Quelle caution de prêt immobilier choisir quand on est fonctionnaire ?

Vous êtes fonctionnaire et vous voulez obtenir un prêt immobilier ? Vous pouvez accéder à des organismes de caution dédiés à la fonction publique, comme la CASDEN, le Crédit Social des fonctionnaires ou la MFP Services, qui proposent des conditions avantageuses (cotisations faibles, voire nulles). Et oui, vous ne risquez pas de perdre votre emploi et c’est un atout majeur pour les banques. Votre choix dépend toutefois de la banque auprès de laquelle vous empruntez, puisque toutes ne travaillent pas avec ces organismes mutualistes.

De plus, certains organismes de caution spécialisés pour les agents de la fonction publique proposent des tarifs très intéressants. Voici les différents organismes et leurs avantages.

Qu’est-ce que la caution de prêt immobilier ?

La caution est une garantie personnelle : un organisme de cautionnement évalue la solvabilité de l’emprunteur et s’engage à rembourser la banque en cas de défaut de paiement.

La garantie est obligatoire pour obtenir un prêt immobilier. En cas de défaut de paiement, excepté les cas pris en charge par l’assurance emprunteur, elle assure le remboursement de la banque. Aujourd'hui, il existe deux types de garantie :

• Les garanties réelles : elles sont réalisées sur le bien immobilier ;
• Les garanties personnelles : elles sont calculées selon votre solvabilité et délivrées par des organismes de caution comme le Crédit Logement.

Les garanties réelles peuvent correspondre à une inscription de privilège de prêteur de deniers (IPPD) ou une hypothèque conventionnelle. L'établissement prêteur possède un privilège, en cas de défaut de paiement, pour saisir le bien immobilier afin qu'il soit mis aux enchères. Contrairement à l'IPPD, l’hypothèque s’applique à tous les projets immobiliers.

Les garanties personnelles sont effectuées par des organismes de caution qui évaluent votre solvabilité : ils étudient votre dossier de prêt et peuvent refuser de garantir votre prêt immobilier, même si la banque accepte de financer votre projet. Ce type de garantie est souvent moins coûteux puisque contrairement à l’hypothèque, vous n’avez pas besoin de passer devant le notaire. De plus, en cas de remboursement anticipé, vous ne payerez pas d’indemnité de remboursement anticipé.

Les salariés de la fonction publique bénéficient de nombreux avantages concernant la garantie du prêt immobilier puisqu'il existe des organismes de caution dédiés aux fonctionnaires.

Les cautions de prêt immobilier dédiées aux fonctionnaires

Si vous choisissez une caution personnelle, vous devez nécessairement passer par un organisme de cautionnement : il va prendre le relais en cas d’impayés. Certains fonds mutualistes proposent des conditions très avantageuses aux fonctionnaires.

Un organisme de caution dédié aux fonctionnaires, mais pas seulement

Un « organisme de caution mutuelle fonctionnaire » fonctionne comme un organisme de caution classique, mais il s'adresse uniquement à certaines professions :

• les fonctionnaires de l’éducation nationale ;
• les policiers et gendarmes ;
• les employés hospitaliers ;
• les agents de la SNCF ;
• les employés de La Poste.

Généralement, ce type d’organisme fonctionne sur un mode mutualiste. L’organisme dispose d’un fond mutuel auquel vous adhérez. Par conséquent, les risques sont mutualisés. En cas d’impayés, ce fond mutuel permettra de rembourser votre crédit immobilier. La garantie est utilisée lorsque l’assurance emprunteur ne prend pas en charge la situation qui a mené à vos impayés.

Les conditions d’accès à un organisme de caution fonctionnaire

Les conditions d’octroi de ce type de garantie sont très strictes. Vous devez présenter un dossier avec un taux d’endettement inférieur ou égal à 35 % et un apport personnel permettant de couvrir les frais de notaire et les frais de garantie. Sachez que la durée de votre crédit immobilier est également un facteur pouvant jouer sur l’acceptation de votre dossier par l’organisme de caution.

Ce plafond de 35 % est une recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) devenue contraignante pour les banques depuis le 1ᵉʳ janvier 2022.

Avant de vous renseigner sur les différents organismes de caution dédiées aux fonctionnaires, vous devez choisir la banque auprès de laquelle vous souhaitez emprunter votre capital. En effet, toutes les banques ne sont pas d’accord de travailler avec un organisme de caution mutuelle.

Quels sont les autres avantages pour les fonctionnaires ?

Un coût du crédit plus faible

• Reversement des cotisations versées si vous n’avez connu aucun incident de paiement.
• Un profil rassurant pour les banques grâce à la sécurité de l’emploi, pouvant permettre d’obtenir des taux d’intérêt plus bas.
• Des formalités administratives et juridiques plus souples, sans passage devant le notaire.
• Une mise aux enchères du bien qui reste rare, en dernier recours seulement en cas d’impayés.

Les organismes de caution mutuelle fonctionnaire

Il existe divers organismes de caution mutuelle pour les fonctionnaires, mais vous ne pouvez pas choisir celui que vous voulez. En effet, toutes les banques ne travaillent pas nécessairement avec les sociétés de caution mutuelle. De plus, certaines banques travaillent exclusivement avec certains organismes de caution.

L'organisme de caution le plus connu est la CASDEN : cette banque coopérative de la fonction publique propose de souscrire une garantie sans frais. Cet organisme, initialement dédié aux enseignants, est ouvert à tous les professionnels de la fonction publique depuis 2015. La Banque Populaire, la BRED et BRED Espace travaillent avec la CASDEN.

Les autres organismes proposant ce type de garanties sont :

• le Crédit Social des fonctionnaires ;
• la MFP Services : la Société Générale travaille avec la MFP ;
• la mutuelle générale de l’Éducation nationale.