Quel est le bon niveau d’apport pour votre achat en VEFA ?

L’apport personnel est l’un des points de réflexion majeurs pour votre crédit dans le cadre d'un achat immobilier. Il s’agit de votre participation au prix d’achat du bien en question. C'est un point capital dans la réflexion et la préparation de votre demande de crédit immobilier. Pensez à comparer les offres de crédit afin de trouver celle le plus adapté à votre profil.

Dans cet article, nos experts répondent à toutes vos questions concernant l’apport pour votre achat en VEFA et son financement.

Avec le neuf, vous avez besoin d’un apport moins élevé

Dans le cadre d’un achat dans le neuf comme dans l’ancien, l’apport sert à couvrir les frais annexes lors de l’échange immobilier.

Dans l’ancien, les banques demandent un apport qui représente au moins 10 % du prix du bien afin de couvrir les frais de notaire (compris entre 6 et 8 % du prix du bien) et les frais de garantie.

Dans les faits, le total des frais annexes est légèrement inférieur à 10 %, autour de 8 à 9 %, mais cela vous permet d’avoir un ordre de grandeur.

En achetant dans le neuf, vous bénéficiez de frais de notaire réduits car les taxes sont moins élevées. Ils représentent ainsi 2 à 3 % du prix de vente du bien.

Acheter dans le neuf demande donc un apport moins élevé que dans l’ancien. Si vous avez peu d’épargne, cela peut vous permettre d’acheter votre bien.

Montant des frais de notaire en fonction du type de bien

Comment constituer son apport pour son achat dans le neuf ?

Constituer son apport via l’épargne

Généralement, l’apport est une partie de votre épargne, quelle que soit sa forme :

• Compte courant
• Livret jeune
• Livret A
• Livret LDDS
• Épargne salariale

Vous pouvez également constituer votre apport grâce à la revente d’un bien, si vous faites une plus-value.

Le PTZ peut-il être considéré comme un apport pour votre achat en VEFA ?

Vous avez peut-être entendu dire que le Prêt à Taux Zéro peut être considéré comme un apport.

En réalité, même si vous ne payez pas d’intérêt, le PTZ représente du capital à rembourser : ce n’est donc pas un apport, et même plus, il est pris en compte dans votre taux d’endettement !

Le prêt relais peut être considéré comme un apport, mais il est plus rare pour un achat dans le neuf

Les banques proposent cette solution pour les propriétaires qui prévoient de vendre leur bien actuel afin de financer le nouveau. Cela signifie que la banque accepte de vous avancer l’argent de votre vente en attendant qu’elle soit effective.

Dans le neuf, ce montage est rare car il présente différents risques :

• vous disposez de 2 ans maximum pour vendre votre bien
• si votre construction a du retard mais que vous avez déjà vendu votre bien actuel, vous ne pourrez pas décaler la date de départ : vous serez contraint de vous mettre en location le temps que les travaux finissent.

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Montant de l’apport et déblocage des fonds

L’apport est débloqué en premier pour financer la construction de la VEFA

Dans l’achat en VEFA, le déblocage des fonds se fait de manière progressive et suivant des pourcentages précis imposés par la loi.

L’apport est débloqué en premier (s’il est supérieur au montant des frais annexes). Puis vient le PTZ le cas échéant, avant que la banque débloque le prêt principal.

Pourquoi ? Pour vous permettre de payer moins d’intérêts.

En effet, les intérêts représentent l’argent que vous payez à la banque en "rémunération" de son prêt. Plus elle vous prête une somme importante, et plus vous payez d’intérêts, c’est proportionnel.

En débloquant d’abord votre apport, puis le PTZ, elle retarde ainsi le moment où elle débloque les sommes sur lesquelles vous devez payer des intérêts.

Toutes ces procédures (présentation de facture, virement, etc.) se passent entre les promoteurs et la banque tout au long de la réalisation des travaux.

Vous pouvez différer le remboursement de votre crédit

De votre côté, pendant la période de construction, vous avez trois possibilités :

• vous pouvez commencer à rembourser le capital emprunté dès le début
• vous pouvez ne rembourser que les intérêts et l’assurance
• vous pouvez ne rembourser que l’assurance

Décaler le remboursement du capital est ce qu’on appelle le différé. Celui-ci va générer des intérêts supplémentaires (les intérêts intercalaires) qui vont augmenter le coût de votre emprunt.

Mais cela peut être tout de même avantageux afin de ne pas avoir de mensualités trop importantes dès le début de l’emprunt.

Peut-on acheter sans apport pour son achat dans le neuf ?

Si vous avez très peu d’épargne, vous vous posez peut-être la question du crédit immobilier sans apport.

Il faut savoir que ces dossiers sont très difficiles à défendre auprès de la banque, surtout depuis les mesures prises par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sur les conditions d’octroi des prêts immobiliers.