Le remboursement par amortissement constant : ce qu'il faut savoir

L’amortissement constant est un mode de remboursement de prêt immobilier qui consiste à rembourser chaque mois la même part de capital, avec une part d’intérêts qui diminue progressivement puisqu’elle est calculée sur le capital restant dû. Contrairement à un prêt classique à mensualités fixes, les échéances sont donc dégressives : plus élevées au départ, elles baissent ensuite jusqu’à la fin du crédit.

En France, la majorité des prêts immobiliers souscrits sont des prêts dits “amortissables”, dont les mensualités comprennent à la fois le remboursement d’une partie du capital emprunté et des intérêts.

Le remboursement par amortissement constant, qu’est-ce que c’est ?

L’amortissement constant, aussi appelé amortissement à capital constant, est un mode d’amortissement qui propose de rembourser chaque mois une part fixe de capital et une part variable d’intérêts. L'intérêt ? Les intérêts étant calculés sur le capital restant dû, ils diminuent donc à chaque échéance pendant toute la durée de remboursement du prêt.

Ce type d’amortissement permet donc de rembourser des mensualités plus importantes au début du crédit, puis de les voir diminuer avec le temps. Si ce mode d’amortissement n’est pas forcément intéressant pour les investisseurs, il peut l’être pour certains particuliers qui anticiperaient une perte de revenus.

Par rapport à un prêt à amortissement classique, dont la part d’intérêts est plus importante au début du remboursement, un prêt à amortissement constant permet de rembourser plus rapidement la majorité du capital emprunté.

Comment calculer le remboursement par amortissement constant ?

Le calcul de l’amortissement constant est très simple, puisqu’il propose de rembourser tous les mois une même part du capital.

La formule de calcul du remboursement par amortissement constant

Pour calculer l’amortissement constant, c’est-à-dire la même part de capital amorti, il suffit de diviser le capital emprunté par le nombre total de mensualités.

La formule employée est donc la suivante, avec Am = Amortissement, C = capital emprunté et n = durée de l’emprunt (en mois) :

Am = C / n

Pour un prêt de 250 000 € sur 20 ans, l’amortissement constant se calcule donc ainsi :

Am = 250 000 € / 240 mois = 1 041 € par mois.

Il faudra ensuite ajouter à cela la part d’intérêts, qui est variable, pour connaître le montant total de ses mensualités. Pour calculer la part d’intérêts, il suffit d’appliquer le taux du crédit au capital restant dû. Comme ce montant diminue à chaque remboursement, le montant des intérêts diminue chaque mois avec lui.

Exemple de l'évolution des intérêts et du capital remboursé

Prenons un prêt de 250 000 € à 2,95 % (taux fictif, à titre d’exemple) sur 20 ans (240 mois), remboursé en amortissement constant. Chaque mois, l’emprunteur rembourse la même part de capital (1 041,67 €). En revanche, la part des intérêts diminue progressivement car ils sont calculés sur le capital restant dû, qui baisse chaque mois.

Voici un aperçu de l’évolution des mensualités sur les 3 premiers mois, et au 12ᵉ mois :

À titre de comparaison, voilà ce que cela donnerait avec un prêt à amortissement classique :

Quels sont les avantages et les inconvénients du remboursement par amortissement constant ?

Rappelons que les mensualités de remboursement d’un emprunt sont composées de 2 paramètres :

• Une part d’intérêts, variable selon le taux auquel vous avez eu votre prêt ;
• Une part de capital, qui varie en fonction du mode d’amortissement choisi.

Dans le cadre d’un amortissement constant, seule la part d’intérêts varie en diminuant à chaque mensualité. Et cela n’est pas sans avantages.

Le remboursement par amortissement constant, très avantageux pour certains profils

Ses mensualités dégressives en font une option intéressante pour certains profils et certains projets bien précis.

D’abord, il permet de réduire le coût total du crédit, puisque le remboursement du capital est plus rapidement enclenché que dans le cas d’un crédit à mensualités fixes. Cela permet de payer moins d’intérêts, mais aussi moins de cotisations d’assurance, puisque le taux d’assurance est également appliqué sur le capital restant dû.

Ces deux avantages profitent surtout aux actifs en fin de carrière : mieux vaut rembourser des mensualités plus élevées pendant qu’on travaille encore, pour profiter de mensualités allégées une fois à la retraite, quand les revenus baissent.

Pas idéal pour tous les types de projets

Si l’amortissement constant est intéressant pour certains acquéreurs, il ne l’est pas forcément pour tout le monde. Premièrement, il faut avoir la chance de disposer de revenus assez élevés pour assumer les premières mensualités, qui sont bien plus élevées que pour un emprunt classique la première année.

Cela est aussi bien problématique pour certains primo-accédants que pour les investisseurs, qui n’ont aucun intérêt à voir leurs mensualités évoluer de la sorte, surtout dans le cadre d’un investissement locatif. Un amortissement classique à mensualités constantes est en réalité beaucoup plus adapté à un tel investissement, puisqu’il s’appuie sur le versement d’un loyer fixe pour être remboursé.

À l’inverse, le prêt à amortissement progressif propose des mensualités croissantes, plus adaptées aux emprunteurs qui anticipent une hausse de leurs revenus.

Que deviennent les intérêts lors d’un amortissement constant ?

L’amortissement constant permet de rembourser chaque mois la même part de capital, avec une part variable d’intérêts.

Comme pour tout crédit amortissable, le montant des intérêts diminue en même temps que le capital restant dû. La différence avec un autre mode d’amortissement, c’est que cela se mesure chaque mois au niveau des mensualités, qui évoluent aussi en diminuant.

Par rapport à un crédit classique, dont les premières années de remboursement consistent surtout à payer des intérêts, cela permet un amortissement plus important durant les premières années du prêt.

Le tableau d’amortissement remis par la banque permet de connaître précisément le montant et l’évolution des intérêts (et donc des mensualités) d’un prêt à amortissement constant. Il permet de savoir, pour chaque échéance :

• le montant de la mensualité
• le montant du capital remboursé
• le montant des intérêts
• le montant de l’assurance
• le capital restant dû après échéance

Avec le tableau d’amortissement est indiqué le coût global du crédit, assurance comprise, sur toute la période de remboursement.

Le prêt à amortissement constant permet de réduire le coût et la durée du crédit, mais il nécessite de payer des mensualités plus importantes au début du remboursement. Vous vous demandez si ce type de prêt immobilier est fait pour vous ? Parlez-en avec un de nos courtiers ! Il saura vous indiquer si ce mode d’amortissement correspond à votre profil et à votre projet.