Les taux immobiliers à la Société Générale

En recherche de financement pour son projet d’achat immobilier, on a tendance à se concentrer sur le taux immobilier. Il est vrai que celui-ci est important mais il est aussi complexe. Déterminé directement par les banques, il va ainsi varier d'une banque à l'autre.

Il est le résultat de la combinaison de nombreux critères de votre dossier. Certains sont directement liés à votre situation et à votre projet mais d’autres sont liés à un environnement plus large. On vous explique tout cela dans notre article.

La durée d’emprunt est l’un des premiers critères qui impacte le taux immobilier proposé par la banque. Cela est plutôt normal dans la mesure où ce dernier est lié au risque que prend une banque lorsqu’elle vous prête de l’argent.

C’est d’ailleurs pour cela qu’elle vous demande de lui fournir de nombreuses informations sur vous et votre situation avant de vous fournir un taux immobilier. C’est aussi pour cela que comparer le taux immobilier que vous avez obtenu avec celui du voisin n’est pas forcément pertinent.

La durée sur laquelle vous empruntez a donc un impact important sur le taux immobilier obtenu car plus la durée d’emprunt est longue, plus le risque de défaut de paiement est grand.

Voici un tableau illustrant bien le lien entre durée d’emprunt et taux immobilier :

La Société Générale se base sur des grilles de taux pour déterminer le taux qui convient à votre situation. Les deux critères qui ont le plus d’influence sont les revenus et le montant de votre apport.

Les grilles de taux des banques fonctionnent avec des seuils de revenus. Les banques s’y réfèrent pour déterminer le taux immobilier qui correspond à votre situation. Ces seuils de taux peuvent varier d’une banque à l’autre, voire parfois d’un établissement à l’autre.

Les seuils de revenus varient aussi en fonction de la présence d’un co-emprunteur ou non. En effet, la banque prend en considération que deux personnes ont des revenus plus élevés qu’une personne seule.

Puisque le taux immobilier est lié au risque que prend la banque en vous prêtant de l’argent, il est logique que les banques accordent des taux immobiliers plus intéressants aux revenus les plus élevés.

À noter que vos revenus ne sont pas uniquement composés de votre salaire. Vous pourriez avoir des revenus entrant dans les calculs de la banque tels que des revenus d’une activité en freelance ou encore des revenus locatifs. La seule condition pour qu’ils soient pris en compte est qu’ils soient stables.

L’apport personnel joue un rôle important dans votre crédit immobilier. En premier lieu, il sert à payer les frais annexes au prêt. Les frais annexes sont composés des frais de notaire et des frais de garantie. Pour un achat immobilier dans l’ancien, ils sont d’environ 10 % du prix du bien. Pour un achat dans le neuf, ils s’établissent autour de 5 %. La banque requiert donc que vous puissiez payer ces frais annexes sans avoir besoin d’emprunter.

Dans un second temps, l’apport personnel permet à la banque de savoir si vous avez pu épargner et maîtriser la gestion de vos comptes bancaires. Un apport personnel de 10 % suffit à la banque pour savoir que vous savez gérer vos finances correctement. En revanche, si vous souhaitez vous démarquer et obtenir un meilleur taux, il faudra compter sur un apport personnel de 20 % ou plus.

La durée compte mais il y a également d’autres critères tout aussi importants. Il peut arriver qu’au cours de votre projet immobilier, vous soyez tentés de faire des comparaisons avec des proches ou personnes de votre entourage qui ont réussi à décrocher des taux plus intéressants.

Mais sachez que de la même façon que chaque dossier est différent, chaque banque l’est également. C’est la raison pour laquelle vous pouvez voir une différence dans les grilles de taux d’une région à une autre.

En effet, les politiques commerciales peuvent la pousser à assouplir ses conditions d’octroi de prêt :

• En fonction de la concurrence, il peut arriver que la banque doive s’aligner.
• Il y a également le besoin de récupérer des parts de marché en acquérant de nouveaux clients.
• Les objectifs peuvent aussi être différents selon qu’il s’agit d’une banque régionale ou nationale. Concernant la première, elle dispose de plus de marge de manœuvre que la seconde et peut donc se permettre certains écarts en définissant sa grille de taux.

Ne soyez donc pas étonnés de voir des taux différents en Ile-de-France et en Normandie pour un même profil.

La Société Générale qui est une banque nationale propose des conditions de prêt particulièrement intéressantes pour de nombreux profils.

Pour les banques nationales également les grilles de taux peuvent varier pour un même dossier d’emprunt en fonction de la région. Cependant, les variations sont souvent moins fortes que pour les banques régionales.

Pour vous donner une idée plus précise de ces disparités, nous avons créé une carte afin de présenter les meilleurs taux en fonction de la région :

Votre situation professionnelle occupe un rôle important dans votre demande de prêt immobilier. Pourquoi cela ?

Dans la grande partie des cas, la majeure partie de vos revenus est constituée de vos salaires. Comme nous vous l’avons dit plus tôt, les revenus ont un impact sur le taux que vous obtenez. Votre situation professionnelle est donc déterminante pour la banque. Elle permet à la banque de savoir comment elle doit intégrer vos revenus dans ses calculs.

CDI et fonctionnaires titulaires, votre statut est apprécié des banques. Celles-ci seront en totale confiance et pourront prendre en compte la totalité de vos salaires. En émettant une petite réserve cependant, si vous recevez une part variable de votre salaire. En effet, la banque effectue une moyenne des 3 dernières années.

Dans le cas où votre statut ne permet pas à la banque d’intégrer vos salaires aux revenus (car vous êtes, par exemple, en CDD ou intérimaire), vous pouvez tout de même être co-emprunteur. Vous devrez donc fournir tous les justificatifs nécessaires pour la constitution du dossier. Néanmoins, vous devez savoir que cela va forcément diminuer la capacité d’emprunt du couple et, par conséquent, les taux que vous pourriez obtenir.

La nature de votre projet a aussi un impact sur le taux immobilier que la Société Générale pourrait vous octroyer. En effet, en fonction de votre projet, s’il s’agit de l’achat d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou encore d’un investissement locatif, votre dossier d’emprunt ne sera pas le même puisque les arguments que vous devrez mettre en avant seront différents.

Il faut savoir que, pour la Société Générale comme pour la plupart des banques, le fait que vous soyez déjà propriétaire de votre résidence principale pourrait être important. Cela lui donnera une idée de la faisabilité de votre projet et de sa cohérence.

La Société Générale pourra également modifier ses conditions de crédit en fonction du projet. Par exemple, elle pourra accepter une dérogation sur votre dossier de primo-accédant qui achète sa résidence principale, par rapport à un investissement locatif.

Chaque projet immobilier est différent. Les banques l'ont bien compris. C'est pourquoi elles proposent différents types de crédits. Toutes les banques n'offrent donc pas les mêmes possibilités de prêts. Nous allons détailler les propositions de prêts que la Société Générale peut vous faire selon votre projet immobilier.

Pour connaître les conditions de prêt ainsi que le taux immobilier auquel vous avez droit, nous vous conseillons de faire une simulation qui prendra en compte les spécificités de votre dossier.

A la Société Générale, vous pouvez faire financer l'achat d'un bien sur plan (VEFA), la construction d'une maison individuelle ou encore financer vos travaux avec un prêt immobilier.

Dans ce cas-là, le déblocage des fonds se fait progressivement avec l'avancée des travaux. Vous pouvez ainsi demander à votre banquier une franchise, c'est-à-dire différer le remboursement de votre prêt immobilier. Avec la Société Générale, vous avez l'opportunité de choisir entre une franchise totale ou partielle.

Avec une franchise partielle, vous payez à la banque l’assurance et les intérêts, sans rembourser le capital. Dans le cas d’une franchise totale, vous ne payez que l’assurance. Ces deux solutions permettent une gestion simplifiée de votre budget pendant la période de transition entre l’achat et le moment où vous pouvez effectivement emménager, mais augmentera nécessairement le coût total de votre crédit.

Les prêts relais répondent à leurs propres grilles de taux, cela aura donc un impact sur le coût final de votre emprunt, mais l’avance de trésorerie vous permettra de présenter un meilleur plan de financement. Si c’est votre cas, n’hésitez pas à en discuter avec votre Expert crédit !

Le prêt in-fine est un prêt souvent privilégié pour un investissement locatif ou l'achat d'une résidence principale. Il est intéressant lorsque vos revenus sont élevés. En effet, avec le prêt in-fine, vous remboursez les intérêts tout au long de la durée du crédit. A la dernière mensualité, vous remboursez en une fois le montant du crédit. L'intérêt de ce type de prêt est fiscal. Vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers durant la durée de l'emprunt.

Pour la Société Générale, vous pouvez souscrire un prêt in-fine uniquement pour un investissement locatif et à condition de nantir une épargne sur un produit financier de la Société Générale.

En fonction de votre projet et de votre profil, cependant, la Société Générale pourra accepter ou non de vous financer si vous bénéficiez de ce type de prêt.

Vous avez un prêt en cours dans une autre banque, les conditions ne vous satisfont pas ? Vous pouvez faire racheter votre crédit immobilier par une autre banque. A la Société Générale, il est possible de se faire racheter son prêt immobilier.