Fonctionnaire : tout ce qu’il faut savoir pour obtenir le meilleur prêt immobilier

Votre statut de fonctionnaire rassure déjà les banques avant même qu'elles aient ouvert votre dossier, entre stabilité de l'emploi, revenus prévisibles et risque de licenciement quasi nul. Ce capital confiance ne garantit pourtant pas automatiquement les meilleures conditions de prêt. Entre spécificités selon votre corps de métier, choix de la caution et marge de négociation sur le taux, plusieurs leviers restent entre vos mains pour transformer cet avantage de statut en avantage financier réel.

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Pourquoi les banques aiment le statut de fonctionnaire ?

Les banques cherchent avant tout la stabilité dans la durée, et votre statut de fonctionnaire en fait justement un profil solide. Les banques vont facilement vous faire confiance de par vos salaires assurés. Le niveau de salaire perçu est en effet l'un des éléments principaux de votre dossier d'emprunteur. Il détermine votre capacité d'emprunt mais aussi le montant de la somme à emprunter et les moyens pour vous de rembourser cet emprunt.

En tant que fonctionnaire, vous disposez donc d’un double avantage par rapport à un dossier d’emprunt soumis par un salarié du privé :

• vous disposez d'une grille d'évolution salariale claire et précise sur laquelle la banque peut se baser pour suivre l'évolution de vos revenus dans le temps ;
• vous ne risquez pas de licenciement économique, ni donc de chômage.

Plus les choses sont prévisibles, moins la banque prend de risques. Le statut de fonctionnaire est donc particulièrement apprécié des banques.

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Quelles sont les spécificités du statut de fonctionnaire ?

Le statut de fonctionnaire vous donne des avantages, mais certains corps de métiers au sein de la fonction publique bénéficient encore d’autres spécificités.

Emprunter quand on est enseignant

En tant qu’enseignant de l’Éducation nationale, vous n’aurez aucun mal à rassurer les banques. Votre statut de fonctionnaire vous permet de garantir à l’établissement prêteur la sécurité de l'emploi et des salaires réguliers, un profil particulièrement rassurant pour les banques. Vous bénéficiez par ailleurs d’organismes de garantie et d’assurance spécifiques en tant qu'enseignant.

Emprunter quand on est fonctionnaire territorial

Tout comme les enseignants, un fonctionnaire territorial bénéficie de conditions avantageuses pour son crédit immobilier. Moins exposé à la perte d'emploi, et donc aux défauts de paiement, qu'un dossier d'emprunt « classique », son profil permet à la banque de proposer des conditions de crédit plus favorables.

Dans certaines situations, il est possible de travailler dans la fonction publique territoriale sans avoir le statut de fonctionnaire, mais en étant sous contrat (CDI ou CDD). Si c'est votre cas, votre statut reste tout aussi intéressant pour les banques, dans la mesure où vous bénéficiez vous aussi des règles de recrutement, d'avancement, d'évolution professionnelle et de mobilité régies par décrets.

Emprunter quand on est dans la fonction hospitalière

En tant que fonctionnaire hospitalier, vous avez un profil qui plaît beaucoup aux banques et qui vous permet, au même titre que le reste des fonctionnaires, d’obtenir des conditions de prêt avantageuses. La stabilité de votre emploi vous donne la possibilité de négocier plus facilement. Là aussi, vous bénéficiez d’organismes spécifiques pour vous accompagner dans votre emprunt.

Emprunter en CDD ou en stage de la fonction publique

En tant que stagiaire dans la fonction publique, vous n’avez pas encore le statut de fonctionnaire. Vous êtes toutefois en bonne voie pour l'obtenir, et c'est un élément que les banques prennent en compte dans l'étude de votre dossier : vous pouvez donc tout à fait obtenir un prêt immobilier même si vous n'avez pas encore terminé votre stage.

En fonction de votre situation et des établissements bancaires, il pourra parfois être judicieux de patienter quelques mois, le temps de la titularisation, afin de bénéficier de meilleurs revenus.

Dans le cas où vous êtes en CDD de la fonction publique, la banque pourra vous accorder un emprunt sous certaines conditions. Elle va notamment se pencher sur la question de l’ancienneté. Il vous faudra en effet impérativement justifier de trois ans d’ancienneté sans période de creux.

Emprunter avec un CDI public

Si vous n’êtes pas fonctionnaire mais que vous êtes contractuel en CDI dans une entreprise avec une mission de service public comme la SNCF ou EDF par exemple, sachez que votre statut est, lui aussi, très avantageux et très apprécié auprès des banques.

Pour résumer, voici comment les banques perçoivent les principaux profils de la fonction publique :

Prêt immobilier : quels sont les avantages spécifiques au statut de fonctionnaire ?

Vous bénéficiez d’une caution avantageuse

La caution, ou garantie, est obligatoire pour tous les prêts. Elle permet à la banque de se prémunir en cas de défaut de paiement et d’assurer le remboursement du crédit immobilier. Il peut s’agir d’une garantie personnelle souscrite au travers d’une société de cautionnement (comme le Crédit Logement par exemple) ou d'une garantie réelle (comme une hypothèque sur votre bien). C’est la banque qui choisit le type de cautionnement à privilégier en fonction de votre profil mais aussi de votre projet.

Bien sûr, la garantie est un coût supplémentaire dans votre emprunt. La caution coûte entre 1 % et 1,5 % du montant emprunté en fonction de la société qui cautionne, tandis qu’une garantie réelle coûte entre 0,8 % et 1,5 % du montant emprunté (taux pratiqués par les principales sociétés de cautionnement, à titre indicatif).

Certaines mutuelles de la fonction publique ont mis en place une société de cautionnement spécialement dédiée aux agents du service public, et qui tient compte des particularités liées au secteur public pour sa prise de décision. Le coût de la garantie est alors de 0,4 % à 0,5 % du montant emprunté (tarifs pratiqués par les mutuelles de la fonction publique, à titre indicatif).

Vous avez le choix pour votre assurance d'emprunt en tant que fonctionnaire. L’assurance représente l’un des coûts les plus importants de votre crédit, après les intérêts. Elle vous permet de continuer à rembourser votre emprunt même en cas d’accident de la vie, et donc d’éviter les défauts de paiement.

Dans la loi, rien ne vous oblige à assurer votre emprunt, mais dans les faits, toutes les banques l’exigent, au moins pour la garantie décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie). En fonction de votre projet, d'autres garanties peuvent être exigées pour vous couvrir en cas d'arrêt de travail, d'incapacité, ou encore de perte d'emploi.

Les banques proposent des contrats d’assurance associés au prêt qu’elles vous accordent, mais vous avez toujours la possibilité d’opter pour la délégation d’assurance si vous le souhaitez. Vous pouvez alors souscrire un contrat d’assurance de prêt immobilier auprès d’un autre organisme. La banque ne peut vous le refuser qu’à condition que vous respectiez l’équivalence de garanties.

En tant que fonctionnaire, vous pouvez demander à votre mutuelle quels contrats d’assurance de prêt sont proposés. Vous bénéficiez peut-être de conditions préférentielles, adaptées à votre secteur d’activité. C’est particulièrement utile si vous pratiquez un métier dit à risque (ex : militaire, pompier), puisque les contrats d’assurance classiques peuvent exclure certaines garanties, c’est-à-dire qu’ils refusent de vous couvrir pour certaines situations. Il vaut alors mieux choisir une assurance adaptée, fournie ou non par votre mutuelle. Elle peut en effet vous proposer un contrat spécifique à vos besoins et au risque que vous représentez.

L’assurance de la banque peut être tout à fait adaptée à votre situation, mais n’hésitez pas à comparer les différentes offres avant de faire votre choix.

En tant que fonctionnaire, vous pouvez encore optimiser votre dossier

Si vous êtes quasi assuré d’obtenir un prêt immobilier, êtes-vous pour autant certain d’obtenir les meilleures conditions d’emprunt ? Beaucoup de fonctionnaires ont aujourd’hui recours à la CASDEN Banque Populaire ou à la Banque Française Mutualiste (BFM) / SG.

De plus en plus nombreux sont ceux qui s'adjoignent les services d'un courtier immobilier pour optimiser leur dossier d'emprunteur. Leur objectif est d'obtenir le meilleur prêt immobilier possible pour les fonctionnaires, en optimisant l'ensemble des critères examinés par les banques, comme le taux d'endettement.

Adopter une bonne gestion de compte

Au-delà de votre statut, les banques vont s’intéresser à la gestion de vos comptes. Vous devez prouver votre bonne gestion financière, ainsi que votre capacité à épargner, et ce même si vous êtes fonctionnaire depuis 10 ans. Il faut donc à tout prix éviter les découverts bancaires, qui risqueraient de vous décrédibiliser auprès de la banque.

Chez Pretto, vous êtes suivi par un conseiller, qui prend en charge votre projet et travaille avec vous jusqu’à son aboutissement. Nos experts sont proches des banques et connaissent les manières de fonctionner de chacune d’entre elles. Ils sauront donc parfaitement comment valoriser votre dossier en fonction de l’établissement bancaire visé.

Parce que nos clients sont les mieux placés pour parler de nous, n'hésitez pas à consulter leurs avis.

Moduler votre apport personnel

L’apport personnel sert à couvrir les frais de notaire et les frais de garantie qui sont généralement estimés à 10 % du prix du bien. Il sert également à prouver à la banque que vous avez été capable d’épargner et que vous savez gérer vos comptes de manière saine.

Si vous êtes en début de carrière et que vous n'avez pas encore eu la possibilité de mettre beaucoup d'argent de côté, la banque pourrait accepter de vous financer un prêt à 110 % (ce qui correspond au prix du bien et aux frais de notaire et de garantie).

Cependant, depuis décembre 2019 et les recommandations du HCSF, les banques acceptent de moins en moins de financer les projets immobiliers à hauteur de 110 %, même pour les fonctionnaires.

Depuis les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière de décembre 2019, révisées en 2022, les banques limitent toutefois de plus en plus ce type de financement à 110 %, même pour les fonctionnaires. Ces recommandations visent à limiter l'endettement des ménages et incitent les banques à réserver ces montages, considérés comme dérogatoires, aux achats de résidence principale et aux projets des primo-accédants.

Si vous avez des fonds disponibles pour moduler votre apport personnel, deux effets se combinent :

• plus votre apport est élevé, moins vous emprunterez, ce qui réduit vos échéances et donc votre taux d'endettement, généralement fixé à 35 % : vous gagnez ainsi de la marge pour un prêt plus élevé ;
• un apport conséquent constitue aussi un levier de négociation auprès de votre banque pour faire baisser le taux de votre crédit ou les frais annexes.

Anticiper l’impact de votre co-emprunteur

Avoir un co-emprunteur rassure les banques quant aux risques de défaut de paiement, et vous permet d’obtenir un crédit plus facilement et généralement à un meilleur taux. Faire un achat à deux vous permet également d’emprunter une somme plus importante.

Attention néanmoins à la situation de votre co-emprunteur. En fonction de son statut, ses revenus pourraient ne pas être pris en compte par la banque. Auquel cas, celui-ci peut toujours être co-emprunteur, mais la capacité d’emprunt peut être moins élevée que ce que vous aviez prévu. En effet, si votre co-emprunteur est en CDD ou s’il est intérimaire, ses revenus ne seront pas pris en compte du tout dans le calcul de la capacité d’emprunt.

S’il touche son salaire en deux parts (une part fixe et une part variable), la banque calcule une moyenne du variable sur les trois dernières années. Enfin, si celui-ci exerce une profession libérale, qu’il est chef d’entreprise, intermittent ou encore auto-entrepreneur, il devra justifier de la stabilité de son statut et de la pérennité du secteur dans lequel il travaille pour voir ses revenus pris en compte par la banque.

Votre statut de fonctionnaire vous place déjà en bonne position face aux banques, mais il ne dispense pas de soigner votre dossier. Le choix de la caution, la gestion de vos comptes, le montant de votre apport et le profil de votre éventuel co-emprunteur restent autant de leviers à activer pour transformer un dossier solide en dossier optimisé.