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Faut-il acheter à Paris intra-muros ou en banlieue parisienne ?
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Lauriane Potin
Mis à jour le 31 mai 2021
Faut-il acheter à Paris intra-muros ou en banlieue parisienne ?

La vie parisienne vous fait rêver ? Vous avez déjà envisagé de vous installer dans la capitale ? Alors, vous n’ignorez pas que le marché parisien est particulièrement tendu.

Pour cette raison notamment, vaut-il mieux acheter un logement à Paris intra-Muros, dans la petite couronne ou bien en banlieue plus éloignée ? La question d'où acheter est très importante dans la capitale. Pretto vous aide à y voir plus clair !

Acheter à Paris : un parcours du combattant qui en vaut la peine

Paris est une zone très tendue. La demande en logements surpasse largement l’offre, ce qui fait gonfler les prix des biens immobiliers. Le coût d’acquisition est cher, certes, mais l’investissement en vaut la peine. Découvrez justement pourquoi acheter à Paris.

Acheter sur un marché immobilier tendu

A savoir
Une zone est dite tendue lorsqu’elle réunit plus de 50 000 habitants et que l’on y retrouve un certain déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Ce déséquilibre occasionne des prix et des loyers élevés, et donc, des difficultés d'accès au logement.

C’est le cas de Paris. Les biens en vente sont si rares (par rapport à la demande) qu’ils partent comme des petits pains. D’ailleurs, il faut noter que le marché immobilier parisien reste le secteur immobilier le plus cher de France.

Arrondissement Prix moyen du mètre carré
Paris 1er 13 259 €/m2
Paris 2ème 11 993 €/m2
Paris 3ème 12 761 €/m2
Paris 4ème 13 443 €/m2
Paris 5ème 12 629 €/m2
Paris 6ème 14 736 €/m2
Paris 7ème 14 678 €/m2
Paris 8ème 11 832 €/m2
Paris 9ème 11 510 €/m2
Paris 10ème 10 698 €/m2
Paris 11ème 11 804 €/m2
Paris 12ème 9888 €/m2
Paris 13ème 9494 €/m2
Paris 14ème 10 424 €/m2
Paris 15ème 10 457 €/m2
Paris 16ème 11 611 €/m2
Paris 17ème 11 236 €/m2
Paris 18ème 10 181 €/m2
Paris 19ème 8976 €/m2
Paris 20ème 9300 €/m2

Dans les zones tendues, et notamment dans la capitale, le différentiel entre l’offre et la demande empêche aussi souvent de négocier le prix de vente du logement. Les propriétaires ont aussi le choix entre différents candidats à l’achat.

Par conséquent, ils vont privilégier un acheteur qui paye en cash ou qui est assuré d’obtenir un emprunt bancaire. Pour rassurer tout vendeur immobilier sur votre situation financière et sur votre capacité à obtenir un crédit immobilier, vous pouvez alors demander une attestation pretto.

Un investissement qui en vaut la peine

Mais si investir à Paris-même semble très coûteux au départ, cela s’avère finalement généralement rentable. Avec une hausse annuelle de 5,8 % des tarifs immobiliers, il est intéressant, même sur le court terme, de devenir propriétaire dans la capitale.

Bon plan
Dans le cadre d’un investissement locatif, Paris est une des villes françaises les plus rentables. Avec 62 % de locataires et 9 % de population mobile d’étudiants, vous trouverez toujours quelqu’un à qui louer votre bien ! Grâce à cette demande, vous aurez aussi très peu de vacances locatives. Au-delà de la forte chance de revalorisation de votre logement, Paris est située en zone A Bis. Idéal pour profiter de la loi Pinel.

Cela permet aux investisseurs immobiliers de percevoir une réduction d’impôts équivalente à :

  • 12 % du prix du bien immobilier pour 6 ans de location.

  • 18 % du prix du bien immobilier pour 9 ans de location.

  • 21 % du prix du bien immobilier pour 12 ans de location.

Pour profiter des atouts de la loi Pinel, il faut cependant louer un appartement neuf aux normes RT 2012, avec un loyer inférieur à un certain plafond. Les locataires doivent aussi avoir des revenus imposables inférieurs à des montants établis par la loi.

Et puis évidemment, Paris offre une qualité de vie sans égal. Véritable centre culturel, la ville est dotée de nombreux cinémas, théâtres, opéras, musées… Son architecture est reconnue dans le monde entier ainsi que ses grandes universités.

Elle accueille aussi de nombreux restaurants, pâtisseries, commerces, boutiques de luxe… La vie nocturne y est animée avec de nombreux bars, discothèques, péniches… Bref, à Paris vous ne vous ennuierez pas (et vos locataires non plus dans le cadre d’un investissement locatif).

De plus, la ville reste très attractive pour ses opportunités d’emploi grâce à la présence de nombreux sièges sociaux de grandes entreprises. Les transports y sont très développés et la plupart des quartiers extrêmement bien desservis.

Où acheter un bien immobilier à Paris ?

Il n’y a pas vraiment de bonne ou de mauvaise situation en matière d’immobilier. Tout dépend en fait de votre budget mais aussi de votre projet. Alors, où acheter à Paris ?

En fonction de votre budget

Le quartier de La Chapelle est le moins cher de la capitale : le prix immobilier est de 7 784 €/m². A deux pas, vous retrouvez le quartier du Pont de Flandre qui affiche un prix de 7 828 €/m². Si vous bénéficiez d’un budget beaucoup plus important, vous pouvez miser sur des quartiers comme Saint-Germain-des-Prés (16 273 €/m²), qui abrite des boutiques de luxe, et de nombreuses petites surfaces (50 % du parc immobilier). Vous pouvez aussi acheter un logement aux Champs-Elysées (15 713 €/m²) ou à Saint-Thomas-d’Aquin (15 987 €/m²).

Bon plan
Les vues remarquables font parfois décoller les prix des appartements. Une vue sur la tour Eiffel offre un décor de carte postal qui fera rêver plus d’un locataire (notamment les touristes dans le cadre d’un investissement locatif). Mais cela a un coût ! Une vue sur cette œuvre majeure fait ainsi monter le prix de l’habitation de 9 % dans le 1er arrondissement.

En fonction de votre projet

Si vous êtes un investisseur, vous pouvez privilégier les petits logements près des zones touristiques ou près de transports en commun pour attirer les touristes. Mais attention à bien respecter le nombre limite de 120 nuitées par année civile s’il s’agit d’une location de résidence principale. Les petites surfaces sont également recherchées par les étudiants, dans l’idéal près des universités ou des écoles.

En cas d’achat de résidence principal, pensez à vos besoins propres. Comme en locatif, l’emplacement reste un élément très important. Vivre près des transports en commun ou près d’un parc est généralement très agréable au quotidien.

Si vous êtes âgé et désirez trouver un appartement pour vos vieux jours, mieux vaut acheter un bien dans un immeuble neuf, qui possèdera un ascenseur et d’autres commodités, ou bien au rez-de-chaussée s’il s’agit d’un vieil immeuble sans ascenseur. Certains projets urbains font justement pousser des immeubles neufs dans les quartiers de Paris.
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Investir en petite couronne, ça vaut le coup ?

La petite couronne de Paris est une bonne solution dès lors que le prix des biens dans la capitale devient trop élevé, que vous recherchez un meilleur rendement locatif ou que vous êtes pressés de trouver votre logement.

Pourquoi investir dans la petite couronne ?

Investir en petit couronne permet de gagner en rentabilité. A Paris intra-muros, il sera probablement difficile de dépasser 5 % de rentabilité brut. Dans la petite couronne, les investisseurs peuvent généralement faire mieux. Mais il faut veiller aux taxes foncières suivant les communes.

Pour investir dans un bien immobilier Pinel, attention à ne pas dépasser les prix de 5 500 €/m² de surface habitable et de 300 000 € d’acquisition. Tout du moins, la part en surplus n’offre pas de réduction d’impôt supplémentaire. A ce titre, mieux vaut peut-être acheter une petite surface ou un bien immobilier situé dans la petite couronne de Paris, également en zone A Bis.

Comme la petite couronne est une zone moins tendue et plus vaste que Paris intra-muros, vous pouvez plus facilement, et surtout plus rapidement, trouver un logement qui répond à vos attentes.

La demande locative y reste intéressante pour louer un bien immobilier sans trop se soucier des vacances locatives. Les ménages qui ont un budget restreint pourront aussi plus facilement se loger dans la petite couronne. A Périgny, par exemple, les prix au m² descendent en moyenne à 3 630 €/m² pour un appartement, et à 3 031 €/m² pour une maison.

Où investir dans la petite couronne de Paris ?

Vous pouvez investir dans des communes comme :

  • Romainville, qui présente un prix au m² 1 000 € moins cher qu’aux Lilas. La future station de métro de la place Carnot valorisera aussi le secteur, et donc, le prix des logements.

  • Saint-Ouen, qui a récemment accueilli de nombreux logements neufs. Depuis décembre 2020, la ligne 14 dessert aussi la station « Clichy Saint-Ouen ».

  • Fontenay-sous-Bois, situé en bordure du bois de Vincennes. La ligne 15 du Grand Paris Express et le prolongement de la ligne 1 devrait également valoriser le marché immobilier local.

  • Villejuif, déjà bien rattaché à la capitale. Cette ville d’Île-de-France le sera encore plus avec le prolongement de la ligne 14 et l’ouverture de la ligne 15.

  • Nanterre, pour acquérir un bien immobilier à des tarifs raisonnables, proche de Paris et de La Défense. Son cœur de ville offre aussi un beau cadre de vie.

  • Clamart, cette ville des Hauts-de-Seine possède de nombreux atouts. Ses habitants bénéficient de diverses lignes de transport en commun. A partir de 2023, ils pourront également monter dans le T10 qui reliera Clamart à Antony.

Acheter en banlieue : les avantages

Facilité d’achat, investissement de long terme, cadre de vie agréable… tels sont les 3 grands avantages de la banlieue de Paris en matière d’immobilier.

Une facilité d’achat

Sans surprise, il est beaucoup moins cher d’investir dans les villes en banlieue de Paris que dans la capitale même. Mais ces prix varient beaucoup d’une ville à une autre allant de 2 957 € pour Savigny-sur-Orge à 8 882 € pour Montrouge.

Avec des prix moyens en constante hausse, même si cette dernière reste moins importante qu’à Paris même. Avec la création de nouvelles gares, de nombreux territoires vont être desservis et seront amenés à prendre de la valeur.

Investissement sur le long terme

Un investissement en banlieue est une bonne idée si vous décidez d’investir sur le long terme. En effet, la hausse étant plus timorée qu’à Paris, il sera plus long de rentabiliser votre achat. Qui plus est, les loyers faibles n’assurent pas à tous les coups de rentabilités locatives.

Cependant, il est fort probable que les prix augmentent plus rapidement avec le projet du « Grand Paris ». Lancé dans le cadre des JO 2024, il a pour objectif d’ici 2030 de créer 4 lignes de métro autour de Paris 100 % automatiques avec l’ouverture de 68 gares et en prévision la création de 115 000 d’emplois et des centaines de milliers de logements.

Les villes a priori les plus concernées par cette hausse devraient être : Saint-Denis, Saint-Ouen, Villejuif, Le Bourget, Villiers-sur-Marne, Bagneux, Aubervilliers, Champigny et Clamart.

Un cadre de vie plus agréable

Avec des prix plus bas, sans surprise, les biens sont en général plus spacieux en banlieue et peuvent même disposer d’un extérieur. Ils peuvent donc offrir un cadre vie plus agréable plus adapté à une vie de famille, à des animaux…

Cependant, les banlieues possèdent aussi des inconvénients. Elles peuvent être parfois mal desservies, ne disposent pas de la même offre culturelle qu’à Paris, moins d’emploi, moins de restaurants, moins d’activités nocturnes etc.

Certaines ont quelques problèmes de sécurité et il est quasiment obligatoire de posséder une voiture. Malgré tout, chaque banlieue est différente et toutes ne se valent pas en termes de prix, de transport et de qualité de vie.

Acheter un logement à Paris ou en banlieue parisienne : récapitulatif

A Paris En banlieue
Prix au m²Très élevé. Le prix moyen à Paris est de 10 460 euros/m² selon les Notaires du Grand Paris.Abordable. En moyenne 4 000 € /m².
RentabilitéTrès bonne tant sur le court terme que sur le long terme. Rentabilité locative assurée et très peu de vacance locative. Bonne sur le long terme surtout avec le projet du « Grand Paris » qui devrait valoriser le secteur. Rentabilité locative plus incertaine.
Cadre de vieGrande offre culturelle, de nombreux commerces et activités. Beaucoup de transport. Petit appartement, rarement d'extérieur. Offre culturelle plus pauvre, moins de commerce et d’activités. Moins desservie (voiture obligatoire). Biens plus spacieux, jardins, meilleur cadre de vie.
A retenir
  • Acheter un logement à Paris permet de bénéficier d’un taux de vacance locative quasiment nul, d’une bonne rentabilité et d’un espoir d’importante plus-value.

  • La petite couronne et la banlieue plus éloignée permettent quant à elles de profiter de plus grandes surfaces à des budgets plus modérés.

  • Le projet du Grand Paris permet de désenclaver de nombreuses villes autour de la capitale. La construction d'arrêts de métro, tram, ainsi que l'allongement des lignes déjà existantes, promet de diminuer drastiquement les temps de transport.

  • Conséquence de ce désenclavement, de nombreux projets immobiliers font de ces villes des pôles d'attractivité pour les entreprises ou les universités.

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