Achat immobilier : les villes où la marge de négociation est haute

Marre de la "grande" ville, avec une petite envie de campagne et de calme ? Ou bien en quête de bons plans où acheter moins cher ? Si vous en êtes encore au point de regarder à droite et à gauche les tarifs, poursuivez votre recherche ! Car de nombreuses régions offrent de belles marges de négociation. Centre, Champagne-Ardenne, Limousin : focus sur ces coins de France où les biens se négocient à la baisse.

Les marges de négociation augmentent. Oui, mais pourquoi ?

Pour y voir un peu plus clair, redonnons le contexte du secteur de l’immobilier en 2023 ! Depuis quelques mois déjà, l’augmentation des taux d’intérêt décidée par la Banque centrale européenne (BCE) engendre un resserrement des conditions de crédit et une diminution de la solvabilité des ménages souhaitant acheter. En clair : il y a actuellement moins d’acheteurs potentiels que de biens à vendre.

Dans ces conditions, et alors que le prix des biens n’a cessé d’augmenter ces dernières années, on commence - enfin - à observer des baisses. Une excellente nouvelle pour tous ceux qui veulent acheter, même si on est loin de revenir à l’équilibre (en effet, il faudrait une baisse des prix d’au moins 20 % pour compenser la hausse des taux…).

Mais cette info apparaît comme une lumière au bout du tunnel (alléluia) et indique que les choses sont en train de bouger sur le marché. Eh oui, le niveau de négociation moyen en France est passé de 4% en 2022 à 6,6 % cette année ! Un chiffre qui a essentiellement progressé durant le premier trimestre 2023 et ce, malgré un accès au logement qui continue de se complexifier…

Et sinon, on déménage où pour espérer négocier un max ?

La bonne nouvelle de 2023 en immo, c’est la possibilité de négocier un bien un peu plus que de coutume. Oui, mais attention, pas n’importe où ! Figurez-vous qu’en termes de négociation immobilière, certaines régions ont davantage la cote. C’est d’ailleurs ce point qu’a mis en lumière le dernier baromètre LPI-IAD publié début août 2023.

Il faut néanmoins souligner que les marges de négociation diffèrent en fonction du bien, mais aussi de sa localisation. Ainsi, les appartements enregistrent en moyenne des taux de marge de négo plus importants que les maisons anciennes. En outre, dans les régions où les prix sont déjà bas, les marges de négo augmentent, alors qu'elles ont tendance à s’amoindrir dans les secteurs où les prix des biens restent relativement élevés !

Le Limousin est la région où les marges de négociation restent les plus avantageuses avec plus de 12 % pour un appartement et presque 8 % pour une maison. À vous la nouvelle vie à Limoges !

Pas convaincu ? (Pourtant c’est sympa, Limoges, sa porcelaine, ses maisons à colombages…). Sachez que la région Centre n’est pas en reste côté négo et enregistre des chiffres attrayants, avec des marges de négo qui atteignent 9,5 % pour un appartement et 8,3 % pour une maison. Dans la région Champagne-Ardenne, les maisons peuvent faire l’objet d’une plus grande marge de négociation (9 %, contre 8,8 % pour les appartements).

Par contre, si vous envisagez d’investir dans l’immobilier en Île-de-France, en région Rhône-Alpes ou en Franche-Comté, sachez que les vendeurs seront un peu plus durs en affaires avec des marges de négo moins intéressantes (respectivement 6,1 %, 6,5 % et 6,6 % pour une maison et 5,8 %, 4,3 % et 4,1 % pour un appartement).

Exemple

Concrètement, 6 % de négociation sur le prix d’un bien, ça veut dire quoi ? Imaginons que vous lorgnez sur un appartement de 60 m2 affiché au prix de 250 000 euros. 6 % de négociation, cela fait un rabais de 15 000 euros. Soit pas loin d’une année de mensualités, si vous empruntez sur 25 ans !

Comment bien gérer sa négo ?

Clairement, la marge de négo dépend de la position dans laquelle vous vous trouvez à savoir : celle de l’acheteur ou celle du vendeur. Si vous êtes persuadé(e) d’avoir trouvé la maison qui comble (presque) toutes vos attentes, pourquoi ne pas tenter une négociation ? Votre marge de négo représentera alors la différence entre le prix initial du bien que vous convoitez et votre offre d’achat, somme à laquelle vous êtes prêt(e) à l’acheter.

Sachez que négocier dans l’immobilier n’est pas tabou, à condition de rester raisonnable pour éviter que le bien vous passe sous le nez ! Il suffit de prendre exemple sur les émissions consacrées à la recherche de biens immobiliers. Il n’est en effet pas rare que, lors de leur passage sur le petit écran, de futurs acquéreurs discutent le prix de vente de la maison ou de l’appartement de leurs rêves. Alors, pourquoi pas vous ?

Préparez toutefois bien vos arguments. Des travaux sont à prévoir ? Le DPE affiche une lettre G et il va falloir remettre aux normes une passoire énergétique ? Un ravalement de façade a été voté par la copropriété ? Passez au crible toutes ces dépenses à prévoir pour améliorer votre marge de négociation.

Bon plan

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Côté vendeur, il peut s’avérer bien contrariant d’accepter que sa magnifique maison se vendra moins cher que celle, aux prestations quasi-identiques, de la rue d’à-côté. Mais le manque d’acheteurs solvables contraint à la négociation. Surtout après des années d’augmentation des prix. Si vous avez acheté il y a longtemps, il y a de fortes chances que vous demeuriez gagnants.

Futur acheteur, pour faire la différence lors de la visite et vous donner toutes les chances lors de la négo, n’hésitez pas à dégainer votre attestation de finançabilité. Ce document délivré par votre courtier Pretto est une solide garantie pour le vendeur ou l’agent immobilier, et lui assure que vous êtes en capacité d’acheter le bien. De quoi prendre une longueur d’avance sur la concurrence et de un bon levier pour entamer la négociation !

Même constat du côté des propriétaires en devenir qui ont perdu jusqu’à 15% de leur pouvoir d’achat. Désormais, ils doivent malheureusement composer avec en modifiant quelque peu leurs critères de sélection - une pièce en moins, un quartier plus éloigné du centre-ville, une surface de terrain moins vaste…- pour enfin pouvoir formuler une offre d’achat.

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Claire et rassurante, elle présente les infos clés attendues par le vendeur.

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Une chose est certaine, la négociation s’envisage et peut s’obtenir lorsque le bien possède des défauts indéniables et nécessite des travaux. Par contre, en cas de (gros) coup de cœur sur une maison ou un appartement aux prestations irréprochables, il peut être malvenu de discuter un prix somme toute… juste !