La loi Scrivener pour protéger l’emprunteur immobilier
La loi Scrivener est entrée en vigueur en janvier 1978 pour son premier volet, puis en janvier 1979 pour le second. Elle vise à améliorer l’information de l’emprunteur au moment de l’achat immobilier, puis à le protéger, lui et ses cautions, pendant toute la durée de remboursement du prêt. Elle s’applique aux crédits à la consommation et impose aux établissements prêteurs des obligations d’information et de protection des emprunteurs.
Si vous souhaitez contracter un prêt immobilier, il peut donc vous être utile d’en connaître les principes afin d’avoir une idée de vos droits vis à vis de votre banque.
Voici tous nos conseils, à ce sujet notamment.
La loi Scrivener, une loi pour protéger les emprunteurs
Cette loi est aussi appelée “loi de rétractation” et vise à sécuriser l’emprunteur, qui s’engage en général pour une durée longue et un montant important. Elle s’applique pour tous les biens acquis et pas seulement pour un appartement ou une maison.
Vous serez aussi protégé si vous empruntez en vue d’acheter un terrain, des locaux commerciaux, des constructions…
Ceci est valable tant que le montant est supérieur à 21 343€.
La loi Scrivener pose un certain nombre d’obligations au prêteur en ce qui concerne toutes les informations qu’il doit donner aux emprunteurs. Il est important pour vous, si vous souhaitez emprunter, d’en connaître les détails.
Ces dispositions figurent aux articles L313-1 à L313-64 du Code de la consommation, notamment l’article L313-34 pour le délai de réflexion (source : ANIL).
L’emprunteur doit avoir accès à des informations de base
Quand vous empruntez auprès d’une banque, la loi Scrivener précise que la banque vous doit un certain nombre d’informations.
Les informations dans l’offre de prêt
Dans l’offre préalable au prêt, des informations obligatoires doivent figurer:
- le nom précis des parties intervenant dans le prêt (emprunteur et prêteur mais aussi cautions, assurances extérieures si nécessaire…)
- le type de l’emprunt (cela peut être un prêt relais, un crédit amortissable, prêt accession sociale…)
- la nature du bien
- le taux effectif global (ou TEG), qui est approximé lorsqu’il s’agit d’un taux variable
- le coût total de l’emprunt incluant les frais
- la date de déblocage du prêt et le calendrier des mensualités
- la durée de rétractation (en général de 10 jours)
- le type et les spécificités de l’assurance nécessaire
- la garantie du prêt
- les conditions d’un transfert de crédit
Le TAEG pour permettre de comparer les offres de prêt
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) représente l’ensemble des intérêts que vous devrez payer pendant la durée de remboursement du prêt, ce qui est souvent plus représentatif qu’un pourcentage.
Du fait du caractère obligatoire de la mention du TAEG dès l’offre préalable de prêt, la loi Scrivener permet à l’emprunteur d’estimer de manière précise combien lui coûtera l’emprunt, et comparer ce coût avec ce que lui proposent d’autres prêteurs.
Attention néanmoins, si on vous présente une offre comprenant des taux d’intérêts variables pendant la durée du remboursement, le TAEG mentionné dans l’offre de prêt sera un estimatif.
Ce taux est indiqué de manière annualisée, et remplace le TEG (Taux Effectif Global).
Les cautions doivent également être informées
L’offre de prêt doit en premier lieu être validée par l’emprunteur, et éventuellement les co-emprunteurs s’il y en a, mais la loi Scrivener précise aussi que toutes les personnes se portant caution doivent également l’accepter.
L’emprunteur est protégé pour faire son choix
Un délai de 10 jours de réflexion obligatoire
Une fois l’offre envoyée par la banque, l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires, et ne peut donner sa validation ou son refus avant la fin de ce délai.
De son côté, le prêteur est légalement tenu de ne pas modifier son offre dans un délai de 30 jours après son émission. Une fois la fin du délai de réflexion atteint, vous disposez encore de 20 jours pour accepter ou refuser l’offre.
En cas de non-respect du délai de réflexion, le prêt s’expose à la nullité relative, selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation. Si l’acceptation de l’offre porte une date fausse ou n’est pas datée pour faire croire qu’elle est intervenue après le délai, l’établissement prêteur s’expose en plus à la déchéance totale ou partielle du droit aux intérêts (source : ANIL).
Peut-on vous demander des frais avant l’acceptation de l’offre ?
Légalement, aucun paiement ni versement ne peut être demandé avant l’acceptation de l’offre de prêt. Cela va dans les deux sens, et concerne donc tant de potentiels frais demandés par la banque à l’emprunteur (par exemple les frais de dossier), que des versements au profit de l’emprunteur.
La loi Scrivener protège la personne qui doit demander un prêt
Elle permet d’insérer une clause suspensive concernant l’obtention du prêt
La loi Scrivener indique qu’une clause suspensive peut être incluse dans le compromis de vente. Celle-ci n’est pas obligatoire, mais on vous recommande de l’inclure. Elle conditionne la vente au fait que vous obtenez votre emprunt.
Cette clause suspensive doit inclure le montant du crédit, le taux, la durée du crédit et la durée de validité de la clause (nécessairement supérieure à 1 mois).
Cela permet à l’emprunteur de renoncer à la promesse de vente s’il n’obtient pas de crédit.
Elle encadre également l’annulation de la vente
De manière générale, la loi Scrivener encadre les conditions d’annulation de la vente, si celle-ci n’a finalement pas lieu.
Si le délai de rétractation est terminé, et que la promesse de vente est signée, l’emprunteur verse un acompte au vendeur (en général 5 à 10 % du prix du bien). Si tout se passe comme prévu, la vente est conclue et ce montant est déduit du montant total de la transaction.
Mais il y a des cas de figure ou la vente est annulée. La loi Scrivener régule alors la récupération de cet acompte si jamais il y a annulation. Ainsi, si l’emprunteur n’obtient pas de prêt, l’acompte lui sera remboursé au moment de l’annulation de la vente. Si le vendeur annule la vente, il devra rembourser l’acompte.
Par contre, si l’emprunteur annule la vente malgré l’accord du prêt, l’acompte ne lui sera pas remboursé, et il devra rembourser à la banque les frais que celle-ci aura engagé.
Qui annule la vente | Sort de l’acompte versé |
|---|---|
L’emprunteur, faute d’obtenir son prêt | L’acompte lui est remboursé |
Le vendeur | Il doit rembourser l’acompte à l’emprunteur |
L’emprunteur, alors que le prêt est accordé | L’acompte n’est pas remboursé ; l’emprunteur doit aussi rembourser à la banque les frais que celle-ci a engagés |
La loi protège l’emprunteur pendant son prêt
Contester le contrat de prêt
La loi Scrivener prévoit aussi le cadre d’une potentielle contestation du contrat de prêt, principalement dans le cas où un litige pourrait émerger entre l’emprunteur et un professionnel chargé de construction, dans le cas où il y a eu construction d’un logement neuf.
Dans ce cas, la loi Scrivener stipule que les mensualités de remboursement du prêt peuvent être suspendues, sur décision du Tribunal, le temps de la résolution du litige. Une fois le litige réglé, l’emprunteur doit rembourser les mensualités en attente.
Encadrer les frais de remboursement anticipé
Un autre cadre de changement par rapport aux conditions normales de remboursement du prêt concerne les cas de remboursement anticipé, par exemple dans le cas du rachat d’un prêt par une autre banque, à des conditions plus avantageuses. Ce cas de figure est aussi encadré par la loi Scrivener.
Dans le cadre du remboursement anticipé, vous devrez des frais et pénalités à la banque à qui vous remboursez le prêt, afin de compenser le manque à gagner de celle-ci.
La loi Scrivener limite ces indemnités, pour prévenir d’éventuels abus, à 3 % du capital restant ou un semestre d’intérêts.
Questions fréquentes
C’est une clause, non obligatoire mais recommandée, que l’on peut insérer dans le compromis de vente : elle conditionne la vente à l’obtention du prêt immobilier, et doit préciser le montant du crédit, le taux, la durée du crédit et la durée de validité de la clause, qui doit être supérieure à 1 mois.
Non : la banque est légalement tenue de ne pas modifier son offre pendant 30 jours après son émission. Passé le délai de réflexion de 10 jours, vous disposez encore de 20 jours pour l’accepter ou la refuser.
L’offre préalable doit notamment mentionner le nom des parties (emprunteur, prêteur, cautions), le type d’emprunt, la nature du bien, le TAEG, le coût total de l’emprunt, la date de déblocage et le calendrier des mensualités, la durée de rétractation, l’assurance exigée, la garantie du prêt et les conditions de transfert de crédit.
Oui : en cas de litige avec le professionnel chargé de la construction d’un logement neuf, le Tribunal peut suspendre les mensualités du prêt le temps de la résolution du litige ; vous devrez ensuite rembourser les mensualités en attente.
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