Achat d'une maison avec ou sans travaux : comment choisir ?

Lors de vos recherches immobilières, vous avez probablement aperçu des biens nécessitant des rénovations. Si la réalisation de travaux peut sembler compliquée et source de nombreux problèmes, l'achat d'un appartement ou d’une maison avec travaux peut néanmoins comporter de nombreux avantages.

Si vous envisagez d’acheter un bien nécessitant des travaux, il est essentiel de bien vous y préparer et de vous poser les bonnes questions en amont : dans cet article, nous vous expliquons tout.

Quels sont les avantages à acheter avec travaux ?

Il existe un certain nombre d’avantages à acheter une maison ou un appartement avec travaux.

Premièrement, la différence de prix au mètre carré entre un logement neuf et un logement ancien peut être particulièrement intéressante. Ainsi, même avec le coût des travaux, et ce sans compter les aides financières (voir ci-dessous), l'achat d'un logement avec travaux permet de faire d’excellentes affaires. Vous disposerez en outre probablement d’une plus grande marge de négociation avec le propriétaire.

Lors de la revente, vous pourrez également réaliser une plus-value intéressante car vos travaux seront valorisés et vous pourrez sensiblement augmenter le prix au mètre carré.

Par ailleurs, faire des travaux, c’est pouvoir partir d’une feuille quasiment blanche et aménager votre logement comme vous le souhaitez, avec votre disposition et vos goûts personnels. Si vous réalisez un investissement locatif, vous pourrez également en profiter pour adapter votre bien aux tendances actuelles et ainsi augmenter le loyer.

Pour finir, acheter une maison avec travaux, c’est bénéficier d’un certain nombre d’avantages financiers et fiscaux. En premier lieu, l’achat d’un bien avec travaux permet de réduire ses coûts d’achat. En effet, lors d’une transaction immobilière, des frais de notaire sont à payer sur le prix de vente du bien.

Ainsi, pour une même surface, un bien avec travaux vous coûtera moins cher que pour un bien avec travaux. Voici un exemple :

Prix du bienFrais de notaire
300 000 €22 496 €
250 000 + 50 000 € de travaux19 055 €

Dans le deuxième scénario, l’acheteur économisera donc 3 441 €.

Il existe de plus un certain nombre d’aides et de dispositifs fiscaux intéressants (voir plus bas).

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A quoi faut-il faire attention quand on prévoit des travaux ?

Soyez attentif aux délais

Selon le type de travaux engagés dans votre bien, il peut se passer plus de 3 mois entre l’achat du bien et l’installation finale. Pendant ces quelques mois, vous devrez potentiellement cumuler les mensualités de votre prêt et votre loyer si vous êtes locataire. Il est donc important de bien anticiper la durée des travaux et les coûts additionnels qui peuvent être induits par ce type d’achat.

Demandez-vous comment financer vos travaux

Différentes solutions existent pour financer les travaux de votre bien en fonction de leur nature et de la mainmise que vous souhaitez conserver sur ces travaux.

Vous pouvez tout d’abord avoir recours au prêt immobilier, à condition que ces travaux fassent partie intégrante de votre projet, qu’ils ne dépassent pas 10 % du montant du bien et qu’ils se fassent au moment de l’acquisition. Cependant, un prêt immobilier ne couvre pas tous les types de travaux et vous avez l’obligation de passer par un professionnel.

Si vos travaux englobent des travaux non couverts par un prêt immobilier, vous pouvez opter pour un prêt consommation. Simple et rapide à obtenir, son taux est néanmoins plus élevé que celui d’un prêt immobilier et vous devrez également avoir recours à des professionnels.
A savoir

Si vous souhaitez réaliser les travaux vous-mêmes, deux solutions existent :

  • Le prêt affecté, qui permet d’effectuer les achats nécessaires pour vos travaux. Vous pouvez y souscrire auprès d’une banque, qui vous proposera malgré tout un taux d’intérêt assez élevé.
  • L’épargne personnelle, qui vous donne une liberté absolue sur l’utilisation des fonds et vous fait économiser les coûts de garantie, d’assurance et d’intérêts liés à l’emprunt travaux.

Comment estimer le coût des travaux quand on recherche son bien ?

Avant d’acquérir un bien, il est essentiel de faire estimer les travaux nécessaires de rénovation. Il s’agit pour vous d’anticiper le coût total du bien rénové afin d’estimer s'il sera dans la moyenne du marché et de s’assurer que le montant total est compatible avec votre capacité d’endettement.

Pour obtenir une estimation précise, il vous faudra demander à un professionnel du bâtiment.

  • La première étape est de lister l’ensemble des rénovations que vous souhaitez réaliser. Selon l’importance des travaux souhaités, les prix peuvent fortement varier. Pour un simple rafraîchissement, les travaux peuvent vous coûter 220 € par mètre carré, tandis qu’ils peuvent atteindre dix fois ce montant pour une rénovation totale ou lourde.

  • La deuxième étape est trouver un professionnel compétent, qu’on vous a éventuellement recommandé et qui est en bonne santé financière afin d’éviter le risque d’un arrêt de son activité et donc de vos travaux.

  • La troisième et dernière étape consiste à demander une estimation auprès d’un professionnel. En se rendant sur les lieux et en parcourant votre liste de souhaits, l’artisan pourra à la fois se prononcer sur la faisabilité du projet, estimer précisément le budget nécessaire et vous prévenir en cas de problème (montant des travaux disproportionnés par rapport à la valeur du bien, vices cachés, nécessité du recours à un architecte, etc.).

Quelles aides et dispositifs financiers pour mes travaux ?

Selon certaines conditions, la réalisation de travaux dans une résidence principale peut vous permettre de bénéficier d’aides financières et d’incitations fiscales.

Si vous achetez une résidence principale nécessitant des travaux de rénovation thermique (isolation des murs, des toitures, des portes ou des fenêtres, équipements de chauffage, etc.), vous pourrez bénéficier d’un éco Prêt à taux Zéro (éco-PTZ).

Ce prêt, qui peut aller jusqu’à 30 000 €, sera versé en une ou plusieurs fois en fonction des appels de fonds des différents prestataires qui réaliseront les travaux. Le remboursement se fera sans intérêt.

Si vous êtes primo-accédant et résident d’une zone éligible, vous pourrez bénéficier d’un prêt immobilier à taux zéro de l’État, qui pourra financer à hauteur de 40 % du coût d’un achat immobilier avec travaux et sans intérêts bancaires.

Pour être éligible, le logement devra être ancien et nécessiter une obligation de travaux (ajout de surfaces habitables, rénovation thermique, assainissement, etc.) qui doivent représenter 25 % du coût total de la transaction.

Pour finir, le dispositif de Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique (CITE) vous permettra de rembourser jusqu’à 30% des dépenses engagées pour l’amélioration de la performance énergétique de votre résidence principale (dans une limite de 8 000 € pour une personne seule ou 16 000 € pour un couple).

Cumulable avec l’éco-PTZ et sans condition de revenus, ce crédit d’impôt peut vous permettre in fine d’obtenir, dans un logement ancien, la performance énergétique d’un logement neuf pour moins cher.

Pour mieux s’y retrouver parmi toutes ces aides et pour être sûr d’être bien préparé, la meilleure solution consiste à se faire aider. En contactant un de nos conseillers, vous pourrez savoir quel est le financement le plus adapté pour vos travaux et, grâce à sa connaissance du marché immobilier et des établissements bancaires, obtenir plus facilement le taux le plus avantageux pour vous.

A retenir
  • Des travaux à réaliser vous permettent d'avoir accès à de nombreux prêts aidés
  • Selon vos envies, la réalisation de travaux peut vous permettre de réaliser une plue-value à la revente ou d'augmenter le loyer Pour un investissement locatif. Vous pourrez augmenter la valeur du bien
  • Si vous avez des travaux à réaliser, soyez attentif au délais
Mis à jour le 1 avril 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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