1. Acheter neuf ou ancien : le comparatif des coûts

Acheter neuf ou ancien : le comparatif des coûts

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Lauriane Potin
Mis à jour le 23 avr. 2021
Acheter neuf ou ancien : le comparatif des coûts
Quand on investit en immobilier, on se pose très vite la question de choisir entre un bien neuf et un bien ancien. Les deux possibilités offrent des avantages et des inconvénients, mais laquelle est la moins chère ? On revient sur toutes les informations reçues et on fait le tri !

Le prix au m² est plus élevé dans le neuf

Comparaison des prix à l'achat

Sur le papier, le mètre carré neuf est plus cher que l’ancien. Cela se confirme dans toutes les grandes villes de la métropole, avec des différences qui peuvent aller de quelques centaines d’euros à plusieurs milliers.

VillePrix moyen du m² ancienPrix moyen du m² neuf
Bordeaux3 525 €3 737 €
Grenoble2 301 €3 459 €
Lille3 155 €3 171 €
Lyon3 487 €4 162 €
Nantes2 582 €3 677 €
Nîmes2 059 €3 216 €
Paris8 665 €11 018 €
Rennes2 383 €3 476 €
Strasbourg2 639 €3 512 €
Toulouse2 835 €3 508 €

Mais acheter dans l’ancien implique souvent des travaux

Quand vous achetez un bien neuf, vous avez aussi le confort d’un logement habitable immédiatement. En dehors de l’aménagement propre à chaque acheteur, vous n’aurez en principe pas de travaux à faire sur la cuisine ou la salle de bain, qui peuvent représenter un coût significatif.

Les promoteurs immobiliers suivent des normes environnementales qui vous permettent de faire des économies sur le chauffage. Enfin vous n’aurez pas de charges de copropriété avant longtemps, puisque les travaux de ravalement de façade ou d’entretien de la cage d’escalier ne sont nécessaires que tous les dix ans au moins.

En revanche, sur un bien ancien vous aurez certainement des rénovations à faire avant de pouvoir vous installer. Il faudra peut-être seulement rafraîchir la peinture. Méfiez-vous des changements lourds qui coûteront beaucoup plus cher s’il faut faire appel à des professionnels.

Il peut s’agir de changer la structure du bien (abattre une cloison, déplacer un point d’eau…) ou de le mettre aux normes écologiques en vigueur. Ces normes sont dans votre intérêt, puisque vous économiserez sur le chauffage, mais les frais à avancer peuvent être colossaux. Les aides gouvernementales existent pour vous encourager à faire ces changements. Renseignez-vous bien avant d’opter pour l’ancien au risque de payer votre bien beaucoup plus cher que dans le neuf.

Les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien

Les frais de notaire ne correspondent pas seulement à la rémunération du notaire. Ils comportent aussi des taxes, qui représentent la majeure partie des frais. Le notaire est rémunéré par des émoluments, une somme déterminée par l’Etat qui peut être fixe ou proportionnelle en fonction des biens. S’ajoutent ensuite les frais engagés par le notaire. Enfin les taxes dues à l’Etat ou aux collectivités territoriales que le notaire verse pour son client.

Les frais de notaire sont plus faibles pour un bien immobilier neuf, environ 2 % à 3 % du prix d’achat. Soit 3 à 4 points de moins que pour l’acquisition d’un bien ancien. S’ils comprennent les mêmes éléments, la répartition est différente et le notaire est proportionnellement plus rémunéré à la vente d’un bien neuf.

Comptez 10 % des frais d’acquisition dans l’ancien, contre 45 % dans le neuf.

Pour deux biens au prix d’achat de 300 000 €, l’un neuf l’autre ancien, les frais de notaire sont donc les suivants :

Bien neufBien ancien
Impôts et taxes2 700 €15 540 €
Rémunération du notaire4 050 €2 100 €
Frais engagés par le notaire2 250 €3 360 €
Total des frais de notaire9 000 €21 000 €

Acheter dans le neuf ou l’ancien a un impact sur le coût du crédit

Le PTZ, un prêt aidé dédié à l’achat dans le neuf

Le PTZ est un dispositif de soutien à l'accession à la propriété des ménages à revenus modestes et intermédiaires, permettant de financer l'acquisition de sa résidence principale. Le prêt à taux zéro (PTZ) va vous permettre de financer une partie de l'achat ou de la construction de votre futur logement.

Pour y être éligible, il ne faut pas dépasser un montant de revenus maximum. De plus, il ne faut pas non plus avoir été propriétaire de son domicile durant les 2 années qui ont précédé le prêt (ce qui est la définition du primo-accédant).

Le prêt à taux zéro est gratuit (c’est à dire que l’Etat paye les intérêts pour vous), d'une durée de 20, 22 ou 25 ans avec une période de différé d’une durée de 5 à 15 ans, durant laquelle aucune mensualité n’est payée.

A noter qu’il est obligatoire de le compléter avec un ou plusieurs autres prêts.

Important
La loi de finances n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 pour 2021 (article 164) prévoit la modification des conditions de ressources pour le PTZ en 2022. Le montant total des ressources sera notamment apprécié à la date d'émission de l'offre de prêt : cela signifie qu’ils ne vont plus se baser sur les ressources N-2.

Il est possible de bénéficier du PTZ pour un bien ancien avec travaux, mais cela reste assez rare. Pour cela, vous devez vous engager à effectuer dans le nouveau logement des travaux à hauteur de 25 % minimum du coût de l'opération immobilière, soit au moins 1/4 du prix du bien ancien acheté, dans un délai de 3 ans.

Dans tous les cas, bénéficier du PTZ vous permet de faire des économies sur les intérêts, qui est généralement le principal coût du crédit, surtout si vous êtes jeune.

Mais l’achat dans le neuf implique souvent un différé

Sachez que le financement d’un logement neuf ne se déroule pas de la même manière que pour un logement ancien, dans la mesure où le logement n’est pas disponible immédiatement.

Votre projet immobilier neuf nécessitera le déblocage de votre prêt en plusieurs étapes et souvent le décalage du remboursement de la première mensualité. Cette solution vous permet de retarder le début du remboursement de votre prêt immobilier, afin de le faire coïncider avec votre entrée dans votre nouveau logement, mais va déclencher ce qu’on appelle des intérêts intercalaires

Les intérêts intercalaires sont calculés sur les montants des fonds débloqués, en fonction du taux de votre prêt, et viennent s'ajouter au coût initial de votre crédit immobilier. Si cela augmente le coût du prêt immobilier, le différé d’amortissement demeure une solution assez intéressante lors de la construction d'un logement neuf, du fait de leur grande souplesse.

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Les biens neufs sont souvent exonérés de taxe foncière

L'exonération de taxe foncière concerne les constructions neuves, les reconstructions et rénovations. Cette exonération concerne toutes sortes d'habitations (appartement ou maison, résidence principale ou secondaire,…).

Mais elle n'est pas réalisée automatiquement et n’est pas obligatoirement totale.

Pour être exonéré, il faudra déclarer le logement neuf au service des impôts, au plus tard 90 jours après sa réalisation, sur un imprimé spécial. Enfin, il faut savoir que cette exonération peut être totale et partielle. Elle est aussi temporaire (généralement limitée à deux ans).

Ce délai est calculé au 1er janvier de l'année suivant celle de l'achèvement de la construction du logement.

Comparatif des coûts

Pour un bien de 50 m² à Vitry sur Seine → achat sur 20 ans avec un différé de 2 ans pour le neuf.

Comparatif des coûts 5 ans après l’achat :

CoûtDans le neufDans l’ancien
Prix à l’achat214 550 €200 000 €
Frais de notaire5648 €15 613 €
Coût des intérêts29 205 €22 036 €
Travaux/10 500 €
Total249 403 €248 149 €
Source : Meilleursagents.com

A travers l'exemple ci-dessus, on peut voir que les coûts sont répartis différemment mais les coûts totaux sont finalement assez proches. A priori, ce n'est pas le critère du coût qui sera déterminant pour le choix d'un achat dans le neuf ou dans l'ancien.

En fonction de votre projet, d’autres critères sur le long terme sont à prendre en compte

Si vous faites un investissement locatif, pensez à la défiscalisation

La loi Pinel de 2015 a pour objectif de faciliter l’accès au logement du plus grand nombre en défiscalisant l’immobilier locatif. Si les investissements locatifs sont plus profitables, les promoteurs immobiliers construisent davantage de logements neufs et tout le monde est gagnant.

Pour profiter de ce dispositif, vous achetez un bien neuf pour le louer à titre de résidence principale. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôts qui peut s’élever jusqu’à 21 % du montant de votre investissement selon le temps que vous vous engagez à louer votre bien.

Votre éligibilité à la loi Pinel dépend du montant de votre investissement, de la localisation du bien et des plafonds de ressources et de loyers qui s’appliquent.

Malheureusement pour les investisseurs, le marché de l’immobilier s’est adapté à cette loi. Lorsque vous achetez un bien en VEFA (vente en état futur d’achèvement), vous payez le bien plus cher que sa valeur réelle. En effet, le promoteur sait que vous valorisez le fait de pouvoir défiscaliser votre investissement, donc il va augmenter sa part de bénéfice.
Par ailleurs, pour respecter les conditions d’éligibilité vous serez obligé de plafonner le loyer de votre bien. Vous risquez à terme de ne pas faire une plus-value intéressante…

La dépréciation d’un bien immobilier

Lorsque vous voudrez revendre votre bien immobilier, vous ferez peut-être face à la réalité du marché. Vous avez acheté un bien neuf plus cher parce qu’il était neuf. Sitôt qu’une personne y a vécu, le bien n’est plus neuf et sa valeur subit une dépréciation immédiate de l’ordre de 20 %.

Peu importe combien de temps vous avez pu le mettre en location, le bien perd de la valeur dès son premier locataire. Cela peut vous surprendre parce que l’aménagement et l’équipement est encore impeccable, mais vous aurez du mal à faire une plus-value à la vente de votre bien.

En revanche, le prix d’un bien ancien s’apprécie avec le temps. En effet, les acheteurs vont valoriser l’ancienneté du bien, puisque c’est la caractéristique qu’ils recherchent. Le charme d’un bien ancien peut permettre d’augmenter son prix facilement.

L’objectif est de faire paraître l’histoire du lieu, les détails qui lui donnent du caractère, pour montrer qu’il s’agit d’un bien unique.

En somme, on compare deux types de biens qui attirent des acheteurs spécifiques pour des raisons différentes, donc les deux marchés doivent être considérés séparément pour comprendre le changement de valeur du bien immobilier.

A retenir
  • Le prix du m² est plus élevé dans le neuf
  • Les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien
  • Le neuf ou l’ancien comportent des avantages et des inconvénients
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