1. Etapes investissement locatif

Le guide de l'investissement locatif par étapes

L’investissement locatif peut faire peur de prime abord. Il s’agit cependant d’un bon premier investissement dont vous tirez revenus réguliers et déductions d’impôts.

Pour bien comprendre comment cela fonctionne, Pretto vous propose un guide de l’investissement locatif par étapes :

  1. Définir son projet d’investissement
  2. Trouver le bien immobilier
  3. Trouver le financement
  4. Trouver le locataire
  5. Remplir sa fiche d’imposition

Etape 1 : définir son projet d'investissement immobilier

Pourquoi investir en immobilier pour louer ?

L’investissement locatif présente trois avantages principaux.

  • Vous dégagez des revenus grâce aux loyers perçus
Ces revenus peuvent même vous permettre d’autofinancer tout ou partie de votre investissement ou de financer un second investissement.

De plus vous jouez sur l’effet de levier : le taux auquel vous empruntez pour financer votre investissement est moins élevé que le rendement qu’il dégage.

  • Le second avantage, c’est la constitution d’un patrimoine immobilier qui fera office de “matelas de sécurité”

Vous pourrez y loger ou le proposer à vos enfants à terme. Si ce premier investissement est concluant, vous aurez la confiance des banques pour en démarrer de nouveaux. La prise en compte des revenus locatifs peut aussi vous permettre d’augmenter votre surface financière pour l’emprunt d’une résidence principale dans le futur.

  • Enfin, l’investissement locatif présente des avantages fiscaux
Vous pouvez déduire le montant des intérêts de l’emprunt du revenu locatif imposable. Il est également possible de déduire le coût des travaux en cas de vacance du logement. Et enfin, certains dispositifs ciblés comme le Pinel proposent des déductions additionnelles.

Est-ce rentable d'acheter un appartement pour le louer ?

Acheter en vue de louer, c’est effectivement rentable si c’est bien fait. Vous pouvez d’ailleurs réaliser une simulation d’investissement locatif avec le simulateur Pretto. Pour être sûr de maximiser la rentabilité tout au long de la durée de vie de votre opération, il y a quelques points à garder en tête :
  • Réduisez la vacance locative. Cela passe par le choix d’un secteur géographique porteur et le maintien de l’attractivité de votre logement grâce aux travaux notamment.
  • Pensez à la colocation ou à la location meublée pour augmenter le niveau de vos loyers.
  • Renégociez régulièrement votre crédit et vos assurances pour minimiser les coûts.
  • Suivez la fiscalité de votre bien année après année. Veillez à intégrer les déductions qui s’appliquent à votre situation.

Quel type de location souhaitez-vous faire ?

  • La location meublée

Elle s’adresse à des locataires en quête de simplicité d’emménagement, souvent pour de la courte durée. Elle permet de fixer un loyer plus élevé en échange de la fourniture des meubles.

  • La location vide

A l’inverse, les loyers sont plus bas mais elle offre plus de tranquillité sur le long terme à l’investisseur.

Le prix par nuit laisse supposer un rendement très intéressant mais elle est encadrée par la loi : nombre maximum de nuits par an, fiscalité des revenus, usage des locaux.

  • La colocation

Le “turn-over” des occupants est élevé, mais cela a une conséquence sur le loyer qui est globalement plus important que pour une location traditionnelle. Vigilance, dans certaines zones tendues le loyer reste plafonné.

  • Le bail Mobilité (Loi ELAN)

Il propose des locations courtes durées aux personnes en formation, mission, mutation, et apprentissage.

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Etape 2 : trouver son bien

Comment savoir où investir dans l'immobilier ?

Choisissez une région avec une demande de logement dynamique : la région parisienne, les grandes villes, les zones frontalières ou côtières présentent des attraits sur le long terme.

Plus localement, renseignez-vous sur la vie de quartier, sur les infrastructures et sur la connectivité de votre emplacement.

Enfin enquêtez sur le marché locatif local : les arrêtés municipaux, l’encadrement des loyers et le solde migratoire.

Passer par un professionnel ou de particulier à particulier ?

Si vous connaissez bien le marché, le passage de particulier à particulier peut être intéressant. Veillez toujours à vous faire conseiller par votre notaire sur les aspects légaux et contractuels.

Dans les autres cas, il peut être bénéfique de faire appel à un professionnel. Si vous privilégiez une zone attrayante pour l’investissement locatif, il est probable que vous n'achetiez pas tout près de chez vous. Un agent sur place vous permettra de gagner du temps, de l’argent et de ne pas vous décourager dans une recherche à distance.

Etape 3 : trouver son financement

Faire une simulation pour son achat immobilier

Le premier réflexe avant la recherche de financement, c’est de simuler son plan de financement. Cette étape vous donnera une bonne idée des montants en jeu et de votre marge de manoeuvre. Pour cela, utilisez le simulateur Pretto, simple et gratuit.

Trouver son prêt

Vous connaissez maintenant le montant que vous devez emprunter et les sommes que vous êtes en mesure de rembourser tous les mois. C’est le moment de comparer les offres des banques. Un courtier peut vous aider à bien présenter votre dossier et à trouver la solution optimale au meilleur prix pour vous.

L'investissement locatif sans apport : mythe ou réalité ?

L’apport n’est pas obligatoire pour un investissement locatif dans certains cas. Gardez votre épargne et profitez des taux bas pour faire jouer l’effet de levier.

Cependant, ces dossiers sont plus difficiles à défendre auprès des banques, il faudra donc particulièrement soigner votre dossier de demande de prêt.

Etape 4 : trouver son locataire

Gestion locative ou par soi-même ?

Si vous avez du temps à investir dans la gestion locative, faites le vous-même cela vous permettra d’optimiser votre rendement.
Attention

La gestion locative est énergivore : recherche de locataires, visites, états des lieux, suivi et entretien. Un gestionnaire c’est la garantie d’avoir l’esprit libre et de vous décharger des tâches quotidiennes.

Ce qu'il faut savoir du contrat de bail

Le contrat de bail est établi en 2 exemplaires datés et signés par le propriétaire et le ou les locataires. Il contient certaines informations obligatoires et il définit la durée du bail. Vous pouvez aisément trouver des modèles de contrats sur internet ou vendus dans certaines librairies spécialisées.
Bon à savoir

Les baux classiques durent 3 ans pour un appartement vide et 1 an pour un meublé. Le bail est automatiquement renouvelé à l’issue de cette période si vous ne donnez pas congé au locataire. Le locataire peut lui se dégager de son obligation s’il le fait dans le respect du préavis.

Etape 5 : remplir sa fiche d'imposition

Louer en meublé ou vide ?

Louer un meublé est plus intéressant d’un point de vue purement fiscal. Les revenus locatifs provenant d’un appartement vide sont classés comme revenus fonciers. Ceux d’un meublé entrent dans la catégorie des bénéfices commerciaux et présentent une fiscalité moins lourde.

C’est l’une des contreparties du risque de vacance plus élevé.

Les lois de défiscalisation de l'investissement locatif

Les revenus locatifs sont imposables, mais une partie de vos frais sont déductibles et viennent réduire le montant soumis à l’impôt.

C’est le cas des :

  • provisions pour charges de copropriété
  • frais d'assurance
  • frais de gestion
  • intérêts d’emprunts
  • dépenses de travaux liées aux réparations, à l’entretien et à l’amélioration du bien
  • des charges récupérables (que vous avez assumés à la place de vos locataires)

En plus de ces déductions, des dispositifs spécifiques et ciblés ont été mis en place.

  • Le plan Pinel offre des réductions d’impôts pour des investissements sur des territoires définis.
  • Le Denormandie vient prolonger le plan Pinel, en ciblant les logements vétustes à remettre en état.
  • La loi Malraux présente des avantages fiscaux pour des investissements sur de l’ancien dans les centres historiques.

A retenir
  • L’investissement locatif est un bon départ pour se constituer un patrimoine : apport limité, revenus réguliers et fiscalité intéressante.
  • La localisation est très importante : renseignez vous sur les zones à forte demande et les dispositifs fiscaux locaux.
  • Vous pouvez déduire de vos revenus locatifs une partie des charges et coûts liés à votre investissement.
Mis à jour le 11 septembre 2020
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Tom Cheriet
Manager Commercial
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