Acheter en viager : vraie ou fausse bonne idée ?
Le viager, comment ça marche ?
Le viager est une forme de vente immobilière qui consiste à vendre un bien à un acheteur (appelé “débirentier”) en échange du versement périodique d’une rente viagère. Celle-ci peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle, et doit être payée jusqu'à son décès.
La rente s'accompagne, dans la majorité des cas, d'une somme d'argent versée comptant au moment de la signature de l'acte de vente appelée “le bouquet”. Lors de la signature du contrat et du versement du bouquet, le débirentier devient propriétaire du bien immobilier. Néanmoins, il devra attendre la mort du vendeur (appelé crédirentier) pour pouvoir récupérer le bien.
Il existe cependant plusieurs types de contrats de viager.
Le viager libre
Ce type de viager est appelé "libre" puisque le bien immobilier qu'il concerne est immédiatement disponible. Personne ne l'habite.
Son acheteur, au moment même de la signature en obtient la nue-propriété et l'usufruit. Le vendeur, quant à lui, cède tous les droits réels qu'il a sur le bien en question.
Le viager à terme
Le viager à terme est plus communément appelé “vente à terme”. Ce type de vente implique aussi le versement d’une somme comptant au moment de la signature et de mensualités.
Cependant, contrairement au viager libre et occupé, la durée des versements est prévue à l’avance (entre 10 et 15 dans la plupart des cas).
Le viager occupé
L'usufruit, quant à lui, continue d'appartenir au vendeur et ce, jusqu'à son décès.
C'est à partir de ce moment là seulement que l'acquéreur sera en pleine possession du bien immobilier et qu'il pourra en jouir comme bon lui semble.
Viager et séparation de droits
Dans le cas d’un achat immobilier en viager, le crédirentier peut choisir de conserver plus ou moins de droits sur son logement après l’acte de vente.
Cela se répercute directement sur la somme totale qu’il perçoit de la vente : plus il conserve de droits sur son logement, plus il diminue le prix qu'il peut en tirer.
L’usufruit
Dans ce cas de figure, le crédirentier tire toutefois moins de bénéfices de son logement. Par ailleurs, l’acheteur s’expose à de potentielles complications pour disposer pleinement de son logement, si des locataires l'occupent au décès du crédirentier.
Le droit d’habitation
L’option la plus couramment choisie est celle du droit d’habitation. Elle permet au crédirentier d’habiter le logement jusqu’à son décès. Il peut être prévu pour une personne comme pour deux personnes (viager à deux têtes).
Le cas échéant, l’acheteur ne peut donc disposer du logement qu’après le décès des deux personnes.
Lien entre les droits conservés et prix du viager
Dans le cas d’un viager occupé, puisque que le crédirentier conserve des droits sur le bien, le montant de rente est moins élevé. En effet, la décote doit compenser le fait que l’acquéreur perd en valeur d’usage.
Il est donc nécessaire de diminuer la valeur du bien du montant des loyers qui seraient normalement perçus pour un bien immobilier similaire.
Quels sont les risques de l’achat en viager ?
Quels sont les avantages de l’achat en viager ?
| Pour l'acheteur | Pour le vendeur |
|---|---|
| Paiement progressif qui permet d’acheter sans crédit immobilier | Revenu régulier qui permet de vivre aisément ses dernières années |
| Prix attractif et rentabilité forte | Gros travaux et taxe foncière aux frais de l'acheteur |
| Avantages fiscaux | |
| Frais de notaire réduits | |
| Petits travaux et taxe d’habitation aux frais du crédirentier |
Les défauts de l’achat en viager
| Pour l'acheteur | Pour le vendeur |
|---|---|
| Ne jouit pas du bien avant le décès du crédirentier | Risque d’arrêt de la vente si l’acheteur est en défaut de paiement |
| Date d’occupation du logement inconnue | Impossibilité de léguer son bien immobilier à ses héritiers |
| Risque de payer le bien au-dessus de sa valeur | Responsable du paiement des petits travaux d’entretien et de la taxe d’habitation |
| Quasi-impossibilité de financer l’achat par un crédit | |
| Risque d’annulation de la vente si le crédirentier décède dans les 20 jours suivant la vente | |
| Responsable du paiement des gros travaux et de la taxe foncière |
Comment faire les calculs pour acheter en viager ?
Contrairement à un achat immobilier classique, le prix global d’un achat immobilier en viager a deux sources principales : le bouquet et la rente.
Le bouquet du viager
Le bouquet est une somme que l’acheteur règle directement au vendeur (appelé crédirentier) à la signature de l’acte d’achat immobilier en viager. Il n’est pas obligatoire, et son montant n’est pas encadré légalement.
Néanmoins, il se situe généralement autour des 30 % de la valeur du bien immobilier, et dépend de l’âge du crédirentier : plus le crédirentier est jeune, plus il est élevé.
La rente du viager
La rente, elle, s’apparente davantage à un loyer : c’est la somme que l’acheteur versera à échéance régulière (mois, trimestres, années) au crédirentier.
Elle est calculée par le notaire selon les tables de mortalité établies par l’INSEE ou les compagnies d’assurance.
On cherche alors à estimer l’espérance de vie du crédirentier pour déterminer le nombre de rentes qu’il pourrait percevoir et donc en calculer leur montant.
M. Bilbon souhaite vendre en viager sa maison d’une valeur de 200 000 € : c’est ce qu’on appelle la valeur vénale, la valeur du bien sur le marché. Comme il souhaite occuper son logement après la vente et jusqu’à son décès, celui-ci a de facto moins de valeur.
On parle alors de valeur économique. Elle correspond à la valeur sur le marché du logement à laquelle on soustrait l’abattement du Droit d’Usage et d’Habitation du logement (DUH) par Bilbon. Le DUH est un pourcentage déterminé par l’âge du crédirentier.
Bilbon ayant 80 ans, il est ici de 40 %. La valeur économique du bien de Bilbon est donc de 200 000 € - 40 % : 120 000 €.
Si Bilbon fixe un bouquet à 40 % de la valeur économique de son bien, le capital restant à mettre en rente est de 120 000 € - 48 000 € = 72 000 €.
La rente est ensuite calculée à partir de l’espérance de vie du crédirentier. Ici, Bilbon étant un homme de 80 ans, son espérance de vie est estimée par les tables de mortalité à 9 ans, soit 108 mois. La rente de Bilbon sera donc 72 000 € divisé par 108 mois : 666,67 €.
Calcul de la rente en viager
- Valeur économique : Valeur sur le marché - Abattement du Droit d’Usage et d’Habitation (pourcentage en fonction de l’âge du vendeur)
- Bouquet : Défini arbitrairement par le vendeur, généralement selon son âge.
- Espérance de vie : Définie par les tables de mortalité établies par l’INSEE ou les compagnies d’assurance.
Il est possible de conclure un achat immobilier en viager sans rente. Le bien est alors vendu à sa valeur économique (valeur vénale - valeur du droit d’usage et d’habitation) et l’acquéreur peut l’occuper au décès du crédirentier.
Les charges liées au fait d’acheter en viager
En occupant les lieux après la vente immobilière en viager, le crédirentier a un statut proche de celui d’un locataire. Il doit notamment s’acquitter des charges du logement, du coût d’entretien, des petites réparations, et payer la taxe d’habitation.
En tant que nouveau propriétaire, l’acheteur en viager s’acquitte lui des plus gros travaux (ravalement de façade, extension, etc.) et de la taxe foncière.
Quelles sont les conditions pour faire un achat en viager ?
L’achat en viager fait l’objet de plusieurs règles auxquelles il n’est pas possible de déroger sous peine de voir la vente annulée.
Y a-t-il une condition d’âge pour le viager ?
Il existe effectivement une condition d’âge pour le viager. Le débirentier doit obligatoirement être majeur et être plus jeune que le vendeur de 20 ans au minimum.
À ces conditions d’âge s’ajoutent un critère de santé. Le crédirentier ainsi que le débirentier doivent être en bonne santé mentale et physique.
Les conditions liées au décès
Le décès du crédirentier doit impérativement être imprévisible et pourra faire l’objet d’investigation si des doutes apparaissent.
Pour que le décès soit imprévisible, l’acheteur ne doit logiquement pas être impliqué mais il ne doit pas non plus avoir eu connaissance d’une possible maladie dont le crédirentier serait atteint au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Aussi, dans le cas où le vendeur décèderait dans les 20 jours suivant la signature de l’acte de vente, la loi considère que le décès était prévisible. La vente en viager n’est donc pas valable et les héritiers du crédirentier peuvent demander son annulation auprès du tribunal afin de récupérer le bien.
Les conditions liées aux clauses définies au contrat
Comme pour tout acte de vente immobilière, les deux parties sont libres d’ajouter des clauses à l’acte de vente viagère pour protéger leurs intérêts. Parmi elles, on trouve notamment :
La clause résolutoire, qui permet au crédirentier de récupérer son bien immobilier si le versement des rentes n’est pas assuré, ou de conserver le bouquet si le contrat de vente est résilié.
La clause d’indexation, qui permet de réviser la rente régulièrement, par exemple selon l’évolution d’indices de l’INSEE.
Comme pour tout acte de vente immobilière, les deux parties sont libres d’ajouter des clauses à l’acte de vente viagère pour protéger leurs intérêts. Parmi elles, on trouve notamment :
- La clause résolutoire, qui permet au crédirentier de récupérer son bien immobilier si le versement des rentes n’est pas assuré, ou de conserver le bouquet si le contrat de vente est résilié.
- La clause d’indexation, qui permet de réviser la rente régulièrement, par exemple selon l'évolution d'indices de l’INSEE.
