Quelles sont les villes préférées des Français pour investir en 2020 ?

Parmi les investissements préférés des Français, l’investissement locatif reste une valeur sûre avec de nombreux avantages : constitution d’un complément de revenu, défiscalisation, préparation de sa retraite… les raisons pour investir dans la pierre sont nombreuses.

En 2020, malgré une année mouvementée résultant d’un octroi de crédit plus difficile pour les investisseurs locatifs mais aussi d’un ralentissement du marché lié à la Covid-19, près de 60 000 projets d’investissement locatifs ont tout de même été simulés via le simulateur de prêt immobilier en ligne de Pretto.
Nous avons analysé ces simulations d'investissement locatif pour faire ressortir le top 10 des villes où les Français ont souhaité investir en 2020

En 2020, l’investissement locatif pour des profils aux revenus confortables

En 2020, le profil de l’investisseur locatif est un couple de 38 ans avec un enfant. Ils ont des revenus confortables, en moyenne 7 880 € par mois et par foyer, avec un apport qui s’élève à 41 440 €, pour un montant de crédit immobilier moyen de 228 200 €, soit un budget d’achat total d’environ 270 000€. 84 % d’entre eux choisissent d’investir dans l’ancien.

Même si l’investissement locatif attire toujours, son accès s’avère plus difficile cette année. Pierre Chapon, président de Pretto, analyse :
Notre indice indique une baisse de 13 points sur les projets d’investissements locatifs, qui est passé de 59 à 46 points. La crise a aussi aggravé sa dégradation, les perturbations macro-économiques ayant un impact sur le traitement des dossiers jugés prioritaires par les banques. En effet, dans un contexte perturbé, elles favorisent plutôt le financement de résidences principales

Les 10 villes les plus recherchées par les investisseurs immobiliers en 2020

En combinant les données Pretto, et les connaissances du marché locatif de Bevouac, nous avons analysé en quoi chacune des villes de ce top 10 était une opportunité d’investissement. À chaque ville est associée l’une des stratégies d’investissements de Bevouac* expliquées ci-dessous :
  • Placement. Investissement locatif dont le risque est faible, l’investissement généralement élevé (centre-ville, centre historique, noyau universitaire, etc.) et dont le rendement moyen est compris entre 1 % et 25 % du rendement maximal de la ville.

  • Équilibrée. Investissement locatif dont le risque est moyen, l’investissement modéré (dans un périmètre défini autour des zones attractives et accessibles facilement par une diversité de transports) et dont le rendement moyen est compris entre 25 et 50 % du rendement maximal de la ville.

  • Développement. Stratégie dont le risque est élevé mais qui représente un investissement peu élevé (zones en construction, projets d’urbanisation, périphéries, réhabilitation d’un quartier, etc.) et dont le rendement est compris entre 50 % et 75 % du rendement maximal de la ville.

#1 Paris - L’incontournable

Malgré des prix au m² incomparables (11 000 € en moyenne) aux autres métropoles de France, lui conférant un rendement moyen autour de 3 %, Paris reste Paris. La capitale est le poumon économique français : trouver un locataire se fait en quelques heures, et sa forte liquidité des biens lors de la revente rassure les investisseurs, justifiant sa première place.

Paris séduit les investisseurs à la recherche d'un investissement patrimonial, sans risque. Il faut compter près de 250 000 € avec les différents frais annexes pour acquérir un simple studio de 16m².

→ Stratégie : Placement

#2 Marseille - Excellente pour les connaisseurs

La cité phocéenne arrive en 2ème place des villes les plus recherchées par les investisseurs en 2020. Son ensoleillement, son attractivité touristique, et sa position géographique y sont pour beaucoup, mais les prix pèsent aussi dans la balance.

Ils y sont encore très abordables pour la 2ème métropole de France avec un prix au m² fluctuant entre 1 900 € et 4 000 €. Le rendement proposé est donc meilleur (6,21 %), combiné à une demande locative importante. Investir à Marseille requiert toutefois une connaissance fine du marché tant les quartiers sont hétérogènes.

→ Stratégie : Développement

#3 Lyon - une ville de dimension européenne

Figurant dans le top 20 des métropoles les plus riches d’Europe, Lyon présente une démographie croissante (+4 % par an) et est un des plus gros pôles étudiants en France. Grande ville à taille humaine, elle présente ainsi tous les critères favorables à l'investissement locatif (demande locative forte et chance de plus-value élevée).

Le TGV permet de relier Lyon à Paris en 2 heures et la ville a connu l'une des évolutions des prix les plus fulgurantes (+53 % en 10 ans). Investir à Lyon permet d'avoir un meilleur rendement (3,7 %) qu'à Paris tout en bénéficiant d'un investissement sûr et patrimonial.

→ Stratégie : Placement

#4 Toulouse - Parfaite pour jouer la sécurité

Ville connue pour son dynamisme économique et étudiant, la ville rose charme de nombreux investisseurs en quête de sécurité. Malgré une explosion des prix de l'immobilier (+50 % en 10 ans). Les prix au m² sont encore abordables pour une grande métropole qui cherche à améliorer sa qualité de vie grâce à de nombreux projets d’aménagements. Les investisseurs peuvent espérer un rendement de 5,33 %.

→ Stratégie : Équilibrée

#5 Lille - Le coup de coeur des investisseurs

Lille représente une excellente opportunité pour l'investissement locatif (3ème ville étudiante de France), en particulier grâce à de nombreux projets d’urbanisation qui ont attiré les investisseurs ces dernières années.

Les biens s'y louent en quelques jours malgré les changements induits par la Covid, grâce à une demande locative soutenue (70 % de la population est locataire). Du côté des prix, l'évolution est fulgurante (+22 % en 5 ans) et la croissance démographique forte. Les investisseurs peuvent espérer un rendement de 6,1 %

→ Stratégie : Équilibrée

#6 Bordeaux - Un patrimoine d’exception

Ayant bénéficié d'une hausse des prix les plus importantes ces 10 dernières années (+66 %), le marché bordelais semble s'être stabilisé depuis 2016. Toutefois, Bordeaux reste prisée par les investisseurs comme en témoigne ce classement. Sa rénovation complète sur les 10 dernières années, sa proximité en TGV de Paris, sa culture gastronomique et vinicole, ses 100 000 étudiants sont autant de raisons qui expliquent son succès.

Investir à Bordeaux relève d'une stratégie patrimoniale même si les potentielles plus-values à venir semblent réduites : la ville paraît avoir atteint son rythme de croisière en ce qui concerne les prix au m². Les investisseurs peuvent espérer un rendement de 3,64 %.

→ Stratégie : Placement

#7 Nantes - De nombreux atouts pour plaire

Ces dernières années, Nantes s'est souvent retrouvée classée dans les tops des villes où investir, cela grâce à une démographie et une attractivité en pleine expansion (+36 000 habitants en 10 ans), de nombreux projets d'urbanisation (agrandissement de la gare, CHU ultra moderne, pôles de compétitivité...), un rayonnement européen sur les technologies....

Nantes bénéficie d'un marché locatif dynamique avec 60 % de locataires. La forte croissance des prix de la ville (+48 % en 10 ans) est donc logique. Même si le rendement brut envisageable est aujourd'hui assez faible (4,65 %) une opération dans la métropole nantaise permettra d'obtenir un investissement sûr et patrimonial.

→ Stratégie : Équilibrée

#8 Montpellier - Très demandée par les jeunes

Montpellier attire les étudiants, non seulement pour son climat agréable, mais également par la qualité des établissements scolaires (31 % de la population a entre 15 et 29 ans). La part d'étudiants est plus de deux points supérieure à la moyenne nationale (9 % contre 6,7 %). Le prix à la location est en constante augmentation, notamment pour les studios, très plébiscités par les étudiants.

Le rendement brut, tous types de bien confondus, se situe autour de 6 %. Pour toutes ces raisons, Montpellier est de plus en plus attractive. D'ailleurs le nombre d'acheteurs est supérieur de 24 % au nombre de biens disponibles ce qui démontre l'attractivité croissante de la ville.

→ Stratégie : Équilibrée

#9 Nice - Toujours aussi attractive

Nice rivalise tout autant avec les villes qui la précèdent. La part d'étudiants à Nice n'étant que de 6 %, la ville attire majoritairement les jeunes actifs tout juste diplômés. La diversité des événements organisés à Nice au cours de l'année assure une vacance locative faible et des prix au m² qui ne cessent d'augmenter (5 996 € en moyenne).

L'attractivité de la ville encourage la municipalité à investir, tant dans la culture que dans les services. Avec une demande locative qui n’a jamais été aussi forte (11 %). Le rendement brut moyen, tout type de bien confondu, est d'environ 5 %.

→ Stratégie : Placement

#10 Rennes - Place forte du grand Ouest

3ème PIB national, de nombreux projets d'urbanisme réussis... Rennes rassure les investisseurs justifiant l'explosion des prix de la métropole en 5 ans (+43 %). Le marché rennais est très dynamique pour les petites surfaces notamment auprès des étudiants et des jeunes actifs (67 % des biens loués sont des studios, T1 ou T2).

Toutefois, si quelques années auparavant il n'était pas rare d'obtenir un rendement brut autour de 6 %, la dynamique favorable de la ville ces dernières années permet d'obtenir un rendement brut de 4,5 % en moyenne. Rennes est aujourd'hui la ville idéale pour un investissement locatif sûr et patrimonial dans le grand Ouest.

→ Stratégie : Placement

Des opportunités intéressantes oubliées des investisseurs

Les investisseurs, souvent influencés par des critères subjectifs tels que leur connaissance de la ville, oublient parfois que d’autres villes, plus petites, se révèlent en fait plus intéressantes, pour réaliser un investissement locatif en France. On pense notamment à Angers, Le Havre et Nancy qui pourraient séduire les investisseurs en quête de bonnes perspectives de rendement financier, et cela avec un risque limité de vacances locatives.

  • Angers, idéalement située entre Paris et Nantes, regroupe aussi une population jeune et étudiante propice à la location. De plus, ces 10 dernières années, elle a connu une croissance des prix de 32 %. Les investisseurs peuvent espérer un rendement de 6 % en moyenne
  • Le Havre, elle, pourrait être un bon pari. En effet, la ville d’Edouard Phillipe pourrait parfaitement correspondre à un investisseur avec un budget limité (1 800 € le m²) espérant de hauts rendements (7,6 %). Cerise sur le gâteau : la confirmation de la construction de la ligne à grande vitesse et la possible inclusion de la ville au projet du Grand Paris pour en faire la porte maritime de Paris permettent d'espérer une prise de valeur de la ville.
  • Enfin, Nancy est une ville où la demande locative se situe bien au-dessus de la moyenne. 70 % de sa population est locataire notamment car 25 % de la population est étudiante. Les perspectives de rendement y sont un peu plus élevées (6,7 % en moyenne) que dans les grandes métropoles citées précédemment mais l’évolution des prix reste stable (8 % en 10 ans).
À retenir
  • Si vous êtes intéressé par l’investissement locatif, anticipez ! Pensez à soigner la tenue de votre compte en banque. L’accès au crédit s’étant durci, il faut mettre toutes les chances de votre côté. De plus, votre taux d’endettement devra être inférieur à 33 % si vous souhaitez mettre à bien votre projet

  • Adoptez une stratégie adaptée à la ville que vous ciblez. Si vous désirez avant tout une grande sécurité dans votre placement, Paris, Lyon et Bordeaux représentent de très belles options. À l’inverse, si vous êtes à la recherche de rendements plus élevés, pensez à des villes moins populaires telles que Nancy, Le Havre et Angers, qui peuvent présenter des stratégies de placement intéressantes.

* Informations complémentaires des stratégies d’investissement selon Bevouac : Ces stratégies interviennent après le choix de la ville effectué, car celui-ci dépend le plus souvent de facteurs émotionnels (connaissances de la ville, proximité de son domicile...etc) et oriente les personnes sur la meilleure stratégie à adopter dans la ville ciblée.

Elles ont été conçues en étudiant et pondérant les aspects socio-démographiques de chaque ville (évolution démographique, évolution du taux de chômage, état des parties communes, etc.) pouvant avoir un impact sur la qualité de l’investissement.

Mis à jour le 19 novembre 2020
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Lucas Perret
Chargé de contenus digitaux
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