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Fonctionnaire : tout ce qu’il faut savoir pour obtenir le meilleur prêt immobilier

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Les fonctionnaires titulaires et les CDI de la fonction publique sont considérés par les banques comme des statuts très stables et donc des dossiers peu risqués. Les CDD de la fonction publique bénéficient également de conditions plus avantageuses par rapport aux salariés en CDD privé, à condition de justifier d’une certaine ancienneté.
Dans tous les cas, vous n’aurez vraisemblablement pas de difficultés à obtenir un crédit immobilier et vous bénéficiez même d’avantages liés à votre fonction. Êtes-vous pour autant certain que vous allez obtenir le meilleur crédit immobilier en tant que fonctionnaire ? Pretto décrypte les avantages du statut de fonctionnaire mais aussi les écueils à éviter pour emprunter aux meilleures conditions.

Pourquoi les banques aiment le statut de fonctionnaire ?

Les banques cherchent avant tout la stabilité dans la durée. Du fait de votre statut de fonctionnaire, votre situation est solide et l’évolution de vos salaires est assurée. Les banques vont donc facilement vous faire confiance. Le niveau de salaire perçu est l’un des éléments principaux de votre dossier d’emprunteur. Il détermine votre capacité d’emprunt, mais aussi le montant de la somme à emprunter et les moyens pour vous de rembourser cet emprunt.

En tant que fonctionnaire, vous disposez donc d’un double avantage par rapport à un dossier d’emprunt soumis par un salarié du privé, par exemple :

  • Vous ne serez, a priori, jamais au chômage

  • Vous disposez d’une grille d’évolution salariale claire et précise sur laquelle la banque peut se baser pour voir l’évolution de vos revenus dans le temps.

Plus les choses sont prévisibles, moins la banque prend de risques. Le statut de fonctionnaire est donc particulièrement apprécié des banques.

Important
Certains profils de hauts fonctionnaires peuvent bénéficier d’un prêt immobilier sur mesure, connu sous le nom de prêt à paliers. Il s’agit d’un emprunt qui vous permet de faire évoluer vos mensualités en fonction de l’augmentation de vos revenus. Ce type d’emprunt est très rare et s’adresse à des profils très spécifiques, qui combinent stabilité d’emploi, hauts salaires, et évolution prévisible des revenus.

Quelles sont les spécificités du statut de fonctionnaire ?

Le statut de fonctionnaire vous donne des avantages, mais certains corps de métiers au sein de la fonction publique bénéficient encore d’autres spécificités.

Emprunter quand on est enseignant

En tant qu’enseignant de l’Éducation nationale, vous n’aurez aucun mal à rassurer les banques. Votre statut de fonctionnaire vous permet de garantir à l’établissement prêteur sécurité de l’emploi et salaires réguliers. Les banques sont généralement plus souples avec des profils comme ceux des enseignants. Par ailleurs, vous bénéficiez d’organismes de garantie et d’assurance spécifiques.

Emprunter quand on est fonctionnaire territorial

Tout comme les enseignants, en tant que fonctionnaire territorial vous bénéficiez de conditions avantageuses pour votre crédit immobilier. Vous êtes moins sujets à la perte d’emploi et donc aux défauts de paiement que les dossiers d’emprunt “classiques” c’est pourquoi la banque peut vous proposer des conditions de crédit favorables.

Dans certaines situations, vous pourriez travailler dans la fonction publique territoriale sans avoir le statut de fonctionnaire, mais en étant sous contrat (CDI ou CDD). Si c’est votre cas, pas d’inquiétude. Votre statut est tout aussi intéressant pour les banques dans la mesure où vous profitez vous aussi des règles de recrutement, d'avancement, d'évolution professionnelle et de mobilité régies par décrets.

Emprunter quand on est dans la fonction hospitalière

En tant que fonctionnaire hospitalier, vous avez un profil qui plaît beaucoup aux banques et qui vous permet, au même titre que le reste des fonctionnaires, d’obtenir des conditions de prêt très avantageuses. La stabilité de votre emploi vous donne la possibilité de négocier plus facilement.Là aussi vous bénéficiez d’organismes spécifiques pour vous accompagner dans votre emprunt.

Emprunter en CDD ou en stage de la fonction publique

En tant que stagiaire dans la fonction publique, vous n’avez pas encore le statut de fonctionnaire. Cependant, vous êtes en bonne voie pour l’obtenir et c’est un élément que les banques prennent en compte dans l’étude de votre dossier. Ainsi, vous pourriez tout à fait obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque avant la fin de votre stage.

En fonction de votre situation et des établissements bancaires, il pourra être judicieux de patienter quelques mois, le temps de la titularisation, afin de bénéficier de meilleurs revenus. Dans le cas où vous êtes en CDD de la fonction publique, la banque pourra vous accorder un emprunt sous certaines conditions. Elle va notamment se pencher sur la question de l’ancienneté et il vous faudra impérativement justifier de trois ans d’ancienneté sans période de creux.

Emprunter avec un CDI public

Si vous n’êtes pas fonctionnaire mais que vous êtes contractuel en CDI dans une entreprise avec une mission de service public comme SNCF ou EDF, par exemple, sachez que votre statut est, lui aussi, très avantageux et très apprécié auprès des banques.

Prêt immobilier : quels sont les avantages spécifiques au statut de fonctionnaire ?

Vous bénéficiez d’une caution avantageuse

La caution, ou garantie, est obligatoire pour tous les prêts. Elle permet à la banque de se prémunir en cas de défaut de paiement et d’assurer le remboursement du crédit immobilier. Il peut s’agir d’une garantie personnelle souscrite au travers d’une société de cautionnement (comme le Crédit Logement par exemple) ou une garantie réelle (comme une hypothèque sur votre bien). C’est la banque qui choisit le type de cautionnement à privilégier en fonction de votre profil mais aussi de votre projet.

Bien-sûr la garantie est un coût supplémentaire dans votre emprunt. La caution coûte entre 1 % et 1,5 % du montant emprunté en fonction de la société qui cautionne, tandis qu’une garantie réelle coûte entre 0,8 % et 1,5 % du montant emprunté.

Certaines mutuelles de la fonction publique ont mis en place une société de cautionnement spécialement dédiée aux agents du service public, et qui tient compte des particularités liées au secteur public pour sa prise de décision. Le coût de la garantie est alors de 0,4 % à 0,5 % du montant emprunté.

Vous avez le choix pour votre assurance emprunt. L’assurance représente l’un des coûts les plus importants de votre crédit, après les intérêts. Elle vous permet de continuer à rembourser votre emprunt même en cas d’accident de la vie, et donc d’éviter les défauts de paiement.

Dans la loi, rien ne vous oblige à assurer votre emprunt, mais dans les faits, toutes les banques l’exigent, au moins pour la garantie décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie). En fonction de votre projet, d'autres garanties peuvent être exigées, pour vous prévenir des arrêts de travail, incapacité, ou encore contre la perte d’emploi.

Les banques proposent des contrats d’assurance associées au prêt qu’elles vous accordent, mais vous avez toujours la possibilité d’opter pour la délégation d’assurance si vous le souhaitez. Vous pouvez alors souscrire un contrat d’assurance de prêt immobilier auprès d’un autre organisme. La banque ne peut vous le refuser qu’à condition que vous respectiez l’équivalence de garanties.

En tant que fonctionnaire, vous pouvez demander à votre mutuelle quels contrats d’assurance de prêt sont proposés. Vous bénéficiez peut-être de conditions préférentielles, adaptées à votre secteur d’activité. C’est particulièrement utile si vous pratiquez un métier dit à risques (ex : militaire, pompier), puisque les contrats d’assurance classiques peuvent exclure certaines garanties, c’est-à-dire qu’ils refusent de vous couvrir pour certaines situations. Il vaut alors mieux choisir une assurance adaptée, fournie ou non par votre mutuelle. Elle peut en effet vous proposer un contrat spécifique à vos besoins et au risque que vous représentez.

L’assurance de la banque peut être tout à fait adaptée à votre situation, mais n’hésitez pas à comparer les différentes offres avant de faire votre choix.

En tant que fonctionnaire, vous pouvez encore optimiser votre dossier

Si vous êtes quasi assuré d’obtenir un prêt immobilier, êtes-vous certain pour autant d’obtenir les meilleures conditions d’emprunt ? Beaucoup de fonctionnaires ont aujourd’hui recours à la CASDEN Banque Populaire ou à la Banque Française Mutualiste (BFM) / Société Générale. Mais ils sont de plus en plus nombreux à s’adjoindre les services d’un courtier immobilier pour optimiser leur dossier d’emprunteur. L’objectif : obtenir le meilleur prêt immobilier possible pour les fonctionnaires, en optimisant chacun des critères examinés par les banques comme votre taux d'endettement.

Adopter une bonne gestion de compte

Au-delà de votre statut, les banques vont s’intéresser à la gestion de vos comptes. Vous devez lui prouver que vous les gérez correctement, en étant capables d’épargner, et ce même si vous êtes fonctionnaire depuis 10 ans. Il faut donc à tout prix éviter les découverts bancaires, qui risqueraient de vous décrédibiliser auprès de la banque.

Heureusement pour vous, votre courtier immobilier sait comment mettre votre dossier en valeur et vous accompagne à chaque étape de votre crédit immobilier. Il connaît vos problématiques et pourra vous conseiller en fonction de votre situation unique.

Chez Pretto, vous êtes suivi par un conseiller, qui prend en charge votre projet et travaille avec vous jusqu’à son aboutissement. Les experts Pretto sont proches des banques avec lesquelles ils travaillent et connaissent les manières de fonctionner de chacune d’entre elles. Ils sauront donc parfaitement comment valoriser votre dossier en fonction de l’établissement bancaire visé.

Moduler votre apport personnel

L’apport personnel sert à couvrir les frais de notaire et les frais de garantie qui sont généralement estimés à 10 % du prix du bien. Il sert également à prouver à la banque que vous avez été capable d’épargner et que vous savez gérer vos comptes de manière saine.

Si vous êtes en début de carrière et que vous n'avez pas encore eu la possibilité de mettre beaucoup d'argent de côté, la banque pourrait accepter de vous financer un prêt à 110 % (ce qui correspond au prix du bien et aux frais de notaire et de garantie). Cependant, depuis décembre 2019 et les recommandations du HCSF, les banques acceptent de moins en moins de financer les projets immobiliers à hauteur de 110 %, même pour les fonctionnaires.

En effet, les recommandations du HCSF préconisent de limiter l'endettement des ménages et encouragent les banques à limiter ce type de projets, considérés comme dérogatoires. Elles peuvent ainsi toujours s’écarter des règles strictes, mais priorisent les achats de résidence principale et les projets des primo-accédants.

Si vous avez des fonds disponibles pour moduler votre apport personnel, cela pourrait vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt :

  • De façon mécanique : plus votre apport personnel est élevé, moins vous devrez emprunter, ainsi vos échéances seront moindres résultant un taux d’endettement moindre également. Le taux d'endettement étant d’une manière générale fixé à 35 %, vous avez donc plus de marge de manœuvre pour avoir un prêt plus élevé.

  • En négociant le taux de votre emprunt avec votre banque. En effet, votre apport est un excellent levier de négociation pour faire baisser le taux de votre crédit ou les frais annexes. Comparez les différentes offres de crédits immobilier pour trouver celle qui s'accorde le mieux avec votre apport. Un bon apport prouve à la banque qu’elle peut vous faire confiance.

Bon à savoir

Qui dit prêt immobilier, dit aussi taux ! Pour garder un oeil sur les taux du moment, vous pouvez vous inscrire à l'Alerte Taux.

Anticiper l’impact de votre co-emprunteur

Avoir un co-emprunteur rassure les banques quant aux risques de défaut de paiement, et vous permet d’obtenir un crédit plus facilement et généralement à un meilleur taux. Faire un achat à deux vous permet également d’emprunter une somme plus importante.

Attention néanmoins à la situation de votre co-emprunteur. En fonction de son statut, ses revenus pourraient ne pas être pris en compte par la banque. Auquel cas, celui-ci peut toujours être co-emprunteur, mais la capacité d’emprunt peut être moins élevée que ce que vous aviez prévu. En effet, si votre co-emprunteur est en CDD ou s’il est intérimaire, ses revenus ne seront pas pris en compte du tout dans le calcul de la capacité d’emprunt.
S’il touche son salaire en deux parts (une part fixe et une part variable), la banque calcule une moyenne du variable sur les trois dernières années. Enfin, si celui-ci exerce une profession libérale, qu’il est chef d’entreprise, intermittent ou encore auto-entrepreneur, il devra justifier de la stabilité de son statut et de la pérennité du secteur dans lequel il travaille pour voir ses revenus pris en compte par la banque.

Vous l'avez compris, le statut de fonctionnaire est avantageux lorsque l'on souhaite investir dans l'immobilier. Pour avoir une vue globale de votre situation, faites une simulation de prêt :

À retenir
  • Le statut de fonctionnaire est considéré comme étant stable, ce qui est avantageux pour obtenir son prêt immobilier. Des spécificités selon le statut de fonctionnaire sont néanmoins à prendre en compte lors de votre demande de prêt.

  • Vous pouvez optimiser votre dossier d’emprunt. Pour cela, plusieurs solutions s’offrent à vous afin de rassurer au mieux votre banque : moduler votre apport personnel, comparer les assurances emprunteurs, présenter une gestion favorable de vos comptes.

  • L'accompagnement par un courtier peut être très avantageux pour vous, grâce à son expertise, il saura comment mettre votre dossier en valeur.

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