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Super Pinel : un dispositif pour super investisseurs ?

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Alicia Cazaly
Mis à jour le 18 août 2022
Super Pinel : un dispositif pour super investisseurs ?

Que faire au terme du dispositif Pinel si vous êtes un investisseur locatif ? Soyez rassuré ! Le dispositif est remplacé par un autre dispositif : le Super Pinel. Ce dispositif permet une défiscalisation avantageuse malgré des conditions d'éligibilité plus strictes.

Les investisseurs locatifs qui choisissent d'investir sous le dispositif Pinel pourront bénéficier de la réduction d'impôts au taux « classique » jusqu'au 31 décembre 2022. Les taux de la réduction d'impôts du dispositif Pinel seront réduits progressivement jusqu'à la disparition du dispositif en 2024. Le dispositif Super Pinel prend le relais dès 2023.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Super Pinel ? Est-ce vraiment plus compliqué de bénéficier de ce nouveau dispositif ? Si vous souhaitez tenter l'aventure de l'investissement locatif avec le dispositif Super Pinel, vous pouvez réaliser une simulation de prêt immobilier avec notre outil. La simulation va vous permettre de préparer votre projet en fonction de votre profil.

Qu’est-ce que le dispositif Super Pinel ?

Le dispositif Super Pinel ou Pinel Plus a été mis en place par l’État pour prendre le relais du dispositif Pinel et soutenir la construction de logements neufs et plus responsables. La loi immobilière Pinel existe depuis 2014 et permet aux investisseurs locatifs de bénéficier d'une réduction d’impôts s'ils achètent un logement neuf. Depuis le 1er janvier 2021, l’avantage fiscal lié au dispositif Pinel est de plus en plus restreint et limité aux logements situés dans un immeuble. Ce dispositif disparaît en 2024 avec une échéance du dispositif de défiscalisation immobilier locatif progressif.

Emmanuelle Wargon, ancienne Ministre du Logement du gouvernement d'Emmanuel Macron, a annoncé la mise en place du dispositif Super Pinel dès 2023 afin de remplacer le dispositif Pinel actuel. Cette nouvelle version du dispositif doit permettre aux investisseurs locatifs d'investir « mieux » pour proposer des espaces de vie plus agréables.

Le dispositif Super Pinel propose également des avantages fiscaux, mais est soumis à de nouveaux critères plus sélectifs.

Quelle est la différence entre le dispositif Pinel et le Super Pinel ?

Le dispositif Super Pinel entre en vigueur dès 2023 avec des taux identiques au dispositif Pinel. Néanmoins, les conditions pour profiter du dispositif Super Pinel répondent à des critères différents basés sur les qualités fondamentales de l’achat immobilier : conditions environnementales, surface proposée, ouvertures lumineuses et extérieures.

Le dispositif Pinel reste identique jusqu’à la fin de l'année 2022. Dès 2023, les taux de réduction d’impôt seront réduits de la façon suivante&nbsp:
Durée de la location202220232024
6 ans12 %10,5 %9 %
9 ans18 %15 %12 %
12 ans21 %17,5 %14 %
Bon à savoir
Le dispositif Pinel conserve tous ses avantages fiscaux pour les logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.
Afin de continuer à bénéficier de la défiscalisation du dispositif Pinel, vous devez acheter votre logement neuf avant le 31 décembre 2022. Si vous investissez dans un logement neuf après le 31 décembre 2022, vous serez directement concerné par le dispositif Super Pinel en fonction du respect des critères requis.

Quels sont les critères pour le Super Pinel ?

Dès sa mise en place, les critères pour bénéficier du dispositif Super Pinel seront basés sur des exigences environnementales et des conditions de qualité de vie.

Les conditions environnementales

Un investisseur locatif pourra bénéficier du dispositif Super Pinel seulement si le logement à l’une des conditions suivantes :

  • Le logement neuf est performant d’un point de vue énergétique et respecte le label RE 2020. Il doit également répondre à des standards en matière d’usage : hauteur sous plafond, superficie minimale des pièces, ouvertures lumineuses, accès à un espace extérieur, etc.
  • Le logement est situé dans un quartier classé prioritaire

Les conditions de qualité de vie

Le dispositif Super Pinel prend également en compte des critères de qualité de vie pour améliorer le confort de vie des occupants des logements. La luminosité devient un vrai critère. Par exemple, les logements de type T3 ou plus devront bénéficier d’une double exposition pour répondre aux exigences du dispositif Super Pinel.

Les logements devront également respecter une surface minimale selon les règles suivantes :

  • Studio / T1 : surface minimale de 28m² en intérieur et 3m² en extérieur
  • 2 pièces : surface minimale de 45m² en intérieur et 3m² en extérieur
  • 3 pièces : surface minimale de 62m² en intérieur et 5m² en extérieur
  • 4 pièces : surface minimale de 79m² en intérieur et 7m² en extérieur
  • 5 pièces : surface minimale de 96m² en intérieur et 9m² en extérieur

Pour investir avec Super Pinel  : calculez votre capacité d’emprunt

Le dispositif Pinel va s’arrêter progressivement, mais ce n’est pas une raison pour cesser vos investissements immobiliers ! Certes les biens éligibles au dispositif Super pinel répondent à des critères plus exigeants et seront plus chers, mais cela ne veut pas dire que l’opération d’investissement n’en vaut pas la peine. Si vous souhaitez investir dans ce type de bien immobilier et bénéficier du dispositif Super Pinel, vous pouvez estimer votre capacité d'emprunt avec notre outil.
Par la suite, vous pouvez également simuler votre prêt immobilier avec le simulateur gratuit de Pretto afin d'obtenir les meilleures conditions pour votre financement. Chez Pretto, nos experts en courtage immobilier vous accompagnent dans la mise en œuvre de votre dossier et sa défense auprès des banques pour vous permettre de contracter le crédit le plus adapté à votre projet d'investissement locatif.
À retenir
  • Le dispositif Super Pinel est un dispositif mis en place par l’État qui vient prendre le relais du dispositif Pinel pour soutenir la construction de logements neufs.
  • Les conditions pour bénéficier du dispositif Super Pinel évoluent par rapport à son prédécesseur avec des critères environnementaux et des critères concernant les conditions de qualité de vie.
  • Pour investir avec le dispositif Super Pinel, utilisez Pretto pour déterminer votre capacité d’emprunt et obtenir le meilleur taux pour votre investissement.
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