Comment investir dans l’immobilier grâce à son entreprise ?

Pour investir dans l’immobilier via votre entreprise, la méthode consiste à créer une SCI pour détenir les biens, puis à la placer sous une holding. Cette holding, si elle respecte le régime mère-fille, reçoit les dividendes de la SCI avec une exonération d’impôts à hauteur de 95 %, ce qui limite la fiscalité sur les bénéfices réinjectés.

Créez une SCI

Une SCI est une société civile immobilière. Elle a pour vocation de regrouper des biens immobiliers pour assurer leur gestion. Ainsi, les personnes ou sociétés qui y détiennent des parts profitent de cette gestion par le partage des bénéfices engendrés. Ce mode de fonctionnement de la SCI est avantageux pour un chef d’entreprise désirant investir dans l’immobilier. À ce titre et en tant qu'entrepreneur, vous devez commencer par constituer une SCI. Heureusement, sa création est relativement simple et ne requiert que quelques étapes.

En premier lieu, vous devez rédiger les statuts juridiques. Les informations essentielles en rapport avec la SCI doivent paraître dans un journal d’annonces légales. L’étape suivante consiste à immatriculer la SCI. Pour ce faire, vous devez déposer les statuts juridiques précédemment rédigés au CFE (Centre de Formalité des Entreprises). Une fois cela fait, la SCI est officiellement créée. Il est aussi important de rappeler qu’une SCI doit comporter au moins deux associés même si sa gestion est attribuée à une seule personne.

Quel régime fiscal choisir pour sa SCI ?

Juridiquement indépendante de votre société d’exploitation, la SCI peut faire l’acquisition de biens qu’elle gérera. Par ailleurs, vous devez faire attention au régime fiscal que vous choisissez pour elle. Vous avez le choix entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Dans le premier cas, les impôts sont appliqués sur les revenus issus des biens immobiliers gérés par la SCI. Dans le second cas, la SCI est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux.

La création de la SCI ne garantit pas encore un investissement immobilier rentable. Les bénéfices générés par une entreprise ne peuvent être réinjectés dans l’autre sans passer par les impôts. Cette imposition peut être assez importante, ce qui n’est pas forcément bénéfique pour votre investissement. Néanmoins, une alternative intéressante s’offre à vous pour contourner cet obstacle.

Comment mettre en place une holding pour investir dans l’immobilier ?

La holding est une entreprise dont le nom vient du verbe anglais « to hold » qui veut dire « garder ». Autrement dit, une holding est une société qui chapeaute d’autres entreprises dans lesquelles elle dispose de parts. Ces dernières sont encore appelées les filiales. La holding peut être passive ou active. Elle est dite passive, si son activité se résume à la détention et à la gestion des parts. Lorsqu’elle possède une activité qui lui est propre, elle est dite active. Sa création avantage énormément l'entrepreneur que vous êtes quant à la gestion de votre SCI.

Choix libre de la forme juridique

Le premier avantage est qu’il n’y aura aucun conflit de formes juridiques. La holding peut avoir n’importe quel statut sans que cela vous soit préjudiciable. Ensuite, la création d’une holding vous confère des facilités fiscales non négligeables vis-à-vis de ses filiales. Cependant, en profiter nécessite de remplir certaines conditions.

Régime mère-fille

Parmi ces conditions, celle qui va dans le sens de votre investissement immobilier est la mise en place d’un régime mère-fille. Ce régime fiscal vous donne la possibilité de bénéficier d’exonérations fiscales lorsque vous recevez des dividendes de vos filiales et notamment de la SCI. Cela vous permet de disposer d’une grande partie des bénéfices générés par votre bien immobilier et de les réutiliser à bon escient.

Toutefois, le régime mère-fille n’est pas accessible à toutes les holdings. Pour en bénéficier, la vôtre devra :

• posséder au moins 5 % des parts des filiales ;
• être imposable à l’impôt sur les sociétés de la même manière que ses filiales ;
• et garder ses titres pendant plus de deux ans.

Si ces trois critères sont respectés, votre holding pourra bénéficier du régime mère-fille. Par conséquent, les produits remontés par les filiales sont exonérés d’impôts à hauteur de 95 %. Les bénéfices générés par votre SCI ne seront donc pas grandement affectés. Grâce à ce système, vous pourrez commencer à rentabiliser votre investissement immobilier par le biais de votre entreprise.

Convention de trésorerie

La convention de trésorerie vous donne la possibilité de gérer les finances de la holding sur le principe des vases communicants entre les filiales. C’est cet aspect de la création d’une holding qui vous permet de faire circuler des flux de votre SCI à votre société d’exploitation et vice versa. Grâce à la holding, vous pouvez alors lier et gérer les finances des deux filiales. Rien ne vous empêche, en tant qu’entrepreneur, de créer plusieurs SCI sous votre holding : vous ne ferez que diversifier et renforcer votre investissement immobilier.