Achat Immobilier

Quelle est la procédure à suivre pour un achat immobilier ?

L’achat d’un bien immobilier est une étape importante voire essentielle dans la vie de nombreuses personnes. Toutefois, elle nécessite une préparation assidue et un suivi rigoureux afin d’éviter certains pièges et maximiser les chances d’obtenir le bien souhaité. Pour vous, Pretto fait le point sur la procédure d’un achat immobilier et les bonnes pratiques à suivre.

Première étape de la procédure d’un achat immobilier : trouver le bien de ses rêves

Évaluer sa capacité de financement

Acquérir un bien immobilier, c’est avant tout investir une somme conséquente. Pour définir votre budget, c’est-à-dire définir le prix maximal que vous êtes prêt à payer pour acheter un bien immobilier, vous pouvez suivre les étapes suivantes :

  • Faire le point sur votre épargne actuelle, qui pourra vous servir d’apport pour un prêt immobilier ;
  • Déterminer le montant maximal que vous allez pouvoir emprunter pour acquérir un bien immobilier, en fonction bien entendu de vos revenus. Le simulateur Pretto est idéal pour ça et vous permet en plus de calculer votre capacité de remboursement ;
  • Vous renseigner sur le marché de l’immobilier actuel afin de connaître les prix des biens qui vous intéressent.

Trouver le bien immobilier de vos rêves

Évidemment, la procédure d’achat immobilier repose avant tout sur ledit bien immobilier, mais encore faut-il le trouver ! Aujourd’hui, les possibilités pour chercher – et trouver – le bien immobilier de vos rêves sont nombreuses : agences immobilières traditionnelles, sites internet spécialisés, sites de petites annonces entre particuliers, etc.

Chaque option présente son lot d’avantages et d’inconvénients : les agences immobilières représentent certes un coût mais aussi un gain de temps parfois conséquent, et permettent de prévenir certains défauts du logement. Les sites internet de mise en relation entre particuliers permettent quant à eux d’économiser des frais d’agence.

Une fois l’appartement ou la maison de vos rêves trouvé, il faut passer à l’action en négociant le prix et faire une offre d’achat.

Signer le compromis ou la promesse de vente

Une fois que les négociations ont abouti, l’acquisition du bien immobilier est entérinée par le compromis de vente ou la promesse de vente. C’est un accord de principe concernant la vente du bien.

Notons quelques différences entre ces deux contrats :

  • La promesse de vente confère à l’acheteur une option sur le bien pendant deux à trois mois généralement. Pendant cette période, le vendeur ne peut ni proposer le bien à une tierce personne, ni se rétracter de la vente. L’acheteur, en revanche, peut renoncer à l’acquisition à tout moment, mais devra dans ce cas renoncer à l’indemnité d’immobilisation versée au propriétaire actuel lors de la promesse de vente, qui s’élève généralement à 10% du prix de la vente ;
  • Le compromis de vente a valeur de vente en termes juridiques, ce qui implique que si le vendeur ou l’acheteur souhaite mettre un terme à la vente, il s’expose à des poursuites judiciaires (assez rares ceci dit) et au versement de dommages et intérêts. Par ailleurs, l’acquéreur doit verser un dépôt de garantie (ensuite imputé sur le prix lors de la signature de l’acte notarié) à hauteur généralement de 5 à 10 % du prix de la vente.

Le compromis ou la promesse de vente est signé conjointement par l’acquéreur et le vendeur, autrement dit le propriétaire actuel. L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente pour annuler l’achat. Passé ce délai, annuler l’achat se révèle compliqué sauf si l’une des conditions suspensives de l’avant-contrat se réalise, comme par exemple si le crédit immobilier n’est pas obtenu.

Demander et obtenir un prêt immobilier : une étape clé de la procédure d’achat immobilier

Pourquoi et comment demander un prêt immobilier

Il est rare qu’un particulier puisse s’offrir un bien immobilier seulement grâce à son épargne. En d’autres termes, acquérir un bien immobilier implique d’obtenir un prêt pour financer l’acquisition. L’objectif de l’acheteur est ici d’obtenir  le prêt le moins cher aux meilleures conditions. Les critères pour choisir un tel prêt sont le taux d’intérêt, la fréquence de remboursement, les prestations associées, les flexibilités de remboursement ou encore l’assurance emprunteur.

Pour obtenir un prêt immobilier, il vous faudra monter un dossier complet et solide que vous présenterez aux banques qui vous intéressent. Ce dossier est composé notamment des derniers bulletins de salaires, des relevés de compte et des dernières fiches d’imposition. Un dossier composé de manière rigoureuse et organisée permet de faire une très bonne première impression.

Vous pouvez également passer par un courtier en immobilier qui, à l’instar des agences immobilières dont la responsabilité est de trouver le logement qu’il vous faut, a pour but de trouver à votre place le meilleur prêt immobilier compte tenu de votre profil. En passant par Pretto, le service est gratuit !  

Obtenir le prêt immobilier en question

Une fois que vous avez trouvé le prêt immobilier le plus adapté à vos besoins, il vous faut signer une demande de prêt dans la banque choisie. Vous devez aussi valider l’assurance, ce qui suppose notamment de remplir un questionnaire médical confidentiel.

Ensuite, la banque transmet à l’emprunteur et aux cautions par courrier recommandé une offre de prêt officielle à laquelle vous devez répondre au bout de minimum 11 jours, 30 maximum.

Attendre l’accord de garantie

Une fois l’accord de principe obtenu, il faut encore que la banque obtienne un accord de garantie.La garantie assure le paiement du crédit immobilier en cas de défaillance de l’emprunteur et peut prendre la forme d’une caution :

  • fournie par une société de cautionnement ;
  • d’un particulier : un tiers se porte caution en garantie du prêt ;
  • hypothécaire (ou privilège prêteur de denier) : en cas de défaut de paiement, votre bien immobilier est utilisé comme garantie pour rembourser la banque ;
  • mutuelle fonctionnaire, uniquement destinée aux professionnels de l’éducation nationale, de la RATP, PTT, Police, ou encore aux militaires.

Suite à une réponse positive, la banque peut éditer l’offre de prêt , un document officiel regroupant les principales caractéristiques du crédit (montant, taux, conditions, etc.).

Une fois l’offre de prêt signée, vous pouvez prévenir le vendeur que vous avez obtenu votre prêt et lui confirmer votre décision d’acheter son bien.

Dernière étape de la procédure d’achat immobilier : la vente du bien

Le rendez-vous avec le notaire

Le rôle du notaire est essentiel dans le cadre d’une procédure d’achat immobilier. Ce dernier rassemble en effet les informations et documents nécessaires à la constitution du dossier de vente auprès des administrations concernées.

Généralement trois mois après avoir obtenu l’accord de la banque pour le prêt vient la signature devant le notaire de l’acte authentique qui fait de l’acheteur le nouveau propriétaire du bien. Cet acte regroupe les principales informations de l’acquéreur (état civil), du bien cédé (superficie, description des pièces, la présence ou non d’hypothèque sur le bien vendu, etc.), l’étude du notaire concerné, le prix et les modalités de paiement, ainsi que la date d’entrée des lieux prévue.

L’acquisition se termine alors par le versement du solde du prix d’achat et des frais de notaire. Suite à la signature, le notaire transmet l’acte de vente au bureau des hypothèques qui sera publié au fichier immobilier. Le notaire recevra en échange une « copie authentique » du titre de propriété portant les cachets de l’administration fiscale. Il vous enverra une copie et conservera l’original.

Propriétaire, et maintenant ?

Depuis l’estimation de votre budget, il est fort probable qu’au moins 6 mois se soient écoulés. En tant que propriétaire, voici une liste (non exhaustive) des nouvelles responsabilités qui vous incombent :

  • Effectuez une copie de vos documents ou numérisez-les afin de les garder en sécurité ;
  • Choisissez une assurance habitation qui correspond à vos besoins ;
  • Faites l’inventaire de vos biens avant et après le déménagement pour vous assurer d’avoir tout en votre possession ;
  • Changez les serrures de votre nouveau domicile ;
  • Prenez soin d’examiner votre nouveau domicile sous tous les angles et d’effectuer les réparations nécessaires avant d’emménager.

A retenir

La recherche de votre bien immobilier se conclut avec le compromis de vente, signé devant le notaire.

Mais c’est là que démarre votre recherche de financement ! Pour cela, faites vous aider par un courtier immobilier, qui négocie pour vous le taux de votre emprunt et toutes les conditions associées.

Vous n’êtes propriétaire qu’après avoir signé l’acte de vente devant le notaire et que vous avez payé le prix du bien.

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