Acheter à Paris : un cas très particulier

Acheter un bien immobilier à Paris a une toute autre saveur que dans les autres villes de France. Entre prix élevés, offre (ultra) limitée et règles spécifiques, la capitale impose ses propres codes. Que vous soyez primo-accédant ou investisseur aguerri, comprendre ce qui rend le marché parisien si unique est la clé pour réussir votre projet, quel que soit l'arrondissement visé. On vous explique pourquoi Paris est un terrain de jeu immobilier… très particulier.

Sans surprise, le prix de l'immobilier à Paris est de loin le plus élevé de l’hexagone. En moyenne, pour un appartement, le mètre carré est plus de deux fois plus cher qu’à Nice ou Lyon. Dans certains arrondissements, c'est parfois plus. Non seulement l’immobilier parisien est significativement plus cher, mais il l’a toujours été et tout montre que cela va durer. Sur les dix dernières années, le prix du mètre carré pour un appartement a augmenté de 19,3% (selon les données de Meilleurs Agents en 2025).

Et ce n’est pas tout. Si le marché parisien se distingue autant, c’est aussi en raison de sa densité hors norme. Les trente communes les plus peuplées au km² en France sont toutes situées en Île-de-France. Paris en tête, bien sûr, qui reste la ville la plus dense du pays, et continue d’attirer de nouveaux arrivants, séduits par le dynamisme économique et les opportunités professionnelles. D’après l’Insee, Paris rassemble 2,1 millions d’habitants en 2024, avec la densité la plus élevée de France avec 19 900 habitants au km². En comparaison, Marseille, deuxième ville du territoire compte une densité de 3 645,6 habitants par km², avec 877 215 habitants.

Oui oui, ce qu’il se passe autour du bien que vous convoitez compte autant que le bien lui-même. Transports, infrastructures, réaménagements, ces chantiers urbains peuvent transformer un quartier et impacter la valeur de votre futur appartement avec. Prenons l’exemple du Grand Paris. Chaque année, les promoteurs ambitionnent d’y livrer plus de 70 000 nouvelles résidences. Un cap ambitieux, qui va redessiner de nombreux secteurs. Le nord-est parisien, par exemple, est en pleine mutation : nouveaux logements, bureaux, zones d’activités… Autant d’occasions de miser sur un secteur en plein essor, avant que les prix ne suivent. Et en fonction de votre projet immobilier, différents éléments sont à considérer :

• Si votre objectif est de revendre dans quelques années pour faire une plus-value, faites attention à la taxation que cela peut engendrer. En dehors de votre résidence principale, toute plus value réalisée suite à une vente immobilière est imposable sur le revenu. Certaines exonérations sont possibles, en fonction de la nature du bien et la qualité du vendeur/de l’acquéreur. Par exemple, pour des logements sociaux, l’abattement qui s’impute à la valeur de la plus-value nette doit aussi être considéré. Sachant que le taux d’imposition est de 19 %, auquel s’ajoute les prélèvements sociaux, il faut étudier les cas particuliers avant d’investir.

• Si votre objectif est de louer le logement que vous achetez, sachez que la rentabilité d’un investissement locatif n’est pas forcément intéressante. Bien que vous puissiez louer votre logement sans interruption, la rentabilité brute est de 4 % en moyenne. Il faut encore compter les taxes et la fiscalité, ce qui explique que l’investissement locatif à Paris soit peu recommandable.

• Si votre objectif est d’ optimiser votre patrimoine grâce à la défiscalisation, plusieurs possibilités s’offrent à vous en fonction du bien immobilier et du dispositif législatif que vous choisissez. L’objectif de la défiscalisation est de soutenir l’investissement immobilier dans certains cas spécifiques. Par exemple, la loi Pinel permet d’encourager la construction de logements neufs dans des zones où la demande locative est forte. Si vous envisagez d’acheter un bien neuf n’oubliez pas de vérifier qu’il se trouve dans une zone éligible et que vous respectez les conditions.

À Paris, les biens ne manquent pas, vous n’êtes pas sans savoir que vous ne serez pas seul à vouloir en profiter. La concurrence est rude, les acheteurs se bousculent, parfois prêts à saisir la moindre opportunité.

Les biens immobiliers peuvent obtenir des propositions d’achat en quelques minutes. Certains acheteurs s’assurent de la fiabilité de l’annonce, sans réaliser de visite avant de faire une offre d’achat au prix.

Les vendeurs ont donc de nombreuses demandes et le choix. Un propriétaire aura tendance à privilégier un acheteur avec une [attestation de financement(/pret-immobilier/conseils/attestation-pretto/) ou un acheteur payant en cash qu’une personne n’ayant pas de gros revenus.

Pour maximiser vos chances, il faut rassurer le vendeur sur votre solvabilité. Cette attestation est très appréciée par les vendeurs.

Lorsque vous faites une offre au prix, la théorie veut que le premier à faire l’offre soit prioritaire. Cependant, sur le marché immobilier parisien, il faut pouvoir faire une offre au prix très vite.

Vous êtes sûr de vous ? Faites votre proposition dès la fin de la visite !

Parce qu’on est jamais trop prudent quand on investit à Paris et plus largement sur le marché immobilier, n’hésitez pas à poser autant de questions que nécessaire. On oublie trop souvent de vérifier certaines choses qui peuvent se transformer en mauvaises surprises.

Comme des dépenses imprévues liées à la rénovation du bien, comme l'électricité, la plomberie ou encore des systèmes d’aérations. Afin de vous éviter certaines surprises, assurez-vous de l’état des prises, des robinets, des arrivées d’eau. De plus, il est important de vérifier l’état des murs et des sols. Particulièrement, si vous avez visité le bien meublé.

Dans un deuxième temps, assurez-vous des dépenses quotidiennes comme la consommation énergétique. Regardez minutieusement l’état des fenêtres, autant pour l’isolation sonore que thermique. Le système de chauffage peut aussi représenter un coût important. Les dépenses énergétiques du bien sont de loin la première préoccupation pour éviter les frais supplémentaires. Demandez aux propriétaires de vous fournir les facteurs.

Découvrez le témoignage de Quentin et Fidji qui ont effectué leur premier achat immobilier en plein centre de Paris. Ils ont été accompagnés par leur Courtier Pretto tout au long du parcours d'achat :