Quelles solutions pour acheter plus grand ?

Si nos rêves n’ont pas de limite, notre portefeuille lui en a bel et bien. Que vous soyez d’ores et déjà propriétaire, ou que vous souhaitiez le devenir, vous avez peut-être envie d’acquérir un bien immobilier plus grand que celui que vous occupez actuellement. Toutefois, la question se pose de savoir comment financer ce second achat, et quel prêt immobilier est le plus adapté à vos besoins.

Les questions à se poser sont nombreuses : heureusement, chez Pretto, on est prêts à vous aider en vous apportant toutes les réponses nécessaires.

Le prêt relais, pour faire le lien entre deux acquisitions

Il est possible que vous souhaitiez acheter un nouveau bien immobilier plus spacieux sans disposer des liquidités nécessaires pour l’acquérir. Vous comptez en effet sur le fait que votre nouvel apport correspond à la part du capital emprunté que vous avez déjà remboursé à la banque par rapport à l'appartement que vous souhaitez quitter. Vous pouvez demander un prêt relais, qui vous permet de financer l'acquisition de votre nouveau bien.

Dans quels cas utiliser le prêt relais ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier pour en acheter un nouveau, la somme perçue lors de la vente peut constituer votre apport. Mais si cette vente intervient après l’achat du nouveau bien, vous avez besoin de liquidités dans l'immédiat pour financer cette nouvelle acquisition. C’est dans ce cas que le prêt relais est particulièrement utile.

Ainsi, il existe plusieurs types de prêt relais qui couvrent différentes situations :

  • Si le bien que vous souhaitez acheter est moins cher que celui dont vous êtes propriétaire actuellement, on procède à un prêt relais sec. Cela signifie qu'il permet de couvrir la totalité du prix du nouveau bien ; c'est l'équivalent d'une avance de liquidités.
  • Si le bien que vous souhaitez acheter est plus cher que celui dont vous êtes propriétaire actuellement, on procède à un prêt relais adossé. C'est-à-dire que la différence de prix entre les deux biens est complétée par un prêt classique.
  • Pendant la période où votre bien actuel est encore en vente, vous pouvez demander un prêt relais avec franchise totale. Cela signifie que vous ne payez pas les intérêts pendant la période du prêt relais, et que vous réglez les intérêts en une seule à la fin de l'emprunt. Mais celui-ci ne doit alors pas excéder 24 mois, et cette solution est forcément plus onéreuse.

Dans tous les cas, le prêt relais se rembourse en une seule échéance, une fois votre bien vendu. Il s'agit d'un prêt court, en général deux ans au maximum.

Vous l'aurez compris, vous pouvez ainsi financer l'acquisition d'un bien plus grand que celui que vous possédez pour le moment, en le finançant en partie via la vente immobilière. Le prêt relais a été pensé pour permettre une transition en douceur entre deux achats immobiliers.

Acheter plus grand avec un prêt relais : étude de cas

Le prêt relais correspond en réalité à un pourcentage du prix du bien estimé (souvent 70 %, mais cela varie en fonction des banques) auquel on soustrait le capital restant dû.

Prenons un exemple. Votre bien actuel est estimé à 300 000 €, et il vous reste 100 000 euros à rembourser à la banque. En fonction de la banque, votre prêt relais peut donc s'élever à :

300 000 * 70 % - 100 000 = 110 000 €

ou même

300 000 * 80 % - 100 000 = 140 000 €

Si vous souhaitez acheter un nouveau bien à 500 000 €, voici un scénario possible :

Prix du bien500 000 €
+ frais de notaire 36 263 €
+ frais de garantie 5 891 €
apport 42 000 €
prêt relais 140 000 €
= montant emprunté 360 154 €

Le prêt relais est ici considéré comme une avance de trésorerie utilisée comme apport, que vous remboursez à la vente du bien. Il permet donc de diminuer le coût du nouvel emprunt.

Acheter plus grand grâce à une amélioration de votre capacité d’emprunt

Il est possible que vous songiez à acheter plus grand car votre situation a évolué depuis votre premier achat, et vous pouvez désormais acheter un bien plus cher.

De quoi dépend la capacité d’emprunt ?

Le taux d’endettement

Il est d’usage de considérer que le taux d’endettement d’un particulier ne peut dépasser les 33%, faute de quoi la banque refusera d’accorder un prêt. Or, pour acheter plus grand, il faut - normalement - emprunter davantage. Comment savoir si votre nouvelle situation vous permet alors d'emprunter suffisamment pour acheter votre nouveau bien ?

Il suffit simplement de se pencher sur la formule du taux d'endettement :

Taux dendettement=Charges+Mensualite PretRevenus Taux\ d'endettement = \frac{Charges + Mensualite\ Pret}{Revenus}

Votre capacité d'emprunt dépend donc de vos revenus (qui ont certainement augmenté, si vous êtes ici) et de vos charges.

Les revenus

Les revenus pris en compte par les banques sont les suivant :

  • Revenus professionnels : les salaires, lesquels ne sont pas tous pris en compte de la même manière par les banques (par exemple, la rémunération variable fera souvent l'objet d'une moyenne sur les dernières années) ;
  • Revenus locatifs, pris en compte à 70% maximum dans le calcul du taux d’emprunt par la majeure partie des banques

Les charges

Sont prises en compte les charges prévisibles et récurrentes (à savoir les charges mensuelles telles que vos emprunts en cours, pensions alimentaires, etc.). Il en va de même pour le montant de vos mensualités actuelles, remplacées par le montant de vos nouvelles mensualités.

Si vos revenus ont augmenté de manière plus importante que vos charges, votre capacité d'emprunt se trouve donc améliorée, et vous pouvez emprunter un montant plus important qu'au moment de votre premier achat.

L’apport

L'apport ne modifie pas à proprement parler votre capacité d'emprunt. Mais il permet de couvrir les frais de notaire et de garantie (souvent estimés à 10 % du prix du bien pour un bien ancien) et éventuellement une partie du prix du bien.

Augmenter l'apport vous permet donc :

  • soit d'emprunter moins auprès de la banque si vous connaissez déjà le prix du bien que vous souhaitez acheter
  • soit d'emprunter une somme plus importante en considérant que l'apport ne couvre que les frais de notaire et de garantie

Pouvez-vous augmenter votre capacité d’emprunt pour acheter plus grand ?

Afin d’acheter plus grand, vous pouvez également jouer sur différents critères qui vous permettent d'emprunter une somme plus importante.

Modifier la durée de votre emprunt

A mensualité égale, emprunter sur une durée plus longue vous permet d'emprunter une somme plus importante. Vous remboursez en effet votre crédit sur un temps plus long, vous pouvez donc amortir un capital plus élevé. Cette solution est plus onéreuse en termes de coûts d'intérêts, mais il s'agit avant tout d'un arbitrage entre le bien que vous convoitez et votre capacité d'emprunt.

Par exemple, voici le résultat d'une simulation pour trois durées différentes avec la même mensualité :

Utiliser les prêts aidés si vous êtes éligible

Différentes solutions existent pour vous permettre de compléter un prêt principal avec d'autres emprunts bénéficiant de conditions avantageuses. C'est ce que l'on appelle les prêts aidés, dont le plus connu est le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Ils sont cependant soumis à diverses conditions d'accès, il est donc conseillé de faire une simulation en amont afin de vérifier que vous êtes bien éligible.

Avec un Prêt à Taux Zéro par exemple, une partie de votre emprunt total est exonérée d'intérêts : vous faites des économies sur le coût total de votre emprunt, ce qui vous permet d'emprunter des sommes plus importantes.

Faire appel à un courtier immobilier pour améliorer votre dossier

Le courtier immobilier ne pourra faire des miracles et augmenter votre capacité d'emprunt à proprement parler. En revanche, il pourra réfléchir avec vous à des solutions (par exemple, peut être que vous pouvez diminuer le montant de votre apport pour rembourser un crédit conso qui traîne et qui vient alourdir votre taux d'endettement).

Mais surtout, il négocie en votre nom auprès des banques afin de vous trouver le meilleur taux immobilier, ce qui peut se solder par plusieurs milliers d'euros d'économies.

Chez Pretto, nous vous accompagnons tout au long de votre projet pour vous permettre de bénéficier des meilleures conditions d'emprunt. Cela signifie que nous vous aidons à monter votre dossier de demande de prêt avant de le présenter aux banques. Nos experts crédits vous permettent de le valoriser au maximum pour obtenir l'emprunt le plus adapté à vos besoins.

A retenir
  • Pour acheter un nouveau bien plus grand et plus cher que l'actuel, vous disposez de différentes solutions : le prêt relais est l'une d'entre elles et vous permet d'obtenir une avance de liquidités.
  • Si votre situation a évolué, il se peut aussi que votre capacité d'emprunt ait augmenté depuis votre premier achat, ce qui vous permet d'accéder à des sommes plus importantes.
  • Afin de savoir si votre projet est possible, le plus simple est de passer par notre simulateur, qui prend en compte tous ces éléments afin de vous proposer la meilleure solution !
Sur le même sujet