1. Plus-value immobilière : les infos à connaître

Plus-value immobilière : les infos à connaître

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Lauriane Potin
Mis à jour le 01 févr. 2021

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix d’achat d’un bien immobilier et son prix de vente (ou sa valeur déclarée, s’il vous revient par succession ou donation).

Que l’on ait la fibre entrepreneuriale ou non, elle est toujours un des objectifs (au minimum inconscient) de l’achat immobilier.

Certains investisseurs ne jugent que par elle, mais son fonctionnement reste méconnu du grand public.

Comment réaliser une plus-value immobilière ? Comment la calculer ? Comment est-elle taxée ?

Autant de questions auxquelles Pretto vous répond sans attendre !

Définition de la plus-value immobilière

Base de calcul de la plus-value

Définition

La plus-value correspond tout simplement à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat de votre bien immobilier, en cela elle constitue le gain que vous aurez réalisé lors de la revente.

Si vous souhaitez la calculer, il faut cependant faire attention à bien prendre les bons montants :

  • Prix d’acquisition : il s’agit du prix mentionné dans l’acte de vente, majoré des frais de notaires (réels ou évalués forfaitairement à 7,5 % du prix) ainsi que du prix des travaux réalisés sur votre logement (sous réserve bien sûr de factures authentiques).

  • Prix de vente : il s’agit du prix mentionné dans l’acte de vente, majoré d’éventuelles indemnités mentionnées dans l’acte et qui vous sont dues par l’acquéreur, et minoré des frais obligatoires relatifs à la vente (comme les diagnostics techniques obligatoires).

Plus-value et valeur des travaux

Lors du calcul de votre plus-value, il est important de prendre en compte les travaux.

Important

En effet, ils peuvent vous permettre de “réduire” votre plus-value et donc de payer moins d’impôt.

Cette démarche s'effectue en premier lieu, en ajoutant au prix d'acquisition toutes les dépenses de construction, de rénovation, d'agrandissement ou d'amélioration réalisées.

Bon à savoir

Ces dépenses doivent avoir été effectuées par une entreprise (présentation des factures obligatoires), ne doivent pas avoir été prises en compte pour la détermination de votre impôt sur le revenu (revenus fonciers, crédit d'impôt) et ne doivent pas être des dépenses de type locatives.

Vous pouvez également ajouter un forfait d’un montant égal à 15 % du prix d’acquisition si vous êtes propriétaire depuis au moins 5 ans.

Ce forfait est cumulable avec les frais cités plus haut et ne demande aucun justificatif !

Utiliser un simulateur de plus-value immobilière

Pour vous aider à calculer correctement votre plus-value et ainsi faire une estimation de vos gains et de vos futurs impôts, n'hésitez pas à utiliser des simulateurs en ligne, notamment le simulateur de la très fiable Agence National pour l’Information sur le Logement (ANIL).

Plus-value immobilière et imposition

Comment est taxée la plus-value ?

Une fois votre plus-value calculée, vous pouvez également déterminer le montant des impôts que vous aurez à payer sur celle-ci pour mieux estimer vos gains.

Dans le cas où votre plus-value n’est pas exonérée d'impôt, celle-ci sera taxée à hauteur de 36,2 %, réparti ainsi :

  • 19 % d’impôt sur le revenu ;

  • 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité).

Les abattements sur la plus-value

Ainsi, la plus-value est taxée à hauteur de 36,2 % pourtant, ce montant peut-être réduit via les abattements.

A noter

Le principe est le suivant : plus vous conservez votre logement longtemps, plus vous bénéficiez d’un taux d’abattement élevé, plus votre plus-value imposable diminue, et moins vous payez d’impôts sur votre plus-value immobilière.

Comme vu plus haut, votre plus-value immobilière est sujette à deux impôts, et chacun a sa propre logique d’abattement.

L’impôt sur le revenu

Vous bénéficiez d'un abattement de 6 % supplémentaires chaque année, à partir de la 6ème année, suivant ce tableau :

Durée de détention (années) Abattement (pourcentage)
0-5 0 %
6 6 %
7 12 %
8 18 %
9 24 %
10 30 %
11 36 %
12 42 %
13 48 %
14 54 %
15 60 %
16 66 %
17 72 %
18 78%
19 84 %
20 90 %
21 96 %
22 100 %

Les prélèvements sociaux

Vous bénéficiez d'un abattement croissant dès la 6ème année, suivant ce tableau :

Durée de détention (années) Abattement (pourcentage)
0-5 0 %
6 1,65 %
7 3,30 %
8 4,95 %
9 6,60 %
10 8,25 %
11 9,90 %
12 11,55 %
13 13,20 %
14 14,85 %
15 16,50 %
16 18,15 %
17 19,80 %
18 21,45 %
19 23,10 %
20 24,75 %
21 26,40 %
22 28 %
23 37 %
24 46 %
25 55 %
26 64 %
27 73 %
28 82 %
29 91 %
30 100 %

De plus, depuis 2013, les plus-values d’un montant excédant 50 000 € réalisées sur la vente de logements sont également surtaxées selon ce barème :

Plus-value imposable Taux d’imposition
50.001 à 60.000 € 2 % PV* - (60.000 - PV) x 1/20
60.001 à 100.000 € 2%
100.001 à 110.000 € 3 % PV* - (110.000 - PV) x 1/10
110.001 à 150.000 € 3%
150.001 à 160.000 € 4 % PV* - (160.000 - PV) x 15/100
160.001 à 200.000 € 4%
200.001 à 210.000 € 5 % PV* - (210.000 - PV) x 20/100
210.001 à 250.000 € 5%
250.001 à 260.000 € 6 % PV* - (260.000 - PV) x 25/100
Plus de 260.000 € 6%
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Quelles plus-values sont exonérées d’impôt ?

L’imposition sur la plus-value peut être conséquente, vous pouvez cependant en être exonéré dans le cas où :

  • Vous vendez votre résidence principale ;

  • Vous vendez votre bien pour moins de 15 000 € (parking, garage,...) ;

  • Le propriétaire a été exproprié ;

  • Vous possédez votre bien immobilier depuis plus de 22 ans (pour l’impôt sur le revenu), ou 30 ans (pour les prélèvements sociaux) ;

  • Votre revenu fiscal est inférieur à 25 432 € et vous vendez votre logement pour ensuite résider en maison de retraite ou foyer pour personnes handicapées.

Bon à savoir
La plus-value sur une vente de résidence secondaire peut également être possible s’il s’agit de votre première vente d'un bien immobilier et que vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale depuis au moins 4 ans.

En ce cas, vous bénéficiez d'une exonération de la plus-value à la condition que vous investissiez cette somme dans l’achat d’une résidence principale dans les 2 années qui suivent.

Comment déclarer une plus-value ?

A savoir

Déclarer sa plus-value est obligatoire (sauf quand elle est exonérée d'impôt) et ne pas s’y contraindre peut vous valoir une amende conséquente : 5 % des sommes non déclarées avec un maximum de 1 500 €.

La déclaration a lieu lors de la vente de votre bien immobilier. En effet, le notaire se charge d’effectuer plusieurs formalités, notamment des démarches à effectuer auprès de l’administration fiscale.

Il va ainsi calculer votre plus-value afin de vous donner le montant qui en sera imposable puis se chargera d’établir une déclaration avant de procéder au paiement avec vous.

Pour ce service en particulier, vous devrez vous acquitter d’un montant de 69,23 € auprès du notaire.

Comment réaliser une plus-value ?

Comme sa définition l’indique, faire une plus-value immobilière implique de voir la valeur de son bien immobilier augmenter.

Il est difficile de s’assurer de la prise de valeur d’un bien immobilier. Il n’y a pas non plus de secret, ou de méthode infaillible pour doper la valeur de son logement.

Mais vous pouvez néanmoins vous fier à des faisceaux d’indices indiquant qu’une plus-value immobilière est envisageable dans quelques années.

L’emplacement

On considère, souvent à juste titre, que l’emplacement est le point clé d’une plus-value immobilière. Cependant, lorsque l’on a dit cela, on n’a pas dit grand-chose.

Important

En effet, savoir que l’emplacement est capital pour la plus-value immobilière est un premier pas, mais savoir trouver un emplacement stratégique en est un autre.

Si vous vous êtes déjà arrêté sur une zone géographique précise, quelles qu’en soient les raisons (proximité du travail, de la famille, etc.), vous devez vous concentrer sur l’environnement immédiat de votre futur logement.

Ici, le raisonnement est plutôt intuitif : vous devez rechercher la plus grande proximité avec les équipements attractifs (commerces, transports, espaces verts, etc.). Mais n’oubliez pas que vous misez sur l’avenir : soyez donc attentifs aux nouveaux projets immobiliers, à la création de nouveaux pôles d’activité qui peuvent redessiner l’attractivité d’une ville.

Si vous êtes ouverts à différentes régions, vous devez miser sur les villes à fort potentiel : celles qui se développent rapidement et seront des références d’ici quelques années.

On pense ici au Grand Paris, amené à devenir un pôle urbain majeur dans les 15 prochaines années, mais également aux métropoles régionales comme Nantes, Montpellier, ou Tours qui devraient voir leurs prix augmenter fortement dans les prochaines années.

La performance énergétique

C’est dans l’air du temps : que la raison soit écologique ou économique, nous souhaitons tous que notre logement soit énergétiquement performant. La rénovation énergétique de votre logement est donc une autre clé de votre future plus-value immobilière.
Bon à savoir

Une étude de l’association DINAMIC a d’ailleurs démontré que la valeur d’un logement performant énergétiquement augmente de 3 % à 9 %, selon les cas.

Selon les notaires de France, en 2 017, les appartements anciens avec une étiquette A-B ont pu se vendre jusqu'à 22 % plus cher que les appartements d'étiquette D.

Cet investissement est donc rentable, d’autant plus que de nombreuses aides ou crédits d’impôt vous seront proposés pour ce type de travaux.

Un aménagement malin de l’intérieur

L’agencement de votre logement compte aussi pour beaucoup dans la réalisation d’une plus-value immobilière.

Certains aménagements sont des « must have » immuables (toilettes séparées, rangements, grand séjour, etc.), d’autres sont des bonus non négligeables (exposition, absence de vis-à-vis, balcon ou terrasse, etc.) qui faciliteront grandement la revente de votre bien immobilier.

La division

Enfin, il s’agit moins d’un indice que d’une technique vous permettant de réaliser une plus-value immobilière : vous pouvez également vous essayer à la division de votre logement.

L’idée est la suivante : découper votre bien immobilier en plusieurs biens séparés. Vous passez d’un bien à deux ou trois et les bénéfices à la revente de l’ensemble des biens suivent souvent naturellement.

Attention

Néanmoins, cette opération ne peut pas se faire sur un coup de tête. Vous devez vous assurer de sa conformité avec le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et le contrat de copropriété, si le bien est un appartement.

Enfin, sachez que la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite « loi SRU ») a fixé une limite à la division des logements : les logements créés par découpage doivent faire un minimum de 1  m2 et 33 m3.

A retenir
  • Certains critères permettent de s'assurer une plus-value immobilière : l'emplacement ou un bon bilan énergétique en font partie.

  • Si vous revendez votre résidence principale, vous ne payez pas de taxe sur la plus-value immobilière.

  • Si vous devez payer une taxe, vous devez verser le montant au notaire lors de la signature de l'acte de vente.

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