1. Hypothèque ou caution bancaire : quelle solution pour votre prêt immobilier ?

Hypothèque ou caution bancaire : quelle solution pour votre prêt immobilier ?

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Eloi Gabin
Mis à jour le 21 déc. 2020
Un prêt immobilier constitue de nature un risque pour la banque. Pour s’en protéger, elle exige une garantie financière de la part de l’emprunteur. Il peut s’agir soit d’une hypothèque, soit d’une caution bancaire.

Comment savoir quelle garantie choisir entre Hypothèque et caution bancaire ?

Particularités de chacune de ces garanties

Dans une hypothèque, l’emprunteur met en garantie un bien immobilier que la banque pourra saisir et vendre en cas d’impayé.

Ce qui veut donc dire que pour souscrire cette garantie, l’emprunteur doit obligatoirement être propriétaire d’un bien immobilier.

Important

La banque prendra en compte la valeur du bien pour accorder ou non le prêt (la valeur du bien devra être proportionnelle au montant du crédit).

La caution par contre, fait intervenir un organisme de cautionnement ou une tierce personne qui s’engage à rembourser à la place de l’emprunteur si celui-ci se trouve dans l’impossibilité d’honorer ses engagements.

Le montant du prêt étant par nature très conséquent, cette dernière solution est beaucoup moins fréquente.

Le plus courant est le recours à un organisme de cautionnement qui se porte garant de l’emprunteur contre des cotisations généralement payées au moment de la souscription de la garantie.

Bon à savoir

La caution est le choix par défaut en matière de prêt immobilier mais il revient à l’acquéreur d’opter pour la solution qui lui correspond le mieux.

Tout va donc dépendre du besoin réel de l’emprunteur.

Pour aller plus loin : Se porter caution bancaire

Avantages et inconvénients des deux types de garantie

Ces deux garanties comportent à la fois des avantages mais aussi des inconvénients. En effet, en matière d’hypothèque, lorsque vous présentez à la banque un bien hypothéqué, cela la rassure davantage sur le risque qu’elle prend.

Elle prend un gros risque en octroyant un prêt, mais l’hypothèque la met en confiance car même si vous n’honorez pas vos engagements, elle pourra directement saisir le bien, le revendre et se faire rembourser.

Ce qui constitue un des plus gros inconvénients de ce type de garantie.

Attention

Comme l’hypothèque fait intervenir un bien immobilier dont seul le notaire a le monopole de l’inscription au service public, l’intervention de celui-ci demeure obligatoire et engendre ainsi des coûts non négligeables.

S’agissant de la caution par contre, l’avantage ici est que vous allez bénéficier de garantie de la part notamment d’un organisme sans devoir mettre en péril un de vos biens.

Cet organisme se substitue à vous et devient le second débiteur vers qui la banque pourra se tourner directement et réclamer les sommes dues si vous ne remboursez pas.

Aussi, la caution est-elle moins onéreuse que l’hypothèque.

A savoir

L’inconvénient pour ce type de garantie est que l’organisme étudie le profil de l’emprunteur avant de décider de se porter ou non caution pour lui. S’il n’est pas convaincant, l’organisme peut refuser de garantir son prêt immobilier.

Et s’il ne dispose pas de bien immobilier pour présenter un bien hypothéqué, la banque ne lui accordera pas le prêt.

Tableau récapitulatif des avantages et inconvénients

Garanties Avantages Inconvénients
Hypothèque Possibilité d’emprunter une somme plus importante - Mettre en confiance les banques - S’applique pour tout type de prêt Dépossession et revente du bien par la banque en cas d’impayé - Coût élevé car intervention de notaire obligatoire - Frais supplémentaires en cas de remboursement anticipé
Caution Constituer un second débiteur qui prend l’engagement de rembourser en cas d’impayé - Plus accessible que l’hypothèque en matière de coût Possible pour les sociétés de cautionnement de refuser de garantir le prêt en fonction du profil de l’emprunteur - Ne peut être utilisée pour le prêt accession sociale
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Les organismes de cautionnement

Il existe plusieurs organismes de cautionnement créées soit par une banque soit par des groupements de banques. Mais, il faut savoir que c’est la banque qui choisit l’organisme en question.

Le plus connu est le Crédit Logement et si vous souhaitez souscrire un prêt auprès de Axa Banque, Groupama, La Banque Postale, ING, Banque populaire, LCL, BNP, Société générale, Boursorama, Crédit mutuel ou CIC, vous pourrez valablement faire une demande de caution auprès de cet organisme.

Parmi les organismes de cautionnement, nous pouvons en citer quelques uns comme :

  • Garantie habitat

  • SACCEF

  • CAMCA

  • CRESERFI

  • CMH

  • SOCAMI

  • CNP

Mais de manière beaucoup plus spécifique, il y a des organismes qui sont réservés à des corps de métier.

Exemple
Pour les fonctionnaires de l’Education nationale, du ministère de l’Enseignement et de la Culture, il y a MGEN-CASDEN qui leur permet de bénéficier de garantie sans frais.

Les fonctionnaires peuvent également bénéficier de cette garantie auprès de :

  • MFP (600 000 € maximum sur 30 ans)

  • MGEN (550 000 € sur 30 ans)

  • MAI (300 000 €)

Pour les militaires et gendarmes, cinq mutuelles qui forment le Fonds Mutuel de Garantie des Militaires (FMGM) sont mises en place :

  • La Mutuelle Nationale Militaire (MNM)

  • L'Association Générale de Prévoyance Militaire (AGPM)

  • La Mutuelle de l'Armée de l'Air (MAA)

  • La Caisse Nationale du Gendarme

  • La Mutuelle de Gendarmerie (CNG-MG)

Coût de l’hypothèque et de la caution, un élément déterminant dans le choix de votre garantie

Comme évoqué tantôt, le coût de la garantie fait toute la différence.

A noter

Concernant l’hypothèque, il faut prendre en compte les frais de notaire qui regroupent ses émoluments encore appelés honoraires ; les frais de formalité engagés par le notaire dans le cadre de l’hypothèque ; la contribution de sécurité financière, les droits d’enregistrement.

Le coût de l'hypothèque s’élève en moyenne à 1,5 % du capital emprunté. Et, si vous souhaitez demander la mainlevée de l’hypothèque, d’autres frais se rajoutent : des indemnités de remboursement anticipé, des frais de notaire, etc. Le coût sera ici compris entre 0,6 et 0,8 % du montant du crédit.
Le saviez-vous ?

Tandis que pour la caution, il n’y a pas d’intervention de notaire et donc pas de frais d’enregistrement ni de formalités, à prévoir.

Il n’y a pas non plus d’indemnités de remboursement anticipé pour ce type de garantie.

Ainsi, dans la mesure du possible, il est recommandé de privilégier la caution qui est moins coûteuse que l’hypothèque et sert de garantie au même titre que cette dernière en faisant intervenir un organisme tiers.

A retenir
  • Vous avez le choix entre la caution ou l'hypothèque pour la garantie de votre prêt immobilier.

  • Il y a plusieurs avantages à choisir l'une ou l'autre des deux garanties, tout dépendra de votre situation et de la nature de vos besoins.

  • L'hypothèque impose l'intervention d'un notaire et donc les frais de notaire sont à prévoir alors que pour la caution, ces frais ne sont pas à prévoir.

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