1. Le régime micro BIC : quels avantages fiscaux pour votre location ?

Le régime micro BIC : quels avantages fiscaux pour votre location ?

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Tom Cheriet
Mis à jour le 21 déc. 2020
Vous envisagez de réaliser un investissement locatif et, en personne organisée, vous vous posez d’ores et déjà la question de la déclaration de vos recettes locatives au fisc. Si vous connaissez bien le régime réel, vous envisagez de déclarer votre activité sous le régime micro entrepreneur, également appelé micro BIC.

Cette solution est particulièrement adaptée si vous déclarez moins de 72 600 € annuels et que vous souhaitez gérer le moins d’administratif possible. Pretto fait le point avec vous sur les avantages du régime micro BIC.

Qu’est-ce que le régime micro BIC ?

Le régime micro BIC désigne un régime fiscal dédié aux entrepreneurs dont le montant des recettes annuelles ne dépasse pas le plafond de la micro-entreprise.
Important

Sont éligibles les activités commerciales, industrielles et artisanales parmi lesquelles figure la location de biens meublés.

L’objectif de ce régime est de vous simplifier la vie : la déclaration est facile à effectuer pour un calcul rapide de vos impôts.

Pour bénéficier du régime micro BIC, votre entreprise doit répondre aux critères suivants :

  • il s’agit d’une entreprise individuelle, d’une EURL ou bien d’une EIRL ;

  • il ne peut y avoir qu’un unique gérant, qui doit obligatoirement être une personne physique.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime micro BIC ?

Conditions de recette du régime micro BIC

Si vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs bien(s) meublé(s), vous pouvez bénéficier de ce régime avantageux à la condition que les recettes réalisées par votre activité de location soient inférieures à 72 600 € par an. Si vos recettes dépassent les 72 600 €, le régime réel sera appliqué d’office.

Bon à savoir

Si vous avez commencé votre activité de location en cours d’année ou bien si vous effectuez des locations saisonnières, le plafond est calculé au prorata de la période concernée.

Ainsi, si votre location a été effectuée sur 6 mois dans l’année, les recettes déclarées ne doivent pas dépasser 36 300 € pour bénéficier du régime micro BIC.

Les exclusions

Le Code général des impôts prévoit l’exclusion de plusieurs types d’activités du régime de la micro-entreprise, notamment via l’article 50-0.

Ainsi, si vous exercez l’une des activités suivantes, vous ne pourrez pas bénéficier du régime micro BIC :

  • la vente de biens,

  • la location de matériel,

  • la location et/ou la gérance de fonds de commerce,

  • la réalisation d’opérations sur les marchés financiers,

l’activité de lotisseur et de constructeur.

Fiscalité de ce régime

Pour commencer, toute déclaration au régime micro BIC doit être précédée d’une inscription au répertoire SIRENE de l’INSEE : vous devrez remplir une déclaration de début d’activité P0 i.
A savoir

Une fois votre déclaration validée, un numéro de SIRET vous sera attribué : celui-ci devra systématiquement être renseigné sur vos déclarations fiscales.

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Comment faire une déclaration ?

Il vous suffit de renseigner les recettes brutes perçues sur l’année directement sur votre déclaration complémentaire de revenus dans la rubrique "Bénéfices industriels et commerciaux" (BIC). L’ensemble des sommes perçues auprès de vos locataires devront être déclarées : il s’agit donc des loyers perçus mais également des charges collectées.

Cette déclaration peut être effectuée en ligne ou bien via le formulaire 2042 C-Pro. Les bénéfices réalisés devront être renseignés dans :
  • la case 5ND s’il s’agit d’une location meublée non professionnelle classique
  • la case NG si votre location est classée “meublé de tourisme” ou si vous avez une activité de chambre d’hôtes

A noter

Si vos recettes annuelles sont supérieures à 23 000 €, vous devrez également vous acquitter du paiement des prélèvements sociaux.

Représentant 17,2 % de vos recettes, ils devront le cas échéant être intégrés à vos calculs pour que vous ayez une vision la plus complète possible de vos frais à venir.

Quid de l’abattement forfaitaire ?

Une fois l’ensemble de vos recettes déclarées, le fisc applique automatiquement un abattement forfaitaire sur 50 % de celles-ci. Le résultat obtenu est ajouté aux autres revenus que vous déclarez : c’est la somme de l’ensemble de vos revenus sur l’année qui permettra de calculer le taux marginal d’imposition qui sera appliqué.

Le saviez-vous ?

Dans le cas des chambres d'hôtes et des meublés de tourisme classés, c’est un abattement forfaitaire de 71 % qui est pratiqué.

Ce taux est applicable jusqu'à 176 200 € de recettes annuelles.

L’emploi du terme "forfaitaire" n’est pas anodin comme vous pouvez vous en douter. C’est un abattement non ajustable, qui ne tient pas compte de vos frais réels : vous ne pouvez donc pas déduire des charges spécifiques tels que les intérêts de votre emprunt ou les montants relatifs à des travaux.

Ce régime est donc intéressant si l’ensemble de vos charges représente moins de 50 % de vos recettes (71 % de vos recettes dans le cas des chambres d’hôtes et des meublés de tourisme classés).

Quelles sont vos obligations ?

Au-delà des déclarations fiscales que vous devrez effectuer, il est important que vous assuriez le suivi comptable de votre activité en tenant :

  • un livre de recettes qui retrace l’ensemble des recettes perçues au cours de l’exercice comptable ;

  • un registre annuel des achats qui répertorie quant à lui les achats effectuées au titre de votre activité.

Les références de chaque achat devront y être précisées.

Avantages et inconvénients du régime micro BIC

L’avantage principal du régime micro BIC réside dans la simplicité des formalités à effectuer : il vous suffit simplement de déclarer les recettes perçues sur votre déclaration de revenus. Le calcul sera effectué automatiquement par le fisc.

Attention

Néanmoins, l'abattement forfaitaire de 50 % n’est pas toujours le plus intéressant sur le plan fiscal.

Le régime réel peut présenter de nombreux avantages grâce aux charges et amortissements déductibles : dans ce cas de figure, vos impôts seront calculés au plus près de votre situation.

Exemple

Si vous avez réalisé d’importants travaux au cours de l’année, les frais seront pris en compte via les charges déclarées.

Cela ne sera pas possible si vous bénéficiez du régime micro BIC.

Nous vous recommandons d’effectuer une estimation pour chacune des deux solutions afin de choisir le régime le plus adapté à vos besoins. Si vous estimez que vos charges sur l’année sont inférieures à 50 % du montant de vos recettes, le micro BIC sera sans doute la solution à privilégier.

A retenir
  • Vous êtes éligible au régime micro BIC si vos recettes annuelles liées à la location sont inférieures à 72 600 €.

  • Dans le cadre du régime micro BIC, un abattement forfaitaire de 50 % est systématiquement pratiqué sur vos recettes : le calcul de vos impôts portera donc sur 50 % seulement de vos recettes locatives.

  • Prenez le temps de faire une simulation sur les régimes micro BIC et réel afin de définir quelle modalité de déclaration est la plus adaptée à votre situation.

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