Retraité, à quoi faut-il faire attention pour votre prêt immobilier ?

Emprunter à la retraite ? Oui, c’est possible. Les banques étudient les dossiers des retraités, mais avec quelques spécificités : une assurance emprunteur généralement plus coûteuse (en raison de l’âge) et une durée de crédit souvent limitée (autour de 75 ans dans la pratique). Alors, à quoi faut-il prêter attention pour votre projet immobilier ? Apport personnel, gestion des comptes, solidité du dossier… voici les points qui peuvent renforcer vos chances d’obtenir un financement.

Être à la retraite n’est pas un problème pour la banque

Quand une banque étudie votre demande de financement, elle cherche avant tout à savoir si vous serez en capacité de la rembourser. Pour y répondre, elle passe votre situation financière au crible, en commençant par le calcul de votre taux d’endettement, à savoir le pourcentage que représente votre futur crédit sur vos revenus.

De manière générale, pour que votre dossier soit accepté, le taux d’endettement ne doit pas dépasser les 35 %, conformément aux recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) en vigueur depuis 2022.

La banque va regarder la stabilité de vos revenus

Pour la banque, la situation des retraités mérite une attention particulière. Déjà car leurs ressources sont généralement plus modestes que durant leur vie active et, surtout, car elles évoluent pas dans le temps. Pour calculer votre taux d’endettement, la banque s’appuie donc sur les justificatifs que vous fournissez, et notamment votre relevé de pension, pièce centrale du dossier.

Si vous n’êtes pas encore à la retraite, l’établissement peut aussi se projeter et son analyse peut reposer parfois sur une estimation de vos futures pensions afin d’anticiper votre capacité de remboursement dans les années à venir.

Attention cependant aux problématiques liées à l’âge

Si, point positif, vos revenus sont globalement stables du fait de la rente versée par la caisse de retraite, deux éléments sont à prendre en compte pour optimiser votre demande de financement.

• Des frais d’assurance plus élevés

Quelle que soit votre situation, la banque va demander à ce que vous soyez couvert par une assurance. De cette manière, vous êtes couvert en cas d’accident entraînant un décès ou une invalidité de travail (selon les conditions prévues au contrat).

En tant que retraité, le montant de vos frais d’assurance sera plus important, car les risques associés à votre profil sont accrus. Le montant de votre assurance pourra ainsi s’avérer très élevé, parfois plus que le montant de vos intérêts. Veillez à ce que, une fois l’assurance incluse à vos calculs, le TAEG ne dépasse pas le taux d’usure. Si c’est le cas, l’accès à l’emprunt vous sera tout bonnement refusé.

• Des emprunts plus courts que la moyenne

Certaines des garanties proposées par les assurances cessent d’être appliquées au-delà d’un certain âge : pour s’assurer que vous soyez couvert sur toute la durée de votre emprunt, les banques tendent à préférer des crédits courts, dont l’échéance se situe avant vos 75 ans.

Qui dit durée d’emprunt réduite dit augmentation des mensualités : pour un même montant emprunté, les mensualités peuvent quasiment varier du simple au double en fonction de la durée de remboursement.

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Comment optimiser votre dossier ?

Emprunter à 2 est rassurant pour les banques

L'emprunt à deux est une piste pour rendre votre profil moins risqué aux yeux des banques puisque le risque de défaut est réparti sur deux personnes. Comme c’est le cas pour vous, le dossier de votre co-emprunteur sera étudié à la loupe : sa situation professionnelle ainsi que son âge sont des éléments déterminants.

Si votre co-emprunteur est toujours en activité, sachez que tous les profils ne se valent pas aux yeux des banques : les personnes en CDI ou les fonctionnaires jouissent d’une bonne image auprès des établissements bancaires, tout comme certaines professions libérales (avocat, médecin). A contrario, certains profils sont jugés plus risqués, les freelances, et intermittents du spectacle devront montrer patte blanche en présentant des justificatifs de revenus sur les trois dernières années.

Enfin, le revenu des personnes en CDD ou intérimaires ne sera pas pris en compte pour estimer le montant que vous pourrez emprunter.

Présentez un apport suffisant et des comptes propres

Compte tenu des risques associés à votre profil, il est recommandé de mettre toutes les chances de votre côté en présentant un apport de 10 % au moins du montant de l’emprunt que vous souhaitez effectuer. Le montant afférent a pour objectif de couvrir les frais annexes de votre achat (notaire et garantie), que votre banque ne pourrait pas recouvrir en cas de défaut.

En plus de présenter un apport suffisant, la manière dont vous gérez vos comptes est scrutée par les banques : des comptes mal tenus, souvent à découvert, peuvent laisser entendre que vous ne serez pas en mesure d’honorer les échéances de votre emprunt.

Prenez le temps de préparer votre emprunt et d’assainir la situation de vos comptes sur plusieurs mois, en vue des négociations avec votre banque.

Faire jouer la concurrence sur l’assurance

Vous l’avez compris, la véritable difficulté que rencontre l’emprunteur à la retraite porte sur la question de l’assurance : les mensualités sont gonflées du fait des primes plus élevées et peuvent conduire à un dépassement des 35 % d’endettement recommandés.

Assurez-vous dans un premier temps que les garanties sont adaptées à votre situation : les garanties arrêt de travail (ITT) et invalidité professionnelle (IPT) ne sont pas nécessaires dans votre cas. Les retirer de votre contrat peut vous faire réaliser une belle économie.

Pour limiter les frais, nous vous recommandons également de faire jouer la concurrence. Toutes les compagnies ne vont pas réagir de la même manière face à votre profil, et cela peut avoir un impact fort sur le coût final.

Vous pouvez en quelques clics comparer les assurances en utilisant un simulateur en ligne.

La domiciliation des revenus, un argument méconnu

Contrairement aux idées reçues, les banques ne se rémunèrent pas vraiment sur les revenus perçus d’un crédit immobilier : il s’agit plutôt d’un produit d’appel destiné à fidéliser des clients.

Mettez donc toutes les chances de votre côté en indiquant à la banque que vous souhaitez domicilier vos revenus chez elle.

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Le contrat pro n’est pas le seul critère que regarde la banque

Au-delà de votre situation liée à la retraite, la manière dont vous gérez vos comptes est un critère essentiel pour les banques, qui tendent à privilégier les profils “fourmi” plutôt que “cigale”. Vos dépenses et, de manière plus générale, la façon dont vous gérez vos revenus sont un indicateur précieux pour estimer votre capacité à rembourser votre emprunt correctement.

Si vous êtes dans le rouge tous les mois, la banque pourra légitimement s’interroger sur votre capacité à honorer vos mensualités. Nous vous recommandons de dégager une épargne (même petite) chaque mois afin d’envoyer des signaux positifs à votre banque.