Investissement locatif 2026 : les clés pour un projet réussi

L’investissement locatif vous titille ? C'est en effet une valeur sûre de vouloir investir dans la pierre, et vous vous dites peut-être qu’il s’agit du bon moment pour vous lancer… Surtout au vu des dispositifs fiscaux attrayants. Cependant, comme tout achat immobilier, un investissement locatif doit se réfléchir en amont. Fiscalité, rentabilité locative, financement, gestion du bien… Autant de sujets sur lesquels on fait le point pour vous guider dans votre réflexion.

Pourquoi opter pour l’investissement locatif ?

Vous vous demandez pourquoi investir dans l’immobilier locatif plutôt que de laisser votre argent dormir sur un compte épargne ? Voici quelques bonnes raisons de sauter le pas :

• Un placement sécurisé : La pierre reste une valeur refuge, moins sujette aux fluctuations des marchés financiers.
• Des revenus supplémentaires : Les loyers perçus peuvent compléter vos revenus et même financer d’autres projets.
• Des avantages fiscaux : En investissant, vous pouvez bénéficier de dispositifs de défiscalisation qui allègent la note.

Quel type d’investissement locatif est le plus rentable ?

La rentabilité d’un investissement locatif dépend de plusieurs critères : l’emplacement, la demande locative, et bien sûr, le prix d’achat. En règle générale, les petites surfaces dans les grandes villes ou les logements destinés à la colocation peuvent offrir des rendements intéressants. Mais attention, chaque projet est unique, alors prenez le temps d’étudier le marché avant de vous décider.

• Les studios et petites surfaces dans les grandes villes : Dans des métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux, les studios et petites surfaces sont très recherchés, notamment par les étudiants et les jeunes actifs. Par exemple, à Paris, un studio bien situé dans un quartier prisé peut offrir une rentabilité brute de 4 % à 5 %, malgré un prix d’achat élevé. De plus, la demande locative est constante, ce qui réduit le risque de vacance. Mais il faut pouvoir avoir suffisamment de capacité d’emprunt pour acheter ici car ce sont des villes très prisées.
• La colocation dans les villes étudiantes : Les villes universitaires comme Toulouse, Lille ou Montpellier sont des terrains propices à la colocation. Acheter un appartement de plusieurs chambres et le proposer à la colocation peut générer des revenus plus élevés qu’une location classique. Par exemple, un T4 en colocation à Lille peut atteindre une rentabilité brute de 7 % à 8 %, car chaque chambre est louée séparément à un prix avantageux pour le propriétaire.
• L’investissement en périphérie des grandes villes : Avec l’augmentation des prix dans les centres urbains, les périphéries des grandes villes offrent de belles opportunités. À Nantes ou Rennes, par exemple, les communes limitrophes connaissent une forte demande, avec des prix d’achat encore raisonnables. Vous pouvez viser une rentabilité de 5 % à 6 % tout en profitant de la montée des prix immobiliers sur le long terme.
• Les locations meublées en zones touristiques : Les zones touristiques comme la Côte d’Azur, le bassin d’Arcachon ou encore les Alpes offrent des opportunités intéressantes pour les locations saisonnières. En louant votre bien meublé à la semaine, vous pouvez atteindre une rentabilité brute de 8 % à 10 %, notamment durant les périodes de forte affluence touristique. Cependant, attention à la gestion plus complexe et aux réglementations locales qui encadrent ce type de location.
• Les investissements dans des quartiers en pleine mutation : Certaines zones, autrefois délaissées, deviennent attractives grâce à des projets de rénovation urbaine ou des aménagements publics. Par exemple, des quartiers à Marseille ou à Saint-Étienne connaissent un regain d’intérêt et permettent des achats à bas coût avec une rentabilité brute pouvant atteindre 6 % à 7 %. Ces investissements nécessitent une bonne anticipation, mais peuvent être très rentables sur le long terme.

Comment faire un investissement locatif ?

Votre projet d’investissement locatif démarre avant même la recherche du bien avec l’estimation de votre budget et la construction de votre projet. En effet, cet achat ne se pense pas de la même manière que pour une résidence principale. On vous explique.

Faites une simulation en ligne pour prévoir votre budget

Afin de vérifier si votre projet est faisable, il faut vous pencher sur la question du financement. En effet, vous allez certainement devoir contracter un prêt immobilier, et évaluer le coût de votre emprunt peut être compliqué.

Heureusement, de nombreux simulateurs en ligne existent pour vous aider dans vos démarches. C’est notamment le cas de Pretto qui vous propose une simulation de prêt immobilier gratuite spécialement dédiée à la question de l’investissement locatif.

Ce simulateur vous permettra de déterminer le montant maximum que vous pouvez emprunter, et donc d’orienter vos recherches vers des biens que vous pouvez effectivement financer.

En quelques minutes, vous connaissez les grandes lignes de votre financement :

• quel est le montant d’apport idéal ?
• sur quelle durée souhaitez-vous emprunter ?
• quel est le taux auquel vous pouvez prétendre ?

Comment trouver le bien parfait pour votre investissement immobilier locatif ?

Une fois que vous disposez de ces informations, vous pouvez affiner votre projet. Et si, pour une résidence principale, le but est de trouver le bien de vos rêves, la question est tout autre pour un investissement locatif.

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L'appli qui vous alerte dès qu'un bien est publié sur les plus grands sites d'annonces immobilières.

Quel est le but de votre investissement ?

Vous ne vous tournerez pas vers le même bien si vous l’achetez pour pouvoir en user plus tard, pour en tirer un revenu supplémentaire, ou dans l’espoir de faire une plus-value dans quelques années.

Quelle ville choisir pour mon investissement ?

La première chose à faire quand vous vous lancez dans l’investissement locatif est de vous renseigner. Vous ne pourrez faire un choix éclairé que si vous connaissez un peu le marché de l’immobilier à l’endroit où vous souhaitez acheter. Quelle est l’évolution des prix dans le secteur ? Quel est le montant des loyers ? La population est-elle plutôt étudiante ou familiale ? Est-ce que la demande locative est forte ou non ?

Enfin, prenez en compte le type de personnes à qui vous souhaitez louer : vous n’achèterez pas au même endroit pour un étudiant seul, une colocation ou un appartement familial. Vous devez étudier particulièrement le marché, voir les perspectives d’évolution dans les prochaines années.

Comment calculer la rentabilité de son investissement locatif ?

Quelle que soit la raison pour laquelle vous souhaitez faire cet investissement, il est plutôt logique de compter sur vos futurs loyers pour rembourser en partie les mensualités du crédit. La question est cependant de savoir si votre achat se révélera rentable ou non.

La définition du rendement locatif

Le rendement locatif se définit comme le ratio entre ce que vous rapporte l’investissement et ce qu’il va vous coûter. Si vous souhaitez aller dans le détail, vous pouvez effectuer différents calculs intégrant les charges de propriétaire (taxe foncière, frais d’entretien, charges de copropriété, assurance) ou encore les économies liées à la défiscalisation.

Il permet déjà de vous orienter dans vos recherches.

Mais finalement, qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?

Le rendement d’un livret d’épargne est généralement compris entre 0,75 et 2 %, celui d’une assurance-vie peut être plus élevé (autour de 3 %). En comparaison, le rendement de l’investissement locatif paraît très attractif avec des taux de rendement pouvant aller jusqu’à 10 %.

Il vaut mieux un bien avec une rentabilité locative peu élevée, mais qui ne sera jamais vide que l’inverse !

Beaucoup de personnes qui investissent dans l’immobilier oublient de prendre tous les coûts pour calculer le rendement et peuvent se retrouver à payer de leur poche la différence. Avant de visiter, prenez le temps de bien compter tous les coûts que vous aurez à payer et à les déduire de ce que cet investissement pourra réellement vous rapporter.

Quels sont les avantages de l’investissement locatif ?

Acheter dans la pierre fait partie des investissements les plus sûrs. Mais alors, pourquoi se tourner vers l’investissement locatif au lieu d’acheter sa résidence principale ou secondaire ? Tout simplement car ce type de projet comprend de nombreux avantages.

Les dispositifs de défiscalisation

Un des premiers avantages de l’investissement locatif est le fait que cela vous donne accès à des dispositifs de défiscalisation qui peuvent être particulièrement intéressants.

• La loi Denormandie

La loi Denormandie pour investir dans l'ancien a été mise en place en 2019. Elle reprend dans les grandes lignes les conditions et les avantages du Pinel, qui n'existe plus depuis fin 2024. Cet investissement est ouvert jusqu'au 31 décembre 2027.

Mais pour bénéficier du dispositif Denormandie, les travaux doivent représenter au moins le quart du coût de votre bien : ils doivent permettre de remettre votre bien aux normes de décence, et améliorer sa performance énergétique de manière significative.

• Déduisez vos intérêts de vos revenus fonciers

Vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers lorsque vous faites un investissement locatif. Et même plus : vous pouvez aussi déduire les frais annexes à votre achat comme les frais de dossier de garantie !

L’effet de levier est important

Si ces dispositifs de défiscalisation sont aussi intéressants, c’est parce qu’ils permettent de booster l’effet de levier.

Mais pour que cela fonctionne, il faut vous assurer d’une chose : le coût de votre investissement ne doit pas être supérieur à sa rentabilité. Vous devez donc comparer le coût total de votre crédit aux revenus éventuels que vous pourriez en tirer.

Faire un emprunt auprès d’une banque vous permet d’acheter un bien que vous n’auriez pu vous payer seul. Mais grâce à l’investissement locatif, vous pouvez augmenter votre patrimoine immobilier à moindre coût.

Les conseils de Pretto un investissement locatif réussi

Malgré tous ces avantages, un projet d’investissement locatif ne se prépare pas à la légère et il faut également avoir conscience des difficultés qui peuvent se présenter. Voici quelques-uns de nos meilleurs conseils pour les éviter.

Faites-vous accompagner par un professionnel pour votre prêt immobilier

Faire un dossier de demande de prêt demande du temps, vous le savez déjà probablement. Toutefois, chercher un financement par ses propres moyens demande encore davantage de temps et d'énergie, que vous préférez certainement consacrer à autre chose.

Le rôle du courtier immobilier est de vous accompagner de A à Z dans vos démarches : il vous aide à monter votre dossier, négocie en votre nom auprès de la banque, et s’assure du suivi de votre demande jusqu’à la signature chez le notaire.

Par ailleurs, en fonction de votre situation, vous pouvez bénéficier de ses conseils :

• définir quel est le bon montant d’apport ;
• combien les taux actuels vous permettent-ils d'investir ;
• maximiser votre dossier si vous êtes primo-accédant, sachant que les banques ont resserré leurs critères d’octroi sur ce type de projets.

Votre courtier immobilier connaît les spécificités des banques et leurs exigences commerciales. Il peut donc vous obtenir des conditions d’emprunt dont vous ne pourriez pas bénéficier, et ce, quels que soient vos talents de négociateur !

L’investissement locatif sans apport : est-ce possible ?

Qui dit prêt immobilier dit apport personnel. Vous le savez peut-être, la banque demande en général un apport égal à environ 10 % du montant de votre bien afin de couvrir les frais de notaire et de garantie.

Mais pour un investissement locatif, les banques sont plus enclines à accorder des prêts à 110 %, c’est-à-dire qu’elles peuvent financer la totalité des coûts liés à votre achat.

Toutefois, il est aussi parfois possible d'investir sans apport ! Dans certains cas, les banques sont prêtes à financer la totalité de votre projet. Cependant, depuis les recommandations du HCSF, les critères sont plus stricts. Pour maximiser vos chances, montrez à la banque que vous avez un apport, même si vous choisissez de ne pas l’utiliser. Cela renforcera votre dossier et vous permettra de bénéficier de l’effet de levier.

Comment améliorer la rentabilité de son investissement locatif ?

Une fois que vous avez effectué votre investissement intervient la deuxième partie de votre projet : faire en sorte qu’il y ait le moins de vacances possible pour augmenter vos rendements. Certains types de location limitent ainsi ces risques, comme la colocation dans un bien meublé.

Tenez-vous également au courant des revalorisations de loyer possibles, mais n’hésitez pas à investir quand il le faut : certains travaux de remise à niveau peuvent vous permettre d’attirer beaucoup plus facilement les locataires.

En dehors de la vacance locative, vous pouvez aussi faire le choix de la location courte durée, qui propose des revenus plus intéressants, même si l’appartement n’est pas forcément utilisé tous les jours. Mais attention, cette pratique est de plus en plus encadrée !

Enfin, si vous avez acheté il y a quelques années, il y a fort à parier que vous pourriez bénéficier de taux plus intéressants avec le rachat de crédit. Mais là aussi, prenez le temps de bien vous renseigner : en fonction du montant qu’il vous reste à rembourser, ou en raison d’un changement de situation, cette action n’est peut-être pas la plus intéressante.

Comment calculer la rentabilité nette nette ?

La rentabilité nette nette (aussi appelée rentabilité nette après impôts) est la mesure la plus réaliste de ce qu’un investissement locatif rapporte vraiment, une fois toutes les charges et la fiscalité déduites.

Pour la calculer, rien de plus simple : il suffit de diviser le revenu locatif net après impôt par le prix d'achat du bien (frais inclus).​

Pour obtenir votre revenu locatif net de charge, déduisez toutes les charges liées au bien :

• Charges de copropriété non récupérables
• Assurance propriétaire non occupant (PNO)
• Assurance emprunteur
• Taxe foncière (hors ordures ménagères refacturées au locataire)
• Frais de gestion locative (si agence)
• Entretien et petites réparations
• Travaux récurrents (prévoir une provision)
• Intérêts d’emprunt

Une fois ce revenu net, vous pourrez retirer le montant d'impôts en fonction du régime fiscal choisi (micro-foncier, réel, LMNP, etc.).

Il ne vous reste plus qu'à effectuer votre calcul final.

Posez-vous tout de suite la question des impôts

Comme vous l’avez vu, certains achats locatifs permettent de bénéficier d’une fiscalité intéressante. Cela peut orienter votre recherche de bien. Mais n'oubliez pas que vous allez devoir payer des impôts sur vos revenus fonciers.

Il est aussi important de se poser la question du type de location en meublé ou non meublé. Selon votre choix, votre déclaration pourra fortement varier, notamment en fonction du montant de vos revenus fonciers et du régime fiscal pour lequel vous optez.

Le petit plus : Notre guide de l’investissement locatif !

En bref, l’investissement locatif est une bonne manière de pouvoir construire votre patrimoine tout en répondant à une demande. Pour autant, cela demande une bonne préparation en amont. Autant pour cibler la bonne localisation en fonction de votre stratégie, que sur les revenus et dépenses que vous aurez. Faites vous accompagner pour réussir au mieux votre projet.