Comment hypothéquer sa maison : étapes et démarches

Hypothéquer sa maison consiste à mettre votre bien immobilier en garantie auprès de votre banque pour obtenir un prêt. La démarche est obligatoirement notariée : un notaire rédigera la convention d'hypothèque, puis la publiera au Service de la publicité foncière. L'hypothèque s'éteint automatiquement à la fin du remboursement, ou peut être levée par anticipation en cas de vente ou de remboursement anticipé.

Hypothéquer son bien se fait forcément devant un notaire

Dans ce sens, aucun autre professionnel œuvrant dans le domaine juridique ne peut rédiger cet acte !

La loi lui confère en outre une compétence territoriale exclusive : seul un notaire français peut établir l'acte hypothécaire d'un bien situé en France.

Le rôle du notaire ne se limite pas à la rédaction de la convention d'hypothèque, il comprend également :

• l'examen des titres
• la publication des actes
• la gestion de l'argent de la vente
• l'information des parties

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt hypothécaire ?

L'octroi d'un prêt hypothécaire est soumis à certaines conditions qui portent aussi bien sur le profil de l'emprunteur que le bien à hypothéquer.

Qui peut hypothéquer une maison ?

Le crédit hypothécaire s'adresse à ceux qui souhaitent souscrire à un prêt pour obtenir des liquidités.

Le prêt hypothécaire n'est pas forcément un prêt affecté. Vous pouvez donc hypothéquer votre maison pour obtenir un crédit qui servira :

• à la création d'une entreprise
• au développement d'une activité
• au remboursement d'une dette…

Pour pouvoir hypothéquer une maison, vous devez :

• être le propriétaire
• avoir le pouvoir d'en disposer

Sauf autorisation préalable du juge de paix, l'enfant mineur ou le majeur incapable ne peut donc pas hypothéquer une maison même s'il est le propriétaire.

Quelle que soit la valeur du bien hypothéqué, la banque étudie toujours certains critères de base avant d'accorder un prêt immobilier, à savoir :

• vos revenus financiers mensuels
• votre capacité d'endettement
• votre situation personnelle.
• votre statut professionnel…

Peut-on hypothéquer un terrain ?

L'hypothèque concerne tous les biens immobiliers incluant les terrains, qu'ils soient constructibles ou agricoles.

Dans le cas où la valeur du terrain n'arrive pas à couvrir le montant du crédit bancaire, la banque peut refuser le prêt.

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Quelles sont les étapes de l'hypothèque immobilière conventionnelle ?

Conventionnelle, judiciaire ou légale, l'hypothèque est soumise à des règlementations légales bien définies.

Régissant la relation entre les deux parties, la convention d'hypothèque résulte d'un accord passé entre l'emprunteur et l'organisme de crédit.

La simulation des frais de l'hypothèque

La simulation des frais de l'hypothèque est un préalable à la souscription d'un prêt hypothécaire. Plusieurs plateformes, y compris le site officiel de l'administration française, mettent à disposition un outil de simulation de frais d'hypothèque.

Grâce à ce simulateur en ligne, vous aurez un aperçu du coût de la garantie hypothécaire du crédit auquel vous voulez souscrire.

Nous vous recommandons ainsi le simulateur du coût d'une hypothèque du service public.

Elles restent néanmoins fiables si vous savez choisir un site internet fiable et fournissez des données exactes.

En effet, lors de la simulation, vous devez renseigner :

• la nature du projet
• le département où se situe le bien
• le prix du terrain, de la maison ou des travaux à entreprendre

Les frais d'hypothèque pour garantir un crédit immobilier incluent :

• les frais de formalités
• les émoluments proportionnels du notaire
• les droits d'enregistrement
• la contribution de sécurité immobilière

Constituer son dossier

Pour pouvoir prétendre à un crédit hypothécaire, vous devez constituer un dossier de demande de prêt. À l'issue de votre demande, la banque procède à l'analyse de votre dossier.

Cette étape lui permet d'étudier les risques auxquels elle s'expose en acceptant de vous accorder du crédit.

Les dossiers à fournir comprennent :

• une copie de votre contrat de mariage ou PACS
• le dernier avis d'imposition ou la dernière déclaration de revenus
• le relevé des comptes bancaires pendant les 6 derniers mois
• les 3 derniers bulletins de salaire
• le contrat de crédit immobilier
• le tableau d'amortissement du crédit immobilier
• l'estimation de la valeur du bien établie par une agence immobilière
• le certificat de propriété

Signer devant le notaire

Une fois le dossier de demande de crédit constitué et les opérations préalables achevées, vous pouvez passer chez le notaire pour signer l'acte notarié.

À la date convenue par le notaire, le banquier et le souscripteur de prêt doivent se rendre à l'étude notariale pour lire et signer les actes.

Si les deux parties ont engagé deux notaires différents, ce sera l'étude notariale du souscripteur qui prendra en charge l'opération.

Comment lever l'hypothèque sur sa maison ?

En principe, l'hypothèque prend fin systématiquement dès lors que vous aurez fini de rembourser vos dettes.

Toutefois, vous n'avez pas forcément besoin d'attendre le terme de l'acte hypothécaire pour lever l'hypothèque sur votre maison.

La levée d'hypothèque peut être applicable en cas de vente de la maison hypothéquée ou de remboursement anticipé du crédit hypothécaire.

Les deux parties au contrat doivent également s'entendre sur la levée de l'hypothèque.

De la même manière que la souscription d'un crédit hypothécaire, la levée de l'hypothèque requèrt l'intervention d'un notaire.

Cependant, les frais qui en résultent seront à la charge du débiteur.

Hypothèque ou caution bancaire : quelle garantie choisir ?

Pour garantir un crédit immobilier, deux grandes catégories de sûretés s'offrent à l'emprunteur : l'hypothèque et le cautionnement. Selon les Notaires de France (notaires.fr), leur fonctionnement, leur coût et leurs conséquences en cas de revente ou de remboursement anticipé diffèrent sensiblement.

L'hypothèque est une sûreté réelle : elle grève le bien immobilier lui-même. En cas de défaillance, la banque peut en demander la saisie et la vente aux enchères pour se rembourser. Sa mise en place exige obligatoirement un acte notarié et une inscription au Service de la publicité foncière. Les frais correspondants — émoluments du notaire, taxe de publicité foncière et contribution de sécurité immobilière — représentent en général 1,5 à 2 % du montant du prêt. En cas de remboursement anticipé avant la date d'extinction prévue, une mainlevée notariée payante est en outre nécessaire pour obtenir la radiation de la sûreté.

Le cautionnement repose sur un tiers — un organisme spécialisé, dont le plus connu est Crédit Logement — qui se porte garant de l'emprunteur vis-à-vis de la banque. En contrepartie d'une cotisation, cet organisme prend en charge les mensualités impayées, puis se retourne contre l'emprunteur. Aucun acte notarié n'est requis, ce qui rend la mise en place plus simple et généralement moins coûteuse. Une fraction de la cotisation est par ailleurs restituable en fin de prêt si l'emprunteur a correctement honoré ses échéances.

La caution est généralement préférable si vous envisagez de revendre le bien avant le terme du crédit, car elle n'entraîne pas de frais de mainlevée. L'hypothèque reste en revanche incontournable pour les emprunteurs que les organismes de cautionnement refusent de garantir — profils atypiques, investisseurs locatifs, ou opérations spécifiques — ainsi que pour les prêts hypothécaires sensu stricto où seul le bien sert de garantie.