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Acheter un bien Ă  l'Ă©tranger : comment obtenir un prĂȘt immobilier ?

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Sarah Aissani
Mis Ă  jour le 07 oct. 2021
Acheter un bien Ă  l'Ă©tranger : comment obtenir un prĂȘt immobilier ?
Vous prĂ©voyiez de vous installer au Portugal pour votre retraire, acquĂ©rir une villa en GrĂšce pour vos vacances ? Ou vous souhaitez simplement investir Ă  l’étranger mais ne savez pas comment vous y prendre ni vraiment oĂč acheter ? Cet article est fait pour vous ! Nous vous expliquons les particularitĂ©s relatives Ă  l’achat d’un bien immobilier Ă  l’étranger lorsque vous ĂȘtes rĂ©sidents français.

1. Acheter Ă  l’étranger, pourquoi les banques sont rĂ©ticentes ?

Financer un bien Ă  l’étranger par l’intermĂ©diaire d’une banque française est assez compliquĂ©. Les banques sont rĂ©ticentes pour plusieurs raisons.

La premiĂšre raison est la mauvaise connaissance du pays oĂč vous souhaitez acheter. Chaque pays a ses particularitĂ©s concernant le fonctionnement des banques. De plus, elles sont plus ou moins mĂ©fiantes en fonction des pays. Si le cadre gĂ©opolitique est instable ou que la zone est rĂ©putĂ©e pour le blanchiment d’argent, elle sera nĂ©cessairement plus craintive.

Certaines banques n’ont pas d’agence Ă  l’étranger ou trĂšs peu. Ce qui signifie, que vous allez emprunter Ă  une banque française avec des horaires d’ouvertures français. Si vous emmĂ©nagez dans votre bien Ă  l’étranger, la banque aura du mal Ă  vous contacter. Inversement, vous rencontrerez surement des difficultĂ©s Ă  contacter votre conseiller, Ă  cause du dĂ©calage horaire.

Les banques ne prennent aucune garantie sur un bien Ă  l’étranger (hors France). Une garantie est un moyen de rembourser votre prĂȘt en cas de litige, durant la durĂ©e de l’emprunt, en saisissant le bien pour le mettre aux enchĂšres. En effet, la saisie d’un bien est un droit français non applicable Ă  l’étranger.

MalgrĂ© cela, il est possible de mener son projet d’achat Ă  l’étranger Ă  bien avec de solutions dĂ©diĂ©es proposĂ©es par les banques.

2. Quelles solutions de financement pour acheter Ă  l’étranger ?

Vous avez trouvĂ© la villa de vos rĂȘves Ă  Capri, l’appartement donnant vue sur mer Ă  Ibiza ? La question que vous vous posez maintenant est comment allez-vous pouvoir financer votre projet. Nous allons vous prĂ©senter et vous expliquer les solutions s’offrant Ă  vous.

Trois possibilitĂ©s de financement s’offrent Ă  vous pour acquĂ©rir un bien immobilier Ă  l’étranger :

  • Le prĂȘt hypothĂ©caire avec une banque française
  • Un prĂȘt lombard avec une banque française
  • Ou bien un prĂȘt en direct avec une banque locale (dans le pays d’achat)

PrĂȘt hypothĂ©caire

Le prĂȘt hypothĂ©caire est un prĂȘt rĂ©servĂ© aux dĂ©tenteurs d’un patrimoine immobilier. Une banque française peut vous octroyer un prĂȘt hypothĂ©caire pour l’achat d’un bien Ă  l’étranger. Elle exige alors de prendre une garantie sur un bien en France.
Ce bien hypothĂšque doit ĂȘtre hors garantie, c’est-Ă -dire, vous ne devez pas avoir de prĂȘt en cours sur le bien. S’il y a un prĂȘt en cours, la banque peut racheter le crĂ©dit pour avoir une garantie dit de premier rang. L’hypothĂšquesur le bien sera levĂ©e Ă  la fin du remboursement du crĂ©dit immobilier.
Dans tous les cas, pour un prĂȘt hypothĂ©caire, la banque vous prĂȘte au maximum entre 50 % et 70 % de la valeur du bien hypothĂ©quĂ©. Par ailleurs, si vous faites racheter le crĂ©dit en cours sur le bien, le capital restant dĂ» sera dĂ©duit du montant que vous pourrez emprunter.
Exemple

Vous possĂ©dez une maison d’une valeur de 500 000 €. Pour acquĂ©rir cette maison, vous aviez fait un prĂȘt dont le capital restant dĂ» est aujourd’hui de 80 000 €.

Vous pouvez avoir un prĂȘt hypothĂ©caire d’une valeur maximale de 350 000 € (70 % de 500 000 €).

Par ailleurs, la banque va racheter votre crĂ©dit. Le montant disponible pour votre nouvelle acquisition est de 270 000 € (350 000 - 80 000).
Il est important de savoir que vous devez ĂȘtre dĂ©tenteur en propre du bien hypothĂ©quĂ©. Les sociĂ©tĂ©s civiles immobiliĂšres (SCI) ne sont pas compatibles avec le prĂȘt hypothĂ©caire.
Bon plan
Vous connaissez quelqu’un au sein de votre famille ou de votre entourage qui est d’accord pour mettre en garantie un bien qu’il dĂ©tient en propre ? Il doit de son cĂŽtĂ© faire une demande de prĂȘt hypothĂ©caire non-affectĂ© et vous verser les fonds sous formes de don ou de prĂȘt.

Le prĂȘt hypothĂ©caire non-affectĂ© est utilisĂ© pour un besoin de liquiditĂ© non justifiĂ©. Par exemple, on ne considĂšre pas un voyage ou l’achat d’une voiture comme affectĂ©s.

L’amour est dans le prĂȘt
Le podcast de Pretto
En 2h30, en voiture, au bureau ou en faisant le mĂ©nage, peu importe vos prĂ©fĂ©rences : vous serez bientĂŽt un as du prĂȘt immobilier
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PrĂȘt Lombard

Le prĂȘt lombard est une particularitĂ© du prĂȘt in fine. C’est un prĂȘt immobilier, avec comme garantie votre Ă©pargne personnelle qui est nantie. C’est-Ă -dire que la banque bloque une partie ou toute l’épargne durant la durĂ©e de l’emprunt.

L’épargne nantie est mise en garantie, donc bloquĂ©e, sur un produit financier, le plus souvent sur une assurance-vie. La banque vous prĂȘte entre et 50 et 100 % de votre Ă©pargne, voire moins en fonction du risque prĂ©sumĂ© du placement.

Si vous souhaitez faire un arbitrage sur l’assurance-vie nantie, vous devez en amont obtenir l’accord de la banque. L’arbitrage sur l’assurance-vie est une redistribution de votre Ă©pargne.

Exemple

Si vous souhaitez vendre vos actions pour en acheter d’autres :

  • Vous pouvez obtenir 100 % du montant placĂ©, s’il s’agit d’une assurance-vie ou d’un fonds euro
  • Vous pouvez obtenir 50 % d’un montant placĂ©, s’il s’agit d’une assurance-vie avec 50 % d’UC (unitĂ© de compte)

Ce type de financement a deux avantages. Il permet de ne pas dĂ©placer de l’épargne avec un rendement intĂ©ressant, et de ne pas souscrire d’assurance de prĂȘt. La banque peut se rembourser avec l’épargne, en cas d’incident.

L’établissement bancaire ne lĂšve le nantissement que lorsque vous remboursez le prĂȘt dans son intĂ©gralitĂ©.

PrĂȘt avec une banque locale

Vous pouvez bien Ă©videmment demander un prĂȘt dans une banque Ă©trangĂšre. Attention tout de mĂȘme ! Il y a de nombreux inconvĂ©nients Ă  faire un prĂȘt immobilier Ă  l’étranger.

Dans la plupart des cas, la banque demande de faire traduire les documents nĂ©cessaires Ă  la constitution du dossier de prĂȘt. Vous devez faire appel Ă  un traducteur assermentĂ©, ce qui ajoute des frais supplĂ©mentaires Ă  votre crĂ©dit immobilier. Etant Ă©tranger, certaines banques sont rĂ©ticentes Ă  l’octroi d’un prĂȘt immobilier, c’est un risque pour la banque de ne pas vous localiser et vous joindre en cas de litige.

Pour vous, il sera difficile de suivre votre dossier Ă  distance entre le dĂ©calage horaire, les rendez-vous de banque ou mĂȘme les virements de fonds selon les pays et les monnaies.

Tout d’abord, selon les pays, le taux d’emprunt peut ĂȘtre plus ou moins Ă©levĂ© qu’en France. Il n’est pas toujours possible ou aussi facile d’obtenir un prĂȘt Ă  taux fixe, le variable peut-ĂȘtre privilĂ©giĂ© selon les habitudes bancaires d’un pays Ă  l’autre. Enfin faites attention Ă  la lĂ©gislation du pays dans lequel vous faites votre emprunt, elle est souvent moins protectrice qu’en France pour les consommateurs.
A retenir
  • Pour acheter un bien immobilier Ă  l’étranger, vous pouvez souscrire un prĂȘt hypothĂ©caire, un prĂȘt lombard ou un prĂȘt par une banque Ă©trangĂšre.
  • La banque vous proposera une assurance spĂ©ciale sauf pays Ă  risque et dans ce cas il sera possible de dĂ©lĂ©guer ce risque Ă  un assureur externe.
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Experte en crédit immobilier