Qu’est-ce que la loi Carrez ?
Sommaire
Avant d’acheter un bien en copropriété, mieux vaut savoir exactement ce qu’on paie au mètre carré. C’est tout l’objet de la loi Carrez, qui protège les acheteurs en encadrant le calcul de la superficie privative d’un logement. Pas de triche, pas de mauvaise surprise, Pretto vous explique comment ça marche.
Qu'est-ce que la loi Carrez ?
Instaurée par la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, la loi Carrez impose au vendeur d’un bien en copropriété (appartement ou maison en lotissement) d’indiquer la surface privative exacte dans les documents de vente.
L’objectif : protéger les acquéreurs en harmonisant le calcul des surfaces, un critère déterminant dans la fixation du prix de vente.
Surface privative ou surface habitable : quelle différence ?
Ces deux notions sont souvent confondues, pourtant elles ne désignent pas la même chose.
La surface privative (loi Carrez) concerne uniquement les logements en copropriété. Elle correspond à la surface de plancher des pièces fermées, après déduction des murs, cloisons, escaliers, etc.
La surface habitable loi Boutin n° 2009-323 du 25 mars 2009 s’applique à tous les logements, et sert de référence pour les contrats de location. Elle exclut davantage d’espaces (combles non aménagés, vérandas, garages…).
Pour un même appartement, lorsque vous devez faire le calcul suivant la loi Carrez ou la loi Boutin, les éléments à prendre en compte seront différents.
À titre indicatif, si pour le premier cas, vous incluez le calcul de superficies d’au moins 8 m2 et de plus de 1,80 m de hauteur sous plafond, dans la superficie habitable, il vous faudra prendre en compte en plus de la surface du bien, les combles aménagés dont la hauteur est au moins égale à 1,80 m, ce qui veut dire la surface du plancher qui a été construite.
Pour cela, il vous faut déduire du calcul les surfaces occupées par les murs, cages d’escaliers, cloisons, etc.
| Loi Carrez | Loi Boutin | |
| Mesurage | Surface privative | Surface habitable |
| Champ d’application | Logements en copropriété | Tous types de logements |
| Mention | Acte de vente | |
Quand calculer la superficie de son bien avec la loi Carrez ?
Quand faut-il appliquer la loi Carrez ?
La loi Carrez s’applique à toute vente de bien en copropriété, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison en lotissement. Elle ne concerne pas :
les maisons individuelles
les logements vendus sur plan (VEFA)
ni les surfaces de moins de 8 m² ou d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80m.
La mention de la superficie privative est obligatoire dans : le compromis de vente ou la promesse de vente, le contrat de location-accession ou de ventes en viager.
Il faut un minimum d’encadrement pour que tout le monde soit sûr de partir de la même base de critères et qu’aucun acheteur ne soit lésé.
## Comment calculer la surface Carrez ?
La superficie Carrez correspond à la surface des planchers clos et couverts dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m, déduction faite des murs, cloisons, marches, gaines, portes et fenêtres.
Sont inclus : combles aménagés, vérandas, remises, greniers, réserves…
Sont exclus : caves, garages, parkings, balcons, terrasses.
Faire le calcul soi-même ou passer par un pro ?
Vous pouvez faire le mesurage vous-même, mais attention : toute erreur engage votre responsabilité. En cas de contestation, la loi est du côté de l’acheteur.
Faire appel à un diagnostiqueur immobilier est donc plus sûr. Il utilise un télémètre laser et des logiciels précis, et vous remet une attestation de superficie loi Carrez. En cas d’erreur, c’est lui qui est responsable, pas vous.
Ce diagnostiqueur peut avoir à sa disposition :
un télémètre laser grâce auquel il peut avoir une précision exacte sur les mesures,
des logiciels de calculs pour le calcul final : ces logiciels lui permettent de prendre en compte toutes les informations devant être contenues dans le rapport et déduire les parties de surface au besoin.
À l’issue de ce métrage, il vous délivre une attestation de superficie privative “loi carrez”.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur les locations immobilièresQue se passe-t-il en cas d’erreur ou d’oubli ?
Deux situations peuvent poser problème :
Absence de mention Carrez : l’acheteur peut demander la nullité de la vente dans le mois suivant la signature.
Erreur de superficie supérieure à 5 % : l’acheteur peut réclamer une réduction du prix, proportionnelle à la différence de surface, dans l’année qui suit la vente.
Dans tous les cas, quelle que soit la personne ou l’organisme qui réalise le métrage, la loi peut tolérer une marge d’erreur inférieure à 5 %.
Si elle est supérieure, l’acquéreur peut demander une révision du prix de vente c’est-à-dire une baisse du prix proportionnelle à la superficie qui manque. Il dispose pour cela d’un délai d’un an à compter de la signature.
Le vendeur ne peut refuser la diminution du prix de vente étant donné que le prix du bien dépend directement du nombre de m2. Il devra aussi faire face à la réévaluation des frais de notaire selon le même principe (en fonction de la proportion de superficie manquante).
La loi Carrez s’applique uniquement aux logements en copropriété de plus de 8 m².
Elle impose de mentionner la surface privative dans tout acte de vente.
Cette surface est différente de la surface habitable (loi Boutin).
Lorsque vous décidez de vendre un logement en copropriété, vous devez obligatoire faire le calcul de la surface privative et en faire mention dans l’acte de vente.
Vous n’êtes pas obligé de passer par un diagnostiqueur immobilier pour établir l'attestation mais votre responsabilité pourrait être engagée en cas de contestation de la part de l’acquéreur.
En cas d’erreur supérieure à 5 %, l’acheteur peut demander une baisse du prix.
