Acheter un bien à l'étranger : comment obtenir un prêt immobilier ?

L’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger depuis la France est possible, mais rarement via un prêt immobilier classique. Les banques françaises refusent généralement de financer directement un achat immobilier situé hors du territoire national. En revanche, certaines solutions existent, notamment le prêt hypothécaire ou le prêt Lombard, à condition de disposer d’un patrimoine ou d’une épargne en France. Fiscalité locale, risque de change, garanties bancaires : voici tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer.

Emprunter en France pour acheter à l’étranger, est-ce possible ?

Financer un achat immobilier à l’étranger avec un prêt immobilier classique français, comme on le ferait pour une résidence principale, n’est pas possible. En effet, les banques françaises n’accordent pas de crédit immobilier affecté pour un bien situé hors du territoire national, car elles ne peuvent pas y adosser de garantie directe.

Mais il existe des alternatives… à condition de disposer d’un patrimoine en France.

• La première consiste à souscrire un prêt hypothécaire : vous utilisez un bien immobilier que vous possédez déjà (et qui est quasiment ou totalement remboursé) comme garantie pour obtenir un financement.
• Une autre option, moins connue, est le prêt lombard : ici, c’est votre épargne (généralement placée sur une assurance-vie) qui est utilisée comme garantie. Elle est bloquée temporairement pour sécuriser le prêt.

Ces solutions vous permettent d’obtenir un prêt en France, dont vous pourrez utiliser les fonds librement pour votre acquisition à l’étranger. On parle alors de prêts « non affectés », car la banque ne finance pas directement le bien ciblé. 

Attention toutefois : ces montages nécessitent généralement :

• un patrimoine solide ;
• une situation financière stable ;
• un apport conséquent ;
• un projet d’achat bien préparé.

Vous devrez également rester vigilant sur certains risques liés à l’investissement à l’étranger : fiscalité locale, instabilité monétaire, gestion à distance, etc.

Quelles solutions de financement pour acheter à l’étranger ?

Vous avez trouvé la villa de vos rêves à Capri ou l’appartement avec vue sur mer à Ibiza ? Mais comment financer un prêt immobilier à l’étranger depuis la France ? Trois options principales s’offrent à vous :

• Un prêt hypothécaire avec une banque française ;
• Un prêt Lombard avec une banque française ;
• Un prêt en direct avec une banque locale (dans le pays d’achat).

Prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire est un type de crédit que vous pouvez obtenir uniquement si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier en France (maison, appartement, terrain…). Celui-ci sert alors de garantie auprès de la banque. Une banque française peut vous octroyer un prêt hypothécaire pour l’achat d’un bien à l’étranger à condition de prendre une garantie sur un bien en France.

Le bien hypothéqué doit être hors garantie, c’est-à-dire qu’il ne doit pas avoir fait l’objet d’un prêt en cours. Si un crédit existe encore, la banque peut le racheter pour avoir une garantie dite « de premier rang ». 

L’hypothèque sur le bien sera levée à la fin du remboursement du crédit immobilier.

Dans tous les cas, pour un prêt hypothécaire, la banque vous prête entre 50 % et 70 % maximum de la valeur du bien hypothéqué. Par ailleurs, si vous faites racheter le crédit en cours sur le bien, le capital restant dû sera déduit du montant que vous pourrez emprunter.

Le bien hypothéqué doit vous appartenir en nom propre. Les sociétés civiles immobilières (SCI) ne sont pas compatibles avec le prêt hypothécaire.

Le prêt hypothécaire non affecté permet d’emprunter de l’argent sans avoir à justifier son utilisation. Autrement dit, la banque ne vous demande pas à quoi sera destinée la somme qui peut servir aussi bien au financement d’un voyage que d’un achat de voiture.

Prêt Lombard

Le prêt lombard est une particularité du prêt in fine. C’est un prêt immobilier garanti par votre épargne personnelle, qui est mise en nantissement. L’épargne nantie est mise en garantie : elle est donc bloquée, le plus souvent sur une assurance-vie. 

En échange, l’établissement bancaire peut vous prêter entre et 50 et 100 % de votre épargne, voire moins selon le risque du placement.

Si vous souhaitez modifier la répartition de votre assurance-vie (ce que l’on appelle un arbitrage), vous devez d’abord obtenir l’accord de la banque, puisque cette épargne sert de garantie.

Ce type de financement possède deux avantages :

• Ne pas déplacer de l’épargne avec un rendement intéressant, 
• Ne pas souscrire d’assurance de prêt. 

La banque peut se rembourser avec l’épargne, en cas d’incident.

Le nantissement ne sera levé que lorsque vous rembourserez le prêt dans son intégralité.

Prêt avec une banque locale

Vous pouvez bien évidemment demander un prêt dans une banque étrangère. Attention tout de même ! Il y a de nombreux inconvénients à faire un prêt immobilier à l’étranger.

Dans la plupart des cas, les banques locales exigent :

• Des documents nécessaires à la constitution du dossier de prêt et traduits par un traducteur assermenté ;
• Un apport personnel plus élevé ;
• Des justificatifs financiers très complets ;
• Parfois une présence sur place pour signer certains documents.

Étant étranger, certaines banques sont réticentes à l’octroi d’un prêt immobilier, c’est un risque pour la banque de ne pas vous localiser et vous joindre en cas de litige.

Les conditions de crédit peuvent aussi être très différentes de celles pratiquées en France :

•  Taux d’emprunt pouvant être plus ou moins élevé par rapport à la France,
• Difficulté potentielle d’obtenir un prêt à taux fixe, les taux variables étant plus fréquents ;
• Législation moins protectrice pour l’emprunteur ;
• Frais bancaires ou notariés différents ;
• Procédures plus longues.

Enfin, suivre un dossier à distance peut rapidement devenir complexe entre les décalages horaires, les rendez-vous physiques et les virements internationaux.

Prêt à l’étranger : pourquoi les banques sont-elles réticentes à le financer ?

Du côté des établissements bancaires, cette frilosité s’explique avant tout par l’absence de leviers juridiques efficaces. Lorsqu’une banque prête pour un achat en France, elle sécurise l’opération grâce à une hypothèque sur le bien financé. Ce mécanisme permet, en cas de défaut de remboursement, de récupérer le capital en engageant une procédure de saisie. À l’étranger, cette garantie ne s’applique plus : la banque ne peut ni enregistrer l’hypothèque localement, ni faire valoir ses droits dans un système juridique qui ne lui est pas accessible.

Autre élément de blocage : le manque de maîtrise des spécificités locales. Certains paramètres varient fortement d’un pays à l’autre comme :

• les pratiques bancaires, 
• les normes juridiques, 
• la stabilité du cadastre 
• les exigences fiscales. 

Sans présence sur place, il devient très difficile d’évaluer les risques ou de monter un dossier en toute sécurité.

Enfin, certaines destinations sont perçues comme plus risquées en matière de conformité ou de transparence financière. Si le pays d’achat est considéré comme à haut risque – pour des raisons politiques, fiscales ou liées au blanchiment – la banque préférera ne pas s’y engager, même indirectement.

Nos conseils si vous souhaitez souscrire un prêt immobilier à l’étranger

Prenez le temps de comprendre la fiscalité locale

Prenez le temps de comprendre la fiscalité locale

Les règles sont souvent plus strictes pour les non-résidents : certains pays taxent lourdement la plus-value en cas de revente ou appliquent une fiscalité spécifique sur les loyers perçus.

Anticipez le risque de change

Si vous achetez dans un pays avec une monnaie différente de l’euro, il est crucial d’évaluer l’impact des variations de devise.

Préparez un dossier plus solide qu’en France

Les banques à l’étranger (comme en France pour les non-résidents) demandent généralement :

• Un apport personnel plus élevé : souvent 20 à 30 % minimum du prix du bien, parfois plus,
• Des justificatifs sérieux : revenus stables, fiscalité claire, patrimoine… Les fiches de paie ou avis d’imposition étrangers peuvent compliquer votre dossier,
• Une garantie réelle sur le bien (hypothèque), parfois une assurance de prêt spécifique pour expatrié.

Entourez-vous d’experts compétents

Il peut être utile de se faire accompagner par :

• Un notaire bilingue pour la lecture des actes de vente,
• Un avocat spécialisé international pour la fiscalité,
• Une banque ou un courtier ayant un pôle international pour trouver des solutions de financement adaptées.