Les taux immobiliers à la Société Générale en février 2023

Lorsqu’un emprunteur recherche un financement pour son projet d’achat immobilier, il a souvent tendance à se concentrer uniquement sur le taux immobilier. Il est vrai que celui-ci est important, mais il est aussi complexe : déterminé directement par les banques, il va varier d'un établissement à un autre.

Le taux immobilier appliqué à votre demande de prêt est la combinaison de nombreux critères. Certains sont directement liés à votre situation ou votre projet immobilier, quant d’autres sont liés à un environnement plus large.

Comment le taux immobilier est-il déterminé par la banque ?

Les banques ne décident pas elles-mêmes des taux immobiliers mis en place pour leurs clients. Elles sont soumises au taux directeur de la Banque Centrale Européenne (BCE). qui joue un rôle de superviseur auprès des banques des pays membres de la zone euro. C’est l’institution européenne qui décide du taux directeur selon les fluctuations du marché bancaire.

Selon les périodes, la BCE peut baisser intentionnellement son taux directeur pour relancer la demande de crédit dans la zone euro. En effet, si le taux directeur baisse, les taux immobiliers des banques françaises baissent également et cela va encourager les particuliers à accéder à la propriété.

Le taux directeur de la Banque Centrale Européenne est l’élément le plus important pour permettre aux banques de fixer leurs propres taux d’intérêts, mais ce n’est pas le seul. Étant donné que le taux d’intérêt permet à la banque de se rémunérer, les établissements prennent également en compte leur propre coût de fonctionnement avant de fixer ses taux immobiliers et ses tarifs.

Avant d’accepter de financer un projet immobilier, la Société Générale va calculer le risque potentiel d’impayés de votre part, en fonction de votre niveau de revenus et du montant de votre apport personnel. Si votre profil est jugé « risqué », la banque sera susceptible d’appliquer un taux immobilier plus élevé pour se rémunérer à la hauteur du risque ou même refuser votre demande de prêt.

Il s’agit du seul critère sur lequel vous pouvez agir. Vous devez présenter un dossier de prêt complet et attractif pour encourager la banque à accepter votre demande de prêt immobilier. À cette étape, l’aide d’un courtier immobilier peut être précieuse pour augmenter vos chances de signer l’offre de prêt la plus avantageuse. Vous pouvez contacter l’un de nos experts ou simuler votre prêt immobilier avec notre outil pour commencer à préparer votre projet immobilier.

La durée d’emprunt est l’un des premiers critères qui impacte le taux immobilier proposé par la banque. Cela est normal dans la mesure où ce dernier est lié au risque pris par la banque lorsqu’elle vous prête de l’argent. C’est d’ailleurs pour minimiser ce risque qu’elle vous demande de lui fournir de nombreuses informations sur votre situation avant de vous fournir un taux immobilier. Par conséquent, ce n’est pas très utile de comparer le taux immobilier que vous avez obtenu avec celui d’un proche qui a choisi d’emprunter sur une durée plus courte que vous.

La durée sur laquelle vous empruntez a donc un impact important sur le taux immobilier obtenu car plus la durée d’emprunt est longue, plus le risque de défaut de paiement est grand.

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Si les caractéristiques de votre projet immobilier et votre profil emprunteur demeurent des éléments importants pour permettre à la banque d’estimer votre taux immobilier, savez-vous que la région où vous empruntez a également une incidence ? Au cours de votre recherche de crédit, vous pouvez être tentés de comparer le taux immobilier obtenu par les personnes de votre entourage. Néanmoins, sachez que, de la même façon que chaque dossier est différent, chaque banque l’est également. C’est la raison pour laquelle vous pouvez avoir une différence dans les grilles de taux d’une région à une autre.

En effet, la zone géographique où vous contractez votre prêt immobilier est susceptible de faire varier le taux immobilier appliqué à votre projet parce que les politiques commerciales des différentes banques ne seront pas les mêmes.

La détermination de la grille de taux dépend de plusieurs objectifs commerciaux :

• La politique commerciale de la banque : elle va influer sur l’appréciation du profil d’un client ;
• Le besoin d’acquérir de nouveaux clients pour occuper une plus grande place sur le marché ;
• La nature de la banque : une banque régionale possède plus de marge de manœuvre qu’une banque nationale pour changer ses taux.

La concurrence locale entre les différents établissements prêteurs va également influencer les banques pour fixer leurs propres taux afin de s’aligner avec leurs concurrents pour éviter de perdre de potentiels clients.

Ne soyez pas étonné de voir des taux immobiliers différents en Île-de-France et en Normandie pour un même profil et un même projet immobilier. La Société Générale est une banque nationale qui propose des conditions de prêt particulièrement intéressantes pour de nombreux profils.

Si les banques régionales ont une marge de manœuvre plus importante, les grilles des taux des banques nationales peuvent tout de même varier pour un même dossier d’emprunt en fonction de la région. Cependant, les variations sont souvent moins fortes, même si elles doivent nécessairement s’adapter à la concurrence locale.

Pour vous donner une idée plus précise de ces disparités, nous avons créé une carte afin de présenter les meilleurs taux en fonction de la région :

Chaque projet immobilier est différent et c’est pour cela que les banques proposent plusieurs types de prêts immobiliers pour mieux s’adapter aux besoins des emprunteurs. Toutes les banques n'offrent pas les mêmes possibilités de prêts. Néanmoins, les banques qui proposent des prêts immobiliers différents vont également mettre en place des conditions d’octroi et des taux immobiliers différents, adaptés à leur prise de risque.

À l’inverse du prêt amortissable, le prêt-relais s’adresse uniquement aux propriétaires qui souhaitent réaliser un achat-vente, c’est-à-dire acheter leur second bien immobilier avant la vente du premier bien immobilier.

Le prêt-relais n’est pas un prêt amortissable, c’est-à-dire que vous payez uniquement les intérêts et l’assurance emprunteur pendant la durée de vie du crédit. Vous vous devez rembourser l’intégralité du capital emprunté uniquement à l’échéance du prêt immobilier. La plupart du temps, l’échéance coïncide avec la vente du premier bien immobilier, permettant de solder facilement le prêt-relais. En revanche, si la vente immobilière intervient avant l’échéance du prêt immobilier, vous avez le droit de solder votre crédit immobilier sans payer d’indemnités de remboursement anticipé.

La Société Générale propose à ses clients de contracter un prêt-relais, mais celui répond à des grilles de taux spécifiques.

Le prêt in-fine est un prêt souvent utilisé pour réaliser un investissement locatif. Il devient intéressant lorsque vos revenus sont élevés. Sa structure particulière est compensée par les avantages fiscaux de l’investissement locatif : vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers durant la durée de l'emprunt.

Les conditions d'octroi d’un prêt in fine sont plus strictes : vous devez avoir un apport assez important – au moins 30% du capital emprunté – et être capable de nantir le produit d’épargne assorti au prêt. Si vous souhaitez contracter un prêt in fine à la Société Générale, vous devez obligatoirement nantir une épargne sur un produit financier de la banque.

La Société Générale propose plusieurs prêts aidés. Il s’agit de prêts immobiliers réglementés par l’État permettant d’emprunter à des conditions plus avantageuses, mais tous les emprunteurs ne peuvent pas forcément y accéder. La plupart du temps, ces prêts aidés sont réservés aux ménages les plus modestes afin qu’ils puissent accéder à la propriété plus facilement. Il est nécessaire de se renseigner pour savoir si vous pouvez avoir accès à ces solutions.

• Le prêt à taux zéro (PTZ+) est réservé aux emprunteurs souhaitant acquérir leur première résidence principale. Il est accordé sous conditions de ressources selon la localisation et le nombre d’occupants du logement.
• L’éco-prêt à taux zéro qui permet aux emprunteurs de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement pour diminuer le montant de leurs factures. Le montant accordé va dépendre de la nature des travaux financés.
• Le prêt d’accession sociale (PAS) est un prêt conventionné réservé aux ménages les plus modestes.
• Le prêt conventionné pour financer sa résidence principale ou un investissement locatif avec l’aide personnalisée au logement (APL) en fonction de l’éligibilité du demandeur.

Le rachat de prêt consiste à restructurer vos nombreux emprunts (prêts immobiliers, prêts à la consommation, crédits professionnels, etc.) afin d’obtenir une seule mensualité regroupant toutes vos mensualités.

Le rachat de prêt est une solution financière pour répondre à une situation d'endettement excessif. Le rachat de prêt doit permettre de diminuer le montant global de vos mensualités, mais augmente la durée de remboursement.

La Société Générale étudie les demandes de rachats de crédits.

Les caractéristiques de votre projet immobilier ne sont pas les seuls éléments qui vont faire varier votre taux immobilier. Votre profil emprunteur est également nécessaire pour permettre à la Société Générale de calculer votre taux immobilier.

La Société Générale se base sur des grilles de taux immobiliers pour déterminer le taux d’intérêt qui convient à votre situation. Les deux critères qui ont le plus d’influence sont les revenus et le montant de votre apport personnel.

Les grilles de taux des banques fonctionnent avec des seuils de revenus. Les banques s’y réfèrent pour déterminer le taux immobilier qui correspond à votre situation. Ces seuils de taux peuvent varier d’une banque à l’autre, voire parfois d’un établissement à l’autre.

Votre capacité d’emprunt va dépendre du montant de vos revenus, de la stabilité de vos revenus et de votre situation personnelle, comme la présence d’un co-emprunteur ou des éventuels crédits déjà en cours, par exemple.

Puisque le taux immobilier est lié au risque que prend la banque en vous prêtant de l’argent, il est logique que les banques accordent des taux immobiliers plus intéressants aux revenus les plus élevés et les plus stables. Votre situation professionnelle est donc déterminante pour la banque. Elle lui permet de savoir comment elle doit intégrer vos revenus dans ses calculs.

L’apport personnel joue un rôle important dans votre crédit immobilier. En premier lieu, il sert à payer les frais annexes au prêt : ils sont composés des frais de notaire et des frais de garantie. Pour un achat immobilier dans l’ancien, ils sont estimés à 10 % du prix du bien. Pour un achat dans le neuf, ils s’établissent autour de 5 %. La majorité des banques demandent à ce que vous puissiez payer ces frais annexes sans avoir besoin d’emprunter davantage.

Dans un second temps, l’apport personnel est un bon indicateur pour la banque de savoir si vous avez pu épargner et maîtriser la gestion de vos comptes bancaires. Un apport personnel de 10 % suffit à la banque pour savoir que vous savez gérer vos finances correctement. En revanche, si vous souhaitez vous démarquer et obtenir un meilleur taux immobilier, il faudra compter sur un apport personnel de 20 % ou plus.