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Queue de programme immobilier : le bon plan pour votre achat dans le neuf ?
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Publié le , mis à jour le - 5 min de lecture
Une queue de programme immobilier, c’est un logement neuf resté invendu à la livraison, ou revenu sur le marché après un retour de lot. Le promoteur, pressé de le vendre, y applique souvent une décote. Bon plan ou pas : tout dépend de votre projet, de votre budget et de vos envies.
Qu'est-ce que la queue de programme immobilier ?
La détermination des différentes caractéristiques d’une queue de programme immobilier est essentielle pour comprendre sa signification.
De quel(s) logement(s) parle-t-on ?
Les queues de programme immobilier sont les appartements que les promoteurs n'ont pas réussi à vendre au moment de la livraison, c'est-à-dire une fois que l'immeuble a été construit.
Ces « stocks » risquent de générer un impact négatif sur la rentabilité de leur projet immobilier.
Pour écouler rapidement ces biens, les promoteurs doivent trouver des solutions pour les rendre plus attractifs aux yeux des futurs acquéreurs.
L’installation d’un équipement plus performant peut pallier l’aspect peu attrayant de l’emplacement du bien. Ce dernier peut également subir une décote à l’achat pour pouvoir être vendu rapidement.
Y a-t-il des spécialistes de la queue de programme dans le neuf ?
Les spécialistes de la queue de programme sont généralement des promoteurs immobiliers.
Ces derniers ont développé une certaine expérience dans la vente de ces stocks de logements neufs.
Ils connaissent les caractéristiques des logements qui risquent de constituer des queues de programme. Ils connaissent également les raisons pour lesquelles ces biens ont du mal à trouver preneur.
Les promoteurs doivent alors redoubler d’arguments pour écouler leurs stocks.
Pour autant, ils doivent travailler les atouts des queues de programme pour les mettre en valeur et attirer les futurs acquéreurs.
Les promoteurs expérimentés n'auront pas de mal à anticiper les biens qui risquent de terminer en queue de programme. Ils pourront proposer dès le début une décote à l'achat afin qu'ils partent vite.
Par ailleurs, ils savent aussi que ces biens peuvent être recherchés par certains acheteurs spécifiques en raison de leurs qualités différentes : ainsi, quelqu'un qui souhaite explicitement un bien en rez-de-chaussée aura moins de choix car ces appartements sont plus rares... et se précipitera pour l'acheter.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’une queue de programme immobilier ?
Investir dans une queue de programme a de vrais atouts, mais mieux vaut aussi peser ses inconvénients pour préserver sa rentabilité.
Quels sont les avantages d’une queue de programme immobilier ?
- Ce sont des biens qui se louent bien
Vous souhaitez acheter un bien neuf pour le louer ? Vous vous dites peut-être que si personne ne veut acheter le bien, personne ne souhaitera non plus le louer... Détrompez-vous ! Ce type de biens peut vous réserver des surprises, et se révéler bien plus facile à louer que vous ne le pensez.
Situées généralement au rez-de-chaussée, les queues de programme offrent un accès plus facile et pratique.
Elles conviennent principalement aux personnes à mobilité réduite, aux mères de famille qui doivent se déplacer en poussette, aux personnes âgées...
Le rez-de-chaussée reste l’emplacement de choix pour ces publics : même équipés pour l’accessibilité, les étages imposent un effort physique que beaucoup préfèrent éviter.
- Ils parlent aux amoureux de la nature
Les logements au rez-de-chaussée séduisent également les adeptes de la nature qui apprécient les espaces verts, les jardins personnalisés, etc.
Vous pouvez, en effet, créer un coin de verdure dans votre espace privé.
En même temps, vous avez la possibilité de profiter pleinement de l’espace vert de l’immeuble.
Si vous occupez le rez-de-chaussée d’un immeuble, trouver un endroit confortable et adapté à vos animaux de compagnie ne sera pas difficile. Notez que de nombreux immeubles interdisent l’accès aux animaux domestiques. Cette interdiction exclut parfois les appartements au rez-de-chaussée qui donnent directement sur l’extérieur.
- Vous bénéficierez d'une meilleure rentabilité locative
Par ailleurs, si vous investissez dans l’immobilier locatif, vous profiterez d’une rentabilité majorée grâce à la décote intrinsèque attachée au logement en question.
Si le prix de la location est le même qu'un appartement à l'étage, la rentabilité est forcément meilleure puisque vous l'aurez acheté moins cher.
- Vous pouvez bénéficier de charges réduites
On observe aussi des charges de copropriété réduites sur la queue de programme, notamment pour les appartements situés au rez-de-chaussée.
Ces charges sont en effet réparties en fonction de la taille et de l’emplacement du logement. Selon l’ANIL, les dépenses liées à l’ascenseur ne sont pas, par exemple, imputables aux copropriétaires des logements situés au rez-de-chaussée, sauf si ce rez-de-chaussée dessert un parking ou un sous-sol via l’ascenseur : la charge reste alors due. La même logique de répartition selon l’utilité s’applique aux charges d’escalier.
Quels sont les inconvénients d’une queue de programme immobilier ?
Dans un sens, l’investissement dans une queue de programme génère des rentabilités non négligeables.
Cependant, cette rentabilité dépend de plusieurs facteurs clés, notamment les principales caractéristiques du logement et les besoins de l’acquéreur.
Si ces inconvénients touchent des critères essentiels pour l’acheteur, ils peuvent suffire à faire capoter la vente.
- l’orientation du bien immobilier
- son entourage
- l’optimisation de sa surface
Autre indispensable : évaluer vos besoins et effectuer une étude préalable sur la situation du logement avant d’y investir.
Pour cela, vous pouvez solliciter l’intervention d’un professionnel en immobilier qui saura vous aider à décortiquer les atouts et les inconvénients du bien en question.
Il peut également vous aider à trouver des solutions pour optimiser le logement pour qu’il corresponde à vos exigences.
Questions fréquentes
Le « reste à vendre » désigne, de façon large, tout logement encore disponible dans un programme neuf, y compris pendant la commercialisation. La queue de programme, elle, correspond spécifiquement aux logements qui restent invendus une fois l’immeuble livré, ou qui reviennent sur le marché après un retour de lot. C’est ce caractère tardif, une fois la construction achevée, qui pousse le promoteur à proposer une décote pour accélérer la vente.
La décote fait déjà partie du prix affiché : elle est calculée par le promoteur selon des critères comme la taille du logement, son orientation, son agencement ou son emplacement dans l’immeuble. Une marge de négociation supplémentaire reste possible, comme pour tout achat immobilier, mais elle dépend surtout de l’ancienneté du bien invendu et de l’envie du promoteur de finir de vider son stock rapidement.
Il n’existe pas de délai type : cela dépend de l’attractivité de la décote proposée, de l’emplacement du bien dans l’immeuble et de la tension du marché local. Certains profils d’acheteurs (personnes à mobilité réduite, familles avec jeunes enfants, propriétaires d’animaux) recherchent justement les logements en rez-de-chaussée typiques des queues de programme, ce qui peut accélérer leur écoulement.
Oui : il s’agit du même immeuble, livré dans les mêmes conditions que les autres lots, donc soumis aux mêmes garanties légales qu’un achat classique dans le neuf, notamment la garantie de parfait achèvement (1 an) et la garantie décennale (10 ans), comme le rappelle service-public.gouv.fr. Mieux vaut toutefois se faire accompagner par un professionnel pour vérifier que le logement correspond à vos besoins avant de signer, notamment sur les points qui ont pu freiner sa vente initiale (orientation, surface, emplacement).
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