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Le remboursement par amortissement constant : tout ce que vous devez savoir

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Jules Stalin
Mis à jour le 18 mai 2022
Le remboursement par amortissement constant : tout ce que vous devez savoir
La plupart des prêts immobiliers souscrits sont des prêts “amortissables”, dont les échéances mensuelles comprennent à la fois le remboursement d’une partie du capital emprunté et des intérêts.

Il existe différentes formes d’amortissement, qui définissent les proportions de capital et d’intérêts remboursés à chaque mensualité. Si l’amortissement avec échéances fixes est le plus répandu, d’autres formes d’amortissement peuvent être avantageuses pour certains projets et profils. C’est notamment le cas de l’amortissement constant, qui propose des échéances dégressives qui diminuent en même temps que la part d’intérêts remboursables. Explications.

Le remboursement par amortissement constant, qu’est-ce que c’est ?

L’amortissement constant est un mode d’amortissement particulier, qui propose de rembourser chaque mois une part fixe de capital et une part variable d’intérêts. Les intérêts étant calculés sur le capital restant dû, ils diminuent donc à chaque échéance pendant toute la durée de remboursement du prêt.

Ce type d’amortissement permet donc de rembourser des mensualités plus importantes au début du crédit, puis de les voir diminuer avec le temps. Si ce mode d’amortissement n’est pas forcément intéressant pour les investisseurs, il peut l’être pour certains particuliers qui anticiperaient une perte de revenus.

Par rapport à un prêt à amortissement classique, dont la part d’intérêts est plus importante au début du remboursement, un prêt à amortissement constant permet de rembourser plus rapidement la majorité du capital emprunté.

Comment calculer le remboursement par amortissement constant ?

Le calcul de l’amortissement constant est très simple, puisqu’il propose de rembourser tous les mois une même part du capital.

Tableau de remboursement par amortissement constant

Pour calculer l’amortissement constant, c’est-à-dire la même part de capital amorti, il suffit de diviser le capital emprunté par le nombre total de mensualités.

La formule employée est donc la suivante, avec Am = Amortissement, C = capital emprunté et n = durée de l’emprunt (en mois) :

Am = C / n

Pour un prêt de 250 000 € sur 20 ans, l’amortissement constant se calcule donc ainsi :

Am = 250 000 € / 240 mois  = 1 041 € par mois.

Il faudra ensuite ajouter à cela la part d’intérêts, qui est variable, pour connaître le montant total de ses mensualités. Pour calculer la part d’intérêts, il suffit d’appliquer le taux du crédit au capital restant dû. Comme ce montant diminue à chaque remboursement, le montant des intérêts diminue chaque mois avec lui.

Avantages et inconvénients du remboursement par amortissement constant

Rappelons que les mensualités de remboursement d’un emprunt sont composées de 2 paramètres :

  • Une part d’intérêts, variable selon le taux auquel vous avez eu votre prêt ;
  • Une part de capital, qui varie en fonction du mode d’amortissement choisi.

Dans le cadre d’un amortissement constant, seule la part d’intérêts varie en diminuant à chaque mensualité. Et cela n’est pas sans avantages.

Le remboursement par amortissement constant, très avantageux pour certains profils

Le remboursement par amortissement constant, avec ses mensualités dégressives, peut être avantageux pour certains profils et projets.

D’abord, il permet de réduire le coût total du crédit, puisque le remboursement du capital est plus rapidement enclenché que dans le cas d’un crédit à mensualités fixes. Cela permet de payer moins d’intérêts, mais aussi moins de cotisations d’assurance, puisque le taux d’assurance est également appliqué sur le capital restant dû.

Bon Plan
Ce mode d’amortissement permet également de réduire la durée du crédit, puisqu’une part plus importante du crédit est remboursée pendant les premières années.

Ces deux avantages sont particulièrement intéressants pour les actifs en fin de carrière. Le départ à la retraite causant généralement une perte de revenus, il peut en effet être intéressant de rembourser des mensualités plus élevées tant que l’on est encore actif afin de profiter de mensualités plus basses une fois à la retraite.

Pas idéal pour tous les types de projets

Si l’amortissement constant est intéressant pour certains acquéreurs, il ne l’est pas forcément pour tout le monde. Premièrement, il faut avoir la chance de disposer de revenus assez élevés pour assumer les premières mensualités, qui sont bien plus élevées que pour un emprunt classique la première année.

Cela est aussi bien problématique pour certains primo-accédants que pour les investisseurs, qui n’ont aucun intérêt à voir leurs mensualités évoluer de la sorte, surtout dans le cadre d’un investissement locatif. Un amortissement classique à mensualités constantes est en réalité beaucoup plus adapté à un tel investissement, puisqu’il s’appuie sur le versement d’un loyer fixe pour être remboursé.

Que deviennent les intérêts lors d’un amortissement constant ?

L’amortissement constant permet de rembourser chaque mois la même part de capital, avec une part variable d’intérêts.

Comme pour tout crédit amortissable, le montant des intérêts diminue en même temps que le capital restant dû. La différence avec un autre mode d’amortissement, c’est que cela se mesure chaque mois au niveau des mensualités, qui évoluent aussi en diminuant.

Par rapport à un crédit classique, dont les premières années de remboursement consistent surtout à payer des intérêts, cela permet un amortissement plus important durant les premières années du prêt.

Le tableau d’amortissement remis par la banque permet de connaître précisément le montant et l’évolution des intérêts (et donc des mensualités) d’un prêt à amortissement constant. Il permet de savoir, pour chaque échéance :

  • le montant de la mensualité

  • le montant du capital remboursé

  • le montant des intérêts

  • le montant de l’assurance

  • le capital restant dû après échéance

Avec le tableau d’amortissement est indiqué le coût global du crédit, assurance comprise, sur toute la période de remboursement.

Le prêt à amortissement constant permet de réduire le coût et la durée du crédit, mais il nécessite de payer des mensualités plus importantes au début du remboursement. Vous vous demandez si ce type de prêt immobilier est fait pour vous ? Parlez-en avec un de nos courtiers ! Il saura vous indiquer si ce mode d’amortissement correspond à votre profil et à votre projet.
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