Hypothèque de premier rang : de quoi parle votre banquier ?
Pas de panique, Pretto vous donne les éléments-clés pour comprendre ce qu’est une hypothèque de premier rang.
Définition du rang de l’hypothèque
Au moment de la souscription d’un prêt immobilier, les banques exigent que le futur souscripteur souscrive à une garantie : ce dispositif permet à votre établissement bancaire de se prémunir contre le risque de défaillance de l’emprunteur.
Par ce mécanisme, les risques de perte sont donc limités pour votre banque.
Une hypothèque peut être de premier ou de second rang.
Le rang détermine l’ordre de priorité entre les différents organismes qui détiennent une garantie hypothécaire sur un même bien.
Lors de la vente d’un bien pour cause de défaut, l’établissement qui dispose d’une garantie hypothécaire de premier rang touchera en premier la part qui lui revient une fois que le produit de la cession du bien est disponible.
Puis ce sera au tour de l’organisme qui dispose d’une garantie hypothécaire de second rang.
Vous le comprenez, il est stratégique pour tout établissement de disposer d’une garantie hypothécaire de premier rang afin de maximiser ses chances d’être remboursé en cas de défaut du souscripteur.
Une garantie hypothécaire de premier rang représente jusqu’à 65 % de la valeur vénale du bien hypothéqué en cas de revente.
Mainlevée et rang de l’hypothèque
L’inscription hypothécaire n’est pas levée automatiquement une fois votre crédit remboursé.
Ainsi, si vous souscrivez à un nouveau crédit auprès d’une banque dans l’année après avoir intégralement remboursé votre crédit immobilier, celle-ci ne disposera que d’une inscription hypothécaire de second rang.
En effet, l’établissement auprès duquel vous avez souscrit votre crédit initial conserve le premier rang une année après que vous ayez terminé de rembourser : l’hypothèque reste inscrite dans le fichier du service de la publicité foncière un an après le remboursement effectif de l’emprunt.
A l’issue de cette durée, elle prend fin automatiquement (sans frais ni démarche).
On parle de mainlevée volontaire si votre créancier procède directement à une radiation de l’inscription hypothécaire.
Il s’agit d’un accord à l’amiable qui devra se faire devant le notaire.
Les frais de notaire seront à votre charge.
Il est important que vous provisionniez le montant correspondant pour éviter toute mauvaise surprise : en moyenne, les frais de notaire représentent 2 % du montant de la vente pour ce type d’acte.
La mainlevée judiciaire est appliquée si aucune solution n’est trouvée à l'amiable entre le créancier et le débiteur.
Elle peut être demandée par le débiteur ou par un autre créancier si le bénéficiaire de l’hypothèque refuse de procéder à une mainlevée volontaire alors que rien ne le justifie.
L’hypothèque de premier rang assure la priorité de remboursement à l’établissement qui bénéficie de cette inscription hypothécaire.
Ce type d’hypothèque continue à courir au moins un an après le remboursement effectif de votre prêt : une mainlevée pourra être demandée si vous souhaitez souscrire à un nouvel emprunt.
