Défiscalisation immobilière : quels sont les 7 dispositifs en 2026 ?

Investir dans l’immobilier peut rimer avec réduire vos impôts, c’est ça la défiscalisation immobilière. On vous explique concrètement comment ça fonctionne, ce qui change et ce qu’il faut surveiller pour ne pas se retrouver pris au piège.

La défiscalisation immobilière, comment ça marche ?

Lorsque vous investissez dans la pierre, neuf ou ancien, l’État met à disposition des dispositifs fiscaux pour encourager l’effort d’investissement locatif. Ces mécanismes permettent de réduire votre impôt sur le revenu ou de déduire certaines charges, à condition de respecter des critères précis (type de logement, durée d’engagement, localisation, etc.).

Sauf pour le dispositif Malraux, qui y échappe (voir plus loin), ces réductions d’impôt entrent dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an et par foyer fiscal (selon service-public.gouv.fr, 2026).

La défiscalisation immobilière avec la loi Denormandie

Avec la loi Denormandie, l’investissement locatif dans l’ancien se loge à la même enseigne que l’investissement dans le neuf… ou presque !

Entrée en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2019, elle reprend les éléments de la loi Pinel ancien (qui n'existe plus aujourd'hui), permettant de bénéficier de réductions d’impôts en achetant un bien immobilier nécessitant des travaux de rénovation. Le dispositif est moins contraignant pour les investisseurs.

Quelles sont les conditions de travaux pour la loi Denormandie ?

Le montant des travaux à réaliser doit représenter au moins 25 % du prix d’acquisition. Les travaux doivent correspondre à au moins 2 des 5 catégories suivantes :

• Travaux d’isolation de la toiture;
• Travaux d’isolation des murs donnant sur l’extérieur;
• Travaux d’isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur;
• Travaux de changement de système de chauffage;
• Travaux de changement de système de production d’eau chaude sanitaire.

Ils doivent être réalisés par des entreprises professionnelles Reconnu Garant de l'Environnement (RGE).

Un zonage particulier

Le dispositif Denormandie dépend d'un zonage spécifique, basé sur des critères d’aménagement urbain et de revitalisation des centres-villes.

• Nombre de communes éligibles : environ 245 villes (222 villes Action Cœur de Ville + communes ORT).
• Type de biens : logements anciens nécessitant des travaux de rénovation.
• Condition : les travaux doivent représenter au moins 25 % du prix d’acquisition et toucher au moins 2 des 5 catégories suivantes : isolation de la toiture, isolation des murs donnant sur l’extérieur, isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur, changement du système de chauffage, changement du système de production d’eau chaude sanitaire.

Comment fonctionne la loi Malraux ?

Le dispositif Malraux permet de bénéficier d’avantages fiscaux en finançant les travaux de rénovation complète de bâtiments anciens pour la location. Les bâtiments doivent être situés dans une zone bénéficiant d’un Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur (PSMV) ou d’un Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine (PVAP). Le logement rénové doit être loué pendant une durée minimale de 9 ans.

Le dispositif Malraux vous permet de déduire de vos impôts sur le revenu entre 22 % (zones PVAP) et 30 % (zones PSMV) du montant des travaux de restauration entrepris, limité à 100 000 euros par an pour un maximum de 4 années consécutives.

Mais le grand atout du dispositif Malraux, c’est qu’il n’est pas soumis au plafond des niches fiscales de 10 000 euros par an, ce qui veut dire qu’il est possible de déduire de ses impôts jusqu’à 30 % de 100 000 euros par an, soit une économie de 30 000 euros ! Si vous faites partie des tranches les plus imposées (plus de 41 %), c’est clairement un investissement à envisager.

LMNP : Se constituer un patrimoine immobilier en bénéficiant d’avantages fiscaux

Le dispositif de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

Accessible à toute personne résidant fiscalement en France, il permet d’investir dans des biens immobiliers meublés destinés à la location. Les revenus générés sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux - BIC.

Ses avantages :

• Régime micro‑BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus.
• Régime réel : possibilité de déduire charges + amortir le bien et le mobilier.
• Conditions : vous ne devez pas être inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel et les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

Le déficit foncier : un autre outil de défiscalisation ?

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet de déduire de son revenu global les charges d’un bien locatif qui dépassent les loyers perçus, dans la limite de 10 700 € par an. En tant que propriétaire, il peut arriver que votre bien vous coûte plus qu’il ne vous rapporte de revenus fonciers. Dans ce cas, vous pouvez prendre en compte ces dépenses pour faire baisser votre revenu fiscal global.

Grâce au mécanisme du déficit foncier, vous pourrez déduire de vos revenus - pour un montant maximum de 10 700 euros par an - les éléments suivants :

• les intérêts d’emprunt;
• les frais de garantie de votre prêt immobilier;
• les frais d’entretien de votre bien, mais aussi les réparations et améliorations éventuelles;
• les frais salariaux du gardien ou du concierge de l’immeuble (le cas échéant);
• la taxe foncière;
• les frais de procédure;
• les primes d’assurance;
• les dépenses réalisées pour le compte des locataires.

Loi Censi-Bouvard : la défiscalisation pour les investissements en résidences meublées

Depuis le 31 décembre 2022, la loi Censi-Bouvard est fermée aux nouvelles acquisitions : la mission d’évaluation conjointe de l’Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) a recommandé, dans son rapport de 2022, de ne pas la reconduire au-delà de cette date. Les informations ci-dessous ne concernent donc que les investissements réalisés avant cette échéance.

• Économie d’impôt de 11 % de la valeur HT des biens neufs acquis, dans la limite de 300 000 € HT.
• Location obligatoire pendant au moins 9 ans.
• Signature d’un bail commercial avec la société exploitant la résidence, qui gère ensuite le bien.

• Récupération possible de la TVA (20 % du prix du bien) si l’exploitant propose au moins trois services en plus du logement.
• Report possible de l’excédent de réduction d’impôt sur les six années suivantes, tant que le bien reste en location.

Qu’est-ce que Loc’Avantages (ex-loi Cosse) ?

Depuis le 1ᵉʳ mars 2022, la loi Cosse a été remplacée par le dispositif Loc’Avantages (BOFiP, 2025), qui permet aux propriétaires bailleurs conventionnant leur logement avec l’Anah de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 15 % à 65 % selon le niveau de loyer pratiqué et le recours à l’intermédiation locative (La Finance pour Tous, 2026).

Pour profiter de cette défiscalisation, il faut louer le bien vide comme résidence principale, à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un plafond, et obtenir une performance énergétique minimale.

Loi Monuments historiques : Un avantage fiscal pour la restauration

• Déduction de l’intégralité des travaux de restauration et d’entretien du revenu global, sans plafond de dépenses.
• Travaux conformes aux prescriptions des Architectes des Bâtiments de France.
• Conservation du bien pendant au moins 15 ans.
• Ouverture du bien au public une partie de l’année s’il est subventionné par l’État.

Que se passe-t-il en cas de revente ou de non-respect de l’engagement de location ?

Quatre dispositifs de cette liste sont conditionnés à un engagement de location ferme : Denormandie, Malraux, Censi-Bouvard et Loc’Avantages. Si vous revendez le bien ou cessez de le louer avant l’échéance de cet engagement, l’administration fiscale procède à la reprise de la réduction d’impôt déjà obtenue, au titre de l’année où l’engagement cesse d’être respecté (BOFiP, 2024). Le déficit foncier suit une règle différente : la déduction imputée sur le revenu global n’est remise en cause que si vous cessez de louer le bien avant le 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation (BOFiP, 2025).

Le LMNP suit un mécanisme encore différent, puisqu’il repose sur un statut fiscal et non sur un engagement de location : à la revente, la plus-value se calcule selon les mêmes règles qu’un bien loué nu. Une nuance importante depuis le 15 février 2025 : si vous étiez au régime réel, les amortissements déduits pendant la location doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui l’augmente d’autant (impots.gouv.fr, 2025).

Tableau récapitulatif des dispositifs de défiscalisation immobilière

Qui peut acheter en défiscalisation immobilière ?

Toute personne souhaitant investir dans l’immobilier pour réduire ses impôts peut envisager la défiscalisation immobilière. Les dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Denormandie ou encore le dispositif Malraux s’adressent aux contribuables français désireux de bénéficier d’avantages fiscaux en investissant dans l’immobilier locatif neuf ou ancien rénové.

Ce type d’investissement convient aux personnes ayant une capacité d’épargne suffisante pour financer l’acquisition, les travaux éventuels et les charges annexes. Il est recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert fiscal pour s’assurer que l’opération est bien adaptée à sa situation financière et fiscale, et c’est là que Pretto intervient !