Investissement locatif

Les grandes étapes de son investissement locatif

Et si vous aussi, vous vous lanciez dans l’investissement locatif ? Rien de bien sorcier ! Concrètement, vous achèteriez une maison ou un appartement, neuf ou ancien, pour le louer et en tirer des revenus chaque mois.

Vous commencez ainsi à vous constituer un patrimoine, une valeur sûre, qui vous apporte des revenus complémentaires, des déductions d’impôts et surtout un logement pour votre retraite ou pour les études de vos enfants ! Mais comme n’importe quel investissement, il faut le faire avec prudence, s’informer et se poser les bonnes questions avant d’enclencher les démarches.

Voici, pour vous, les grands débutants, un petit guide de l’investissement locatif !

1ère étape : faites la mise au point sur vos projets

Informez-vous, soyez curieux !

Vous allez devenir un investisseur, un propriétaire et un gérant de patrimoine. N’ayez pas peur de ces titres grandiloquents, il suffit simplement de butiner des informations sur tous ces sujets pour accomplir votre tâche avec succès ! 🙂

Soyez donc très au clair sur le marché locatif, les différents types de logement disponibles et les loyers, les taxes, le régime de fiscalité auquel vous serez soumis ainsi que sur les possibilités de financement pour votre projet. Tenez-vous au courant des changements, des évolutions du marché immobilier pour cibler le bon investissement, au bon moment et au bon endroit !

Définissez vos objectifs

Vos projets concernant ce bien dessineront sa surface, son emplacement, l’intensité des travaux…Il n’y a qu’un seul bon conseil : soyez stratégiques !

  • Si vous comptez louer votre bien dans un premier temps mais y passer vos vieux jours, choisissez-le soigneusement comme s’il s’agissait de votre résidence principale. Après tout, il le deviendra un jour !
  • Si vous préférez en tirer un revenu complémentaire tout de suite, en le louant à un étudiant par exemple, assurez-vous qu’il soit situé à proximité d’une université, du réseau de transports et qu’il soit abordable pour les locataires que vous visez.
  • Si vous espérez en tirer une plus-value, pensez à la revente dès le début de vos recherches ! Chercher le bijou qui correspond aux attentes du marché, là où vous pourrez conclure une affaire très intéressante.

Fixez-vous donc librement un objectif pour vous y tenir jusqu’au bout.

2ème étape : trouvez le bien immobilier, le cœur de votre investissement !

Un bon emplacement pour le valoriser

Un logement a toujours une valeur objective, notamment influencée par la vie de quartier et les infrastructures à proximité. Un appartement en centre-ville, dans une rue commerçante, proche d’une école, des commerces et de grands espaces verts attire inévitablement des locataires.

Et ce n’est pas tout ! Assurez-vous d’investir dans une région où la demande de logements est dynamique. Il y a des valeurs sûres comme la région parisienne, les grandes villes, les zones frontalières, le bord de mer : vous trouverez facilement des intéressés.

En bref, prenez le temps d’étudier le marché locatif, l’évolution des loyers, les arrêtés municipaux, le solde migratoire : tous les détails qui vous diront si cet emplacement est attractif ou non.

Optez pour le bon type de logement

Maison ou appartement ? Qu’importe ! Du moment que vous choisissez une surface adaptée à votre objectif de départ.

Gardez dans un coin de votre tête que les petites surfaces ont tendance à rapporter beaucoup en peu de temps mais le risque est plus important. En effet, vous changerez régulièrement de locataires et cela implique un risque de vacance locative. A l’inverse, les grandes surfaces et les maisons sont moins lucratives mais vous assurent un revenu confortable car sécurisé. Vous ne parvenez pas à vous décider ? Les espaces de deux ou trois pièces seront alors de bons compromis !

Neuf ou ancien ? Vide ou meublé ? Posez-vous les bonnes questions ! N’hésitez pas à consulter nos articles spécialement consacrés à ces sujets ou à contacter un conseiller Pretto pour répondre à vos questions.

3ème étape : préparez votre financement !

La fameuse question de l’apport personnel

Qu’on achète sa résidence principale ou qu’on fasse un investissement locatif, une des première questions posée est celle de l’apport personnel. En général, 10% d’apport minimum est demandé pour couvrir les frais de notaire et les frais de garantie. Par ailleurs, l’apport personnel prouve à votre banquier que vous avez été capable d’épargner et que votre comportement bancaire est sain. Avoir une épargne importante sera toujours valorisé par les banques.

En revanche, l’investissement locatif est un peu particulier et les banques acceptent plus facilement de vous prêter à 110%, c’est à dire sans apport, notamment parce que cela améliore la rentabilité de votre investissement. Le mieux : montrer à la banque que vous avez épargné mais que vous ne souhaitez pas utiliser ce cash pour votre investissement.

Profiter de l’effet de levier

C’est donc plus facile de financer un investissement locatif sans apport, notamment parce que les banques savent que vous voulez bénéficier du fameux effet de levier. Et vous avez tout intérêt à l’actionner ! 3 raisons pour vous convaincre :

  • Les taux actuels sont très bas, entre 1 et 2%, pour acheter un bien qui vous rapporte facilement le triple !
  • Acheter un crédit vous avantage fiscalement : les intérêts de l’emprunt sont déduits du montant des loyers (cadeau du fisc !)
  • Vous êtes assurés et protégés. Si l’emprunteur décède, par exemple, la banque paiera le reste des mensualités et les héritiers récupéreront le bien entièrement payé.

Vous l’avez compris, même si vous disposez des fonds, le crédit a des avantages non négligeables. Il vous coûte moins cher et vous protège des imprévus.

Aidez-vous d’un courtier pour négocier le meilleur taux

La recherche du meilleur taux immobilier peut vous prendre beaucoup de temps : il faut faire le tour des banques, présenter votre projet et négocier, négocier, négocier.  Si vous voulez vous concentrer sur la recherche de l’investissement le plus rentable (on vous comprend), faites appel à un courtier. Ils sont experts du marché immobilier et négocient pour vous les meilleurs conditions de crédit immobilier. Attention à bien choisir le vôtre : la qualité de service et le prix ne se valent pas pour tous les courtiers. N’hésitez pas à consultez les avis clients.

Cela tombe bien, chez Pretto, nous sommes des courtiers en ligne. En vous lançant avec nous, vous serez accompagné par un expert du crédit réactif (et gentil, en bonus). Il s’occupe de rendre votre dossier attractif, professionnel et rigoureux pour la banque. Vous n’aurez qu’à fournir les documents nécessaires et il se chargera du reste, le tout en ligne et pour … 0€ !

N’hésitez pas à nous contacter pour discuter !

Bonus : 3 déductions fiscales dont vous pouvez bénéficier

On vous voit tendre l’oreille et vous avez raison !

1) Comme nous l’avons déjà évoqué, les intérêts de votre prêt sont déductibles de vos revenus locatifs. Alors, vous paierez moins d’impôts avec une certaine satisfaction, reconnaissons-le.

2) La loi Pinel vous permet aussi de bénéficier de déductions d’impôts de 12, 18 ou 21 % du montant de votre investissement. On vous donne ce droit en fonction :

  • Du nombre d’années auquel vous vous engagez à louer votre bien (entre 6 et 12 ans)
  • Des normes imposées (chauffage, temps des travaux…)
  • De l’emplacement de votre logement
  • Du montant de votre loyer

3) Si vous louez un logement vide: le montant des travaux peut être déduit des loyers que vous percevez. Vos impôts sont réduits, royal !

Pour un logement meublé, vous pouvez choisir votre régime d’imposition. Le premier est forfaitaire et vous impose sur la moitié des loyers perçus. Le deuxième est un régime réel où les charges et les amortissements sont déductibles de vos impôts : une occasion en or pour minorer votre assiette d’imposition…

Et voilà, vous avez toutes les clés en main pour vous lancer dans votre premier investissement locatif !  Vous vous sentez prêts ? Nous aussi ! En avant les grands projets !

A retenir

Informez-vous sans limite: fiscalité, crédit et marché immobilier n’auront plus de secrets pour vous.

Gardez toujours en tête votre projet quand vous choisirez le type de logement, son emplacement et son locataire.

Préparez le financement de votr investissement en amont avec un conseiller Pretto par exemple 🙂 et préférez le crédit pour profiter de l’effet de levier.

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