1. Queue de programme immobilier : le bon plan pour votre achat dans le neuf ?

Queue de programme immobilier : le bon plan pour votre achat dans le neuf ?

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Lauriane Potin
Mis à jour le 21 janv. 2021

La queue de programme immobilier est un terme un peu barbare pour désigner les biens en fin de lot à acheter auprès des promoteurs immobiliers. Présentés souvent à des prix attractifs, la question se pose : est-ce vraiment une bonne idée d'acheter ces appartements qui ont du mal à partir ?

Tout dépend de votre projet :en fonction de votre projet, de votre budget et de vos envies, la queue de programme immobilier peut être un vrai bon plan... tant que vous avez connaissance des potentiels désavantages.

Qu'est-ce que la queue de programme immobilier ?

La détermination des différentes caractéristiques d’une queue de programme immobilier est essentielle pour comprendre sa signification.

De quel(s) logement(s) parle-t-on ?

Les queues de programme immobilier sont les appartements que les promoteurs n'ont pas réussi à vendre au moment de la livraison, c'est-à-dire une fois que l'immeuble a été construit.

Ces « stocks » risquent de générer un impact négatif sur la rentabilité de leur projet immobilier.

L'oeil d'expert

Voici quelques raisons qui expliquent la difficulté des promoteurs à écouler ces biens immobiliers :

  • L’emplacement de l’appartement

Bien que l’appartement se trouve dans une zone particulièrement dynamique, son emplacement au sein du lot nuit parfois à son attrait. Cela concerne souvent les biens situés au rez-de-chaussée, au-dessus de la sortie du parking, etc.

  • L’orientation du logement

Les acheteurs ne s’emballent pas lorsqu’il s’agit d’appartements mal-orientés. Ces derniers incluent les logements qui manquent de luminosité ou d’ensoleillement, ou encore ceux qui sont trop fortement ensoleillés (suivant la région et son climat).

  • Le retour de lot

Il arrive que l’acheteur ne puisse pas trouver les fonds nécessaires pour financer l’achat immobilier.

Le défaut de prêt immobilier entraîne automatiquement l’annulation de la transaction même si le bien a fait l’objet de promesse de vente.

Dans ce cas, le promoteur se trouve dans l’obligation de remettre le bien sur le marché.

Pour écouler rapidement les queues de programme immobilier, les promoteurs sont obligés de trouver des solutions pour les rendre plus attractifs vis-à-vis des futurs acquéreurs.

L’installation d’un équipement plus performant peut pallier l’aspect peu attrayant de l’emplacement du bien.Ce dernier peut également subir une décote à l’achat pour pouvoir être vendu rapidement.

Focus sur la décote

Le prix des appartements en lots est déterminé selon des coefficients. Sa valeur dépend ainsi de nombreux critères, comme sa taille (plus le logement est grand est moins sa valeur au m² est élevée), mais aussi de l'orientation de la pièce principale (d'où les prix moins élevés pour les biens orientés au Nord).

Se pose aussi la question de l'agencement (une perte d'espace comme une grande entrée lui fera perdre de la valeur) ou de son emplacement dans le lot (s'il est au-dessus de la rampe de parking).

Tous ces éléments se combinent pour déterminer le prix du bien final, et la décote que le promoteur acceptera pour ces ventes en queue de programme.

Y a-t-il des spécialistes de la queue de programme dans le neuf ?

Les spécialistes de la queue de programme sont généralement des promoteurs immobiliers.

Ces derniers ont développé une certaine expérience dans la vente de ces stocks de logements neufs.

Ils connaissent les caractéristiques des logements qui risquent de constituer des queues de programme. Ils connaissent également les raisons pour lesquelles ces biens ont du mal à trouver preneur.

Les promoteurs immobiliers doivent ainsi adopter une approche de vente plus persuasive pour écouler leurs stocks.

Pour autant, ils doivent travailler les atouts des queues de programme pour les mettre en valeur et attirer les futurs acquéreurs.

Bon à savoir

Les promoteurs expérimentés n'auront pas de mal à anticiper les biens qui risquent de terminer en queue de programme. Ils pourront proposer dès le début une décote à l'achat afin qu'ils partent vite.

Par ailleurs, ils savent aussi que ces biens peuvent être recherchés par certains acheteurs spécifiques en raison de leurs qualités différentes : ainsi, quelqu'un qui souhaite explicitement un bien en rez-de-chaussée aura moins de choix car ces appartements sont plus rares... et se précipitera pour l'acheter.

Avantages et inconvénients de la queue de programme

L’investissement dans des queues de programme ne manque pas d’atouts. Cependant, il s’avère important d’évaluer ses inconvénients pour assurer sa rentabilité.

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Avantages

  • Ce sont des biens qui se louent bien

Vous souhaitez acheter un bien neuf pour le louer ? Vous vous dites peut-être que si personne ne veut acheter le bien, personne ne souhaitera non plus le louer... Détrompez-vous ! Ce type de biens peut vous réserver des surprises, et se révéler bien plus facile à louer que vous ne le pensez.

Bon plan

Situées généralement au rez-de-chaussée, les queues de programme offrent un accès plus facile et pratique.

Elles conviennent principalement aux personnes à mobilité réduite, aux mères de famille qui doivent se déplacer en poussette, aux personnes âgées...

Pour elles, le rez-de-chaussée demeure l’emplacement de choix, même si les appartements situés à l’étage sont équipés pour être accessibles à tous.

Même si les biens situés à l’étage sont équipés pour faciliter l’accès aux personnes à mobilité réduite, celles-ci doivent parfois effectuer un effort physique pour y accéder. Raison pour laquelle elles privilégient les appartements situés au rez-de-chaussée.

  • Ils parlent aux amoureux de la nature

Les logements au rez-de-chaussée séduisent également les adeptes de la nature qui apprécient les espaces verts, les jardins personnalisés, etc.

Exemple

Vous pouvez, en effet, créer un coin de verdure dans votre espace privé.

En même temps, vous avez la possibilité de profiter pleinement de l’espace vert de l’immeuble.

Si vous occupez le rez-de-chaussée d’un immeuble, trouver un endroit confortable et adapté à vos animaux de compagnie ne sera pas difficile. Notez que de nombreux immeubles interdisent l’accès aux animaux domestiques. Cette interdiction exclut parfois les appartements au rez-de-chaussée qui donnent directement sur l’extérieur.

  • Vous bénéficierez d'une meilleure rentabilité locative

Par ailleurs, si vous investissez dans l’immobilier locatif, vous profiterez d’une rentabilité majorée grâce à la décote intrinsèque attachée au logement en question.

Si le prix de la location est le même qu'un appartement à l'étage, la rentabilité est forcément meilleure puisque vous l'aurez acheté moins cher.

Attention

Pensez à la question de la surface quand vous vous penchez sur la rentabilité de votre bien. Ces biens en queue de programme présentent souvent de plus petites surfaces, ce qui signifie un turnover plus important de locataires.

Par ailleurs, pensez aux dépenses nécessaires liées au locataire que vous souhaitez avoir : un étudiant n'aura besoin que d'un studio, mais il aura besoin de la cuisine équipée. En revanche, pour une famille dans un T4, ce ne sera peut-être pas nécessaire car les locataires sur le long aiment à personnaliser leur logement.

  • Vous pouvez bénéficier de charges réduites

Les charges de copropriété relatives à la queue de programme immobilier sont également minorées, notamment lorsqu’il s’agit d’un appartement au rez-de-chaussée.

Ces charges sont en effet réparties en fonction la taille et de l’emplacement du logement. Les dépenses liées à l’ascenseur ou à l’escalier ne sont pas, par exemple, imputables aux copropriétaires des logements situés au rez-de-chaussée.

Inconvénients

Dans un sens, l’investissement dans une queue de programme génère des rentabilités non négligeables.

Cependant, cette rentabilité dépend de plusieurs facteurs clés, notamment les principales caractéristiques du logement et les besoins de l’acquéreur.

Attention

Si les promoteurs immobiliers rencontrent des difficultés à vendre les queues de programme, c’est souvent parce que ces biens présentent des inconvénients entraînant la réticence des acheteurs.

Pour une queue de programme, faire partie intégrante d’un immeuble situé dans une zone géographique dynamique ne suffit donc pas à attirer les futurs acquéreurs.

Si ces inconvénients rentrent dans le cadre des critères essentiels garantissant la satisfaction des besoins des futurs acheteurs, ils ne pourront jamais conclure l’achat.

Ces critères peuvent porter sur l’orientation du bien immobilier, son entourage, l’optimisation de sa surface…

A noter

Dans le cadre d’un investissement locatif, la décote ne doit pas constituer un point cardinal à l’investissement. Si le logement présente un nombre élevé de points faibles, il ne sera pas intéressant sur le plan économique. Il risque effectivement de ne pas pouvoir générer la rentabilité estimée.

Autre indispensable : évaluer vos besoins et effectuer une étude préalable sur la situation du logement avant d’y investir.

Pour cela, vous pouvez solliciter l’intervention d’un professionnel en immobilier qui saura vous aider à décortiquer les atouts et les inconvénients du bien en question.

Il peut également vous aider à trouver des solutions pour optimiser le logement pour qu’il corresponde à vos exigences.

A retenir
  • Les queues de programme sont les biens immobiliers qui n'ont pas réussi à trouver preneur après leur livraison ou qui ont fait l'objet de retour de lot.

  • Les promoteurs immobiliers mettent en place des réductions sur ces logements pour les rendre plus attractifs et les écouler rapidement.

  • Bien que ces logements présentent beaucoup d'avantages comme leur emplacement et leur accessibilité notamment pour les personnes à mobilité réduite, il faut tenir compte des inconvénients qui peuvent rentrer dans les critères essentiels garantissant la satisfaction des besoins des futurs acheteurs.

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