-t-on ?

Les queues de programme immobilier sont les appartements que les promoteurs n’arrivent pas à vendre dans les 6 mois qui suivent leur livraison.

Ces « stocks » risquent de générer un impact négatif sur la rentabilité de leur projet immobilier.

Voici quelques raisons qui expliquent la difficulté des promoteurs à écouler ces biens immobiliers :

  • L’emplacement de l’appartement

  • L’orientation du logement

  • Le retour de lot

Important

Bien que l’appartement se trouve dans une zone particulièrement dynamique, son emplacement nuit parfois à son attrait.

Cela concerne souvent les biens situés au rez-de-chaussée, au-dessus de la sortie du parking, etc.

Les acheteurs ne s’emballent pas lorsqu’il s’agit d’appartements mal-orientés.

Ces derniers incluent les logements qui manquent de luminosité ou d’ensoleillement, ou encore ceux qui sont trop fortement ensoleillés (suivant la région et son climat).

Le saviez-vous ?

Il arrive que l’acheteur ne puisse pas trouver les fonds nécessaires pour financer l’achat immobilier.

Le défaut de prêt immobilier entraîne automatiquement l’annulation de la transaction même si le bien a fait l’objet de promesse de vente.

Dans ce cas, le promoteur se trouve dans l’obligation de remettre le bien sur le marché.

Pour écouler rapidement les queues de programme immobilier, les promoteurs sont obligés de trouver des solutions pour les rendre plus attractifs vis-à-vis des futurs acquéreurs.

L’installation d’un équipement plus performant peut pallier l’aspect peu attrayant de l’emplacement du bien.

Ce dernier peut également subir une décote à l’achat pour pouvoir être vendu rapidement.

Y a-t-il des spécialistes de la queue de programme dans le neuf ?

Les spécialistes de la queue de programme sont généralement des promoteurs immobiliers.

Ces derniers ont développé une certaine expérience dans la vente de ces stocks de logements neufs.
A noter

Ils connaissent les caractéristiques des logements qui risquent de constituer des queues de programme.

Ils connaissent également les raisons pour lesquelles ces biens ont du mal à trouver preneur.

Les promoteurs immobiliers doivent ainsi adopter une approche de vente plus persuasive pour écouler leurs stocks.

Pour autant, ils doivent travailler les atouts des queues de programme pour les mettre en valeur et attirer les futurs acquéreurs.

Ces derniers sont généralement constitués d’acheteurs (particuliers ou investisseurs) à la recherche de biens neufs à moindre coût.

Avantages et inconvénients de la queue de programme

L’investissement dans des queues de programme ne manque pas d’atouts. Cependant, il s’avère important d’évaluer ses inconvénients pour assurer sa rentabilité.

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Avantages

A savoir

Situées généralement au rez-de-chaussée, les queues de programme offrent un accès plus facile et pratique.

Elles conviennent principalement aux personnes à mobilité réduite, aux mères de famille qui doivent se déplacer en poussette, aux personnes âgées...

Pour elles, le rez-de-chaussée demeure l’emplacement de choix, même si les appartements situés à l’étage sont équipés pour être accessibles à tous.

Même si les biens situés à l’étage sont équipés pour faciliter l’accès aux personnes à mobilité réduite, celles-ci doivent parfois effectuer un effort physique pour y accéder. Raison pour laquelle elles privilégient les appartements situés au rez-de-chaussée.

Les logements au rez-de-chaussée séduisent également les adeptes de la nature qui apprécient les espaces verts, les jardins personnalisés, etc.

Exemple

Vous pouvez, en effet, créer un coin de verdure dans votre espace privé.

En même temps, vous avez la possibilité de profiter pleinement de l’espace vert de l’immeuble.

Si vous occupez le rez-de-chaussée d’un immeuble, trouver un endroit confortable et adapté à vos animaux de compagnie ne sera pas difficile.

Notez que de nombreux immeubles interdisent l’accès aux animaux domestiques.

Important

Cette interdiction exclut parfois les appartements au rez-de-chaussée qui donnent directement sur l’extérieur.

Les promoteurs offrent des réductions sur les stocks de biens invendus, c’est-à-dire, les queues de programme immobilier.

Celles-ci vous permettent donc d’acquérir un logement neuf à prix réduit.

Si vous investissez dans l’immobilier locatif, vous profiterez d’une rentabilité majorée grâce à la décote intrinsèque attachée au logement en question.

Bon à savoir

La queue de programme génère effectivement une meilleure rentabilité que les appartements situés à l’étage.

Tous les logements de l’immeuble peuvent parfois être loués au même prix.

Les charges de copropriété relatives à la queue de programme immobilier sont également minorées, notamment lorsqu’il s’agit d’un appartement au rez-de-chaussée.

Ces charges sont réparties en fonction la taille et de l’emplacement du logement.

Les dépenses liées à l’ascenseur ou à l’escalier ne sont pas, par exemple, imputables aux copropriétaires des logements situés au rez-de-chaussée.

Inconvénients

Dans un sens, l’investissement dans une queue de programme génère des rentabilités non négligeables.

Cependant, cette rentabilité dépend de plusieurs facteurs clés, notamment les principales caractéristiques du logement et les besoins de l’acquéreur.

Attention

Si les promoteurs immobiliers rencontrent des difficultés à vendre les queues de programme, c’est souvent parce que ces biens présentent des inconvénients entraînant la réticence des acheteurs.

Pour une queue de programme, faire partie intégrante d’un immeuble situé dans une zone géographique dynamique ne suffit donc pas à attirer les futurs acquéreurs.

Si ces inconvénients rentrent dans le cadre des critères essentiels garantissant la satisfaction des besoins des futurs acheteurs, ils ne pourront jamais conclure l’achat.

Ces critères peuvent porter sur l’orientation du bien immobilier, son entourage, l’optimisation de sa surface…

A noter

Dans le cadre d’un investissement locatif, la décote ne doit pas constituer un point cardinal à l’investissement. Si le logement présente un nombre élevé de points faibles, il ne sera pas intéressant sur le plan économique.

Il risque effectivement de ne pas pouvoir générer la rentabilité estimée.

Autre indispensable : évaluer vos besoins et effectuer une étude préalable sur la situation du logement avant d’y investir.

Pour cela, vous pouvez solliciter l’intervention d’un professionnel en immobilier qui saura vous aider à décortiquer les atouts et les inconvénients du bien en question.

Il peut également vous aider à trouver des solutions pour optimiser le logement pour qu’il corresponde à vos exigences.

A retenir
  • Les queues de programme sont les biens immobiliers qui n'ont pas réussi à trouver preneur 6 mois après leur livraison ou qui ont fait l'objet de retour de lot.

  • Les promoteurs immobiliers mettent en place des réductions sur ces logements pour les rendre plus attractifs et les écouler rapidement.

  • Bien que ces logements présentent beaucoup d'avantages comme leur emplacement et leur accessibilité notamment pour les personnes à mobilité réduite, il faut tenir compte des inconvénients qui peuvent rentrer dans les critères essentiels garantissant la satisfaction des besoins des futurs acheteurs.

Publié le 25 septembre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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