1. Que pouvez-vous négocier pour votre achat immobilier ?

Que pouvez-vous négocier pour votre achat immobilier ?

Ouf, vous venez de trouver le bien de vos rêves! Une fois cette étape franchie, il faut encore réussir votre offre d'achat et la négociation avec le vendeur. Cela peut sembler délicat, mais ne négligez pas cette étape : la marge de négociation du prix d’achat est en moyenne de 4 % tous bien confondus (4,5 % pour une maison, 3,3 % pour un appartement) et elle peut varier de manière importante, par exemple selon la localisation.

Pour vous aider à y voir plus clair, nous avons réuni dans cet article quatre conseils pour savoir quoi négocier et comment lors de votre achat immobilier :

  1. Négocier le prix du bien
  2. Comparer le prix de votre bien avec les prix pratiqués sur le marché local
  3. Négocier les frais d'agence
  4. Négocier les frais de notaire

Découvrez le détail en dessous !

1. Négocier le prix du bien

Penchez-vous d’abord sur le prix du bien : c’est là que se trouve votre marge de négociation la plus importante. Plusieurs critères sont à étudier avant de se lancer dans une négociation.

Bien sûr, vous avez déjà étudié le bien sous toutes les coutures, mais prenez le temps de réunir le maximum d’informations. Pour cela vous pouvez vous tourner vers l’agent immobilier, la copropriété, les voisins...

Faites la liste des points faibles. Ils ont pu vous paraître anodins si le bien est un coup de coeur, mais des imperfections peuvent justifier une baisse du prix de vente. Le bien est-il situé près de transports en commun ? Manque-t-il de luminosité ? Ce sont des arguments pour faire chuter le prix.

Des défaut liés à l'environnement du bien

Prêtez particulièrement attention aux nuisances sonores (train, circulation des voitures et piétons, bars et discothèques, voisinage…), à l’état des parties communes, à la sécurité de l’immeuble (y a-t-il eu des cambriolages? y a-t-il un gardien, un digicode, un interphone?).

Évaluez les charges de copropriété. Si ces charges sont trop élevées, c’est une bonne justification pour négocier le prix d’achat. Il peut s’agir aussi de travaux discutés récemment (dans un des 3 derniers procès verbaux) en assemblée générale, de prestataires de services onéreux embauchés par la copropriété…

Des défauts liés au bien lui-même

Identifiez des rénovations nécessaires. Vous recevrez un diagnostic du propriétaire concernant l’amiante, le plomb, l’étiquette énergie. Si le bien nécessite une mise aux normes, cela peut justifier une baisse du prix. Plus largement, faites le point sur tous les travaux nécessaires à court ou moyen terme.
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2. Comparer le prix de votre bien avec les prix pratiqués sur le marché local

Il est important de pouvoir comparer le prix d’achat du bien que vous souhaitez acheter avec les prix qui se pratiquent pour des biens aux caractéristiques similaires. En effet, de nombreux propriétaires surestiment le prix du bien qu’ils souhaitent vendre, ce que l’agent immobilier peut accepter pour obtenir le mandat de vente.

Faites autant de comparaisons que possible avec des biens ressemblants. Vous pouvez interroger des agents immobiliers du quartier. Vous pouvez aussi facilement comparer les prix du mètre carré sur des sites comme la base de transactions fournie par l'Etat.
Bon plan

Prêtez attention à la date de mise en vente du bien. Si l’annonce de vente existe sur plusieurs sites, et si elle a quelques mois, c’est un signe que vous aurez plus de marge de négociation. En effet si l’annonce est ancienne, c’est que le bien a du mal à se vendre, ce qui peut dénoter qu’il est surcoté.

Gardez un oeil sur l’évolution du marché de l’immobilier. Le contexte global a des conséquences sur votre marge de négociation. Si l’offre de logements à vendre proches du vôtre est largement supérieure à la demande, votre demande de baisser le prix d’achat aura plus de poids car il y aura peu d’acheteurs pour des biens nombreux.

Vous avez donc un certain nombre de points à évaluer avant de négocier le prix d’achat, mais n’oubliez pas de conserver une relation cordiale et de confiance avec le vendeur, vous aurez d’autant plus de chances de voir votre négociation aboutir positivement !

3. Négocier les frais d’agence

Négocier les frais d’agence vous offrent une petit marge de rabais du prix d’achat

Le montant des frais d’agence est extrêmement variable selon les situations, et peut représenter une part importante du coût d’achat total (5 à 10 % de la valeur du bien). Ces frais étant négociés et pris en charge par le vendeur, vous pourriez vous dire que l’acheteur n’a pas son mot à dire.

Pourtant, c’est l’acheteur qui les paie indirectement, même quand le prix d’achat est annoncé frais d’agence inclus (FAI). Ne vous y trompez pas, il est possible de négocier ce montant.

L’intérêt de l’agent immobilier est le même que le vôtre: que la vente ait lieu. Lors de la négociation du prix de vente, vous pouvez demander une renégociation des frais d’agence, il est courant que les agents immobiliers y consentent, dans une certaine mesure (car cela a forcément un impact sur leur commission de vente).

N’oubliez pas de garder en tête que plus la vente est pressée (en particulier quand le marché vous est plus favorable qu’au vendeur), plus l’agence aura intérêt à concéder à une réduction de ses frais.

Pour autant, sachez rester raisonnables et connectés au marché : une demande de rabais trop importante peut désintéresser l’agent immobilier de cette vente.

Passer par un particulier n’est pas forcément une source d’économie

Attention, passer par un particulier plutôt que par une agence n’est pas forcément économique. L’agent immobilier sert aussi d’expert du milieu auprès du vendeur, et corriger par exemple la tendance courante des vendeurs à surestimer leur bien.

Sans agent, pas de contrôle du prix d’achat, donc pour l’acheteur, pas de frais d’agence, mais probablement un prix d’achat plus élevé. Si vous voulez vous passer de frais d’agence, il faut donc bien vous informer sur les prix en vigueur.

4. Négocier les frais de notaire

Les frais de notaire ne font pas partie du prix du bien à proprement parler, mais ils représentent un coût important pour l’acheteur (8 % du prix du bien pour l’achat d’un bien ancien, 2 à 3 % pour un achat de bien neuf). Est-il possible de réduire la facture globale en négociant de ce côté là ?

Mauvaise nouvelle: vous aurez beau être le plus malin des négociateurs, les frais de notaire ne sont pas négociables. Dans la transaction, le notaire joue principalement le rôle d’intermédiaire entre l’acheteur et l’Etat et collectivités territoriales.

Ses émoluments sont encadrés par l’Etat et dépendent du prix du bien, pas moyen de négocier là-dessus.

Jouez sur le prix du bien

Néanmoins, en vous servant du fait que les frais de notaire sont calculés en fonction du prix du bien, vous pouvez réduire vos frais notariaux via deux moyens:
  • en distinguant les frais d’agence du prix du bien dans l’acte de vente (les frais sont normalement inclus dans le prix du bien). Cela ne change rien au montant total pour vous, mais le frais de notaire seront moins importants car calculés par rapport à un prix du bien un peu réduit.
  • déduire le prix des meubles laissés par le vendeur du prix du bien. Cela peut permettre de réduire dans une certaine mesure le prix du bien et donc des frais de notaire.
Attention

Mais attention, il s’agit de deux manières de faire artificiellement baisser le prix du bien. Cela pourra être potentiellement problématique pour demander votre prêt immobilier, car la banque rechigne à financer un montant au delà du prix du bien indiqué dans le compromis de vente (ce qui exclut donc les frais d'agence et les meubles).

Faites baisser les frais de négociation

La négociation notariale est mal connue, mais elle peut être un vrai atout! Le notaire peut jouer le rôle d’intermédiaire entre un acheteur et des vendeurs potentiels. De par leur expérience, les notaires ont en effet des réseaux et des connaissances du marché qui s’ajoutent à leurs connaissances de fait en droit immobilier.

Si vous choisissez de faire appel à un notaire plutôt qu’à un agent immobilier, sachez que les frais de négociation notariale sont en général moins élevés que les frais d’agence, mais que cette différence a tendance à s’estomper ces dernières années.

Tout comme les frais d’agence, vous pouvez tout à fait les négocier. N’oubliez pas dans vos calculs que vous devrez aussi payer les frais de notaire, ceux-ci étant tout à fait distincts des frais de négociation notariale.

  • En vous renseignant en détail sur le bien et le marché de l’immobilier, vous pouvez réunir des arguments de négociation du prix du bien. C’est là que votre marge de baisse de votre coût d’achat total est la plus importante. Un courtier en immobilier vous permettra de discerner au mieux où faire des économies.
  • Si vous passez par une agence immobilière, pensez à négocier les frais d’agence lors de la négociation du prix de vente, tout en restant prudent.
  • Passer par un notaire plutôt qu’un agent immobilier pour la mise en relation avec des vendeurs peut aussi être source d’économie.
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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