Différentes solutions de financement pour son projet immobilier

Vous allez enfin réaliser votre rêve de devenir propriétaire, mais avant tout il faut mettre au point un plan de financement infaillible. Concrètement, cela passe par le calcul de votre capacité d’emprunt, la constitution d’un apport personnel (épargne, vente d’un bien, regroupement de crédits ou prêts aidés comme le PTZ) et le choix du type de prêt : amortissable à taux fixe ou variable, in fine ou à taux révisable. Reste ensuite à comparer plusieurs banques pour obtenir la meilleure offre.

Combien et comment emprunter ?

Connaître votre capacité d’emprunt

Calculer son budget immobilier est la première chose à faire lorsque l’on souhaite se lancer. Mais attention, le code de la consommation est très clair à ce sujet : « Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager ». Il faut donc préparer cette étape avec minutie afin de ne pas être pris en défaut de paiement et se retrouver dans une solution financière délicate.

Si vous avez déjà des crédits en cours, vous pouvez calculer votre niveau d’endettement ici facilement, et ainsi déterminer si votre projet est réalisable ou non.

Constituer son apport personnel

La plupart du temps, les établissements de crédit vous demanderont un apport personnel pour vous prêter la somme demandée. Cet apport est en général au minimum de 10% du montant total du projet.

Il peut provenir de plusieurs sources :

Épargner : PEL et CEL

Il est souvent constitué de l’épargne personnelle, sous forme de Plan Épargne Logement (PEL) ou de Compte Épargne Logement (CEL).

Vendre son bien actuel

La vente de la résidence principale dont la plus-value peut constituer un bon apport pour un nouvel emprunt.

Attention cependant, cette plus-value est soumise à une taxation. Pensez-donc à la prendre en compte dans votre estimation.

Regrouper ses crédits

Si vous possédez déjà plusieurs crédits, vous pouvez regrouper vos mensualités en une seule échéance plus petite et à taux plus avantageux. Vous pouvez même demander une trésorerie supplémentaire dans le cadre de votre rachat de crédits afin d’augmenter votre capacité d’investissement. Un prêt immobilier entre parfaitement dans le cadre d’un rachat de crédits et vous permet ainsi d’éviter le cumul de crédits en cours.

Vous pouvez regrouper presque n’importe quel type de crédits, mais le plus fréquent reste le regroupement de crédits immobilier et consommation pour lesquels de nombreux organismes intermédiaires en opérations bancaires vous proposent un véritable accompagnement.

Les prêts aidés (PTZ, éco-PTZ)

Vous pouvez également bénéficier de prêts aidés comme les prêts à taux zéro (PTZ) ou encore l’éco-PTZ, un crédit gratuit qui aide certains ménages à acheter leur première résidence principale. Ces prêts aidés vous aident, en partie, à financer votre bien et peuvent être considérés comme un apport pour un prêt plus important.

Vérifiez si vous avez droit à ce dispositif en calculant votre pret à taux zero avec une simulation.

L’assurance emprunteur, une condition quasi systématique du prêt

Même si la loi ne l’impose pas explicitement, les banques conditionnent presque toujours l’octroi d’un prêt immobilier à la souscription d’une assurance emprunteur. Selon service-public.gouv.fr (2026), cette assurance couvre au minimum les risques de décès et d’invalidité de l’emprunteur, afin de garantir le remboursement du crédit si celui-ci ne peut plus faire face à ses échéances. Elle s’ajoute donc au coût du crédit et s’intègre dans le calcul de votre plan de financement.

Quel prêt immobilier choisir ?

Il existe plusieurs types de prêts immobiliers, chacun présentant des propriétés pouvant être plus ou moins adaptées à vos projets :

Prêt amortissable : remboursable régulièrement par échéances, souvent mensuelles

Pour le prêt amortissable, le type le plus courant en France, la mensualité que vous versez amortit une partie du capital emprunté et rembourse les intérêts du crédit immobilier. Il peut être à taux fixe ou à taux variable et sa durée peut s'étaler jusqu’à 30 ans. Deux types de taux sont possibles :

Le taux fixe, où le coût total du crédit est connu à l’avance. Les mensualités restent ainsi identiques tout au long du prêt. Vous savez à combien vous revient votre emprunt dès le début du projet, peu importe l'évolution des taux.

Le taux variable, où les mensualités, la durée ou les deux, varient en fonction des fluctuations des taux d’intérêt. La plupart du temps ces conditions sont revues à la date anniversaire du prêt. Ce type de prêt peut s'avérer plus intéressant qu’un prêt à taux fixe, car le taux d’emprunt initial est souvent plus bas que les taux fixes du marché. Mais vous êtes soumis aux fluctuations des taux ! Pour éviter la catastrophe en cas d’augmentation des taux, les banques proposent alors des prêts à taux variable capé, ce qui permet d’encadrer la fluctuation possible des taux.

Prêt in fine : remboursable en une seule fois, en fin de crédit

Le prêt in Fine est différent du prêt amortissable, car le remboursement se fait en deux temps : d’abord les intérêts puis le capital. Ce type de prêt est particulièrement prisé par les investisseurs ayant opté pour l’achat d’un logement locatif. Les taux d’intérêt sont généralement plus élevés pour ce type de prêts. Cependant, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers, ce qui le rend alors attractif.

Prêt à taux révisable

Le montant des intérêts peut varier en fonction d'un indice financier, tel que l'euribor, par exemple, à une date de révision fixée à l'avance. L’Euribor (Euro Interbank Offered Rate) est le taux d’intérêt moyen auquel la plupart des banques européennes se prêtent. Ce type de prêts à taux variable peut subir de fortes augmentations, il est donc possible de profiter de mensualités plafonnées

Prêt relais et prêts réglementés (conventionné, PAS)

Si vous achetez un nouveau bien avant d’avoir vendu l’actuel, le prêt relais permet d’emprunter une avance sur le prix de vente attendu de votre logement, le temps que la vente se concrétise. Selon l’ANIL (2008), ce mécanisme suppose une estimation prudente du bien à vendre : l’emprunteur reste exposé si la vente tarde ou si le prix obtenu est inférieur à l’estimation retenue.

Les prêts réglementés offrent une autre option : le prêt conventionné (PC), qui peut être accordé sans condition de ressources, et le prêt d’accession sociale (PAS), réservé aux ménages dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. Selon service-public.gouv.fr (2026), ces deux prêts permettent, sous conditions, de bénéficier de l’aide personnalisée au logement (APL).

Tableau récapitulatif des types de prêt immobilier

Quels types d’amortissement choisir pour votre projet immo ?

La part de remboursement du capital et des intérêts peu variés selon les offres et varie au cours du temps.

L’amortissement à échéances constantes (ou remboursement progressif du capital) est la pratique la plus courante. Vous remboursez votre crédit par mensualités fixes et à échéances régulières. Au début la part d’intérêt est plus grande que celle du capital puis cette proportion évolue jusqu’au remboursement complet de l’emprunt.

L'amortissement constant du capital ou remboursement à échéances dégressives permet de rembourser la même part du capital emprunté à intervalles réguliers. Les intérêts à payer étant calculés sur le total restant dû, votre mensualité baissera avec le temps.

Certains établissements proposent également un amortissement modulable, qui permet de modifier vos mensualités en fonction de votre situation financière. Cette méthode permet également de réduire ou augmenter la durée de son emprunt.

Tableau récapitulatif des types d’amortissement

Pourquoi comparer plusieurs offres de prêt immobilier ?

Quand il s’agit de souscrire un prêt qui vous suivra sûrement pour plusieurs dizaines d’années, il est recommandé de faire marcher la concurrence afin d'obtenir la meilleure offre possible. En effet votre banque habituelle vous fera une offre qui pourrait être surpassée par une banque concurrente souhaitant attirer de nouveaux clients. Solliciter plusieurs banques permet de faire des économies qui vaudront largement le temps passé dans ces rendez-vous.

Les programmes immobiliers neuf peuvent également être intéressants pour les investisseurs avec des conditions particulièrement attractives. Les taux de TVA plus bas dans certaines zones, des frais de notaires réduits, prêts aidés….

Vous voilà désormais prêt à vous lancer dans le financement de votre projet immobilier. Quelque soit le financement choisi, faites-vous accompagner par des professionnels pour mieux optimiser votre investissement.