1. Que pouvez-vous négocier pour votre achat immobilier ?

Que pouvez-vous négocier pour votre achat immobilier ?

avatar
Lauriane Potin
Mis à jour le 17 nov. 2020

Ouf, vous venez de trouver le bien de vos rêves ! Mais cet achat représente une somme énorme, et vous aimeriez bien savoir si vous pouvez négocier pour faire quelques économies.

La mauvaise nouvelle, c’est qu’en plus du prix du bien, vous devez payer de nombreux frais annexes. La bonne nouvelle, c’est que vous pouvez les négocier… en majeure partie.

Important

En effet, en plus du prix du bien, vous devez prévoir les frais d’agence, les frais de notaire, les frais de dossier, de courtage, etc.

Mais vous ne pouvez pas négocier tous ces frais de la même manière. On vous présente les bonnes pratiques pour que vous sachiez précisément ce que vous pouvez négocier, et dans quelle mesure.

Vous pouvez négocier le prix du bien

Penchez-vous d’abord sur le prix du bien : c’est là que se trouve votre marge de négociation la plus importante. Plusieurs critères sont à étudier avant de se lancer dans une négociation.

Bien sûr, vous avez déjà étudié le bien sous toutes les coutures, mais prenez le temps de réunir le maximum d’informations. Pour cela vous pouvez vous tourner vers l’agent immobilier, la copropriété, les voisins...

Bon à savoir

Faites la liste des points faibles.

Ils ont pu vous paraître anodins si le bien est un coup de coeur, mais des imperfections peuvent justifier une baisse du prix de vente.

Le bien est-il situé près de transports en commun ? Manque-t-il de luminosité ? Ce sont des arguments pour faire chuter le prix.

Attention, négocier ne veut pas dire casser le prix ni faire une offre trop basse. Au contraire, vous risquez de vexer le vendeur.

D’ailleurs, l’agent immobilier peut décider de transmettre ou non votre offre. Si elle est trop basse, il pourra dire au vendeur "Oui, j’ai eu une offre, mais franchement, je ne préfère pas vous la présenter".

La négociation doit en valoir le coup.

Par exemple, en demandant une réduction de 5 000 € sur un bien à 200 000 €, vous pouvez voir le bien vous passer sous le nez si quelqu’un d’autre fait une offre au prix…

Demandez-vous si la négociation vaut le coup de prendre ce risque.

Ayez en tête que le vendeur cherche à rentabiliser son bien. Par ailleurs, un acheteur qui lui fait une offre au prix, légalement, sera prioritaire par rapport à un acheteur qui souhaite négocier.

Grégoire, Expert chez Hosman

Des défaut liés à l'environnement du bien

Prêtez particulièrement attention aux nuisances sonores (train, circulation des voitures et piétons, bars et discothèques, voisinage…), à l’état des parties communes, à la sécurité de l’immeuble (y a-t-il eu des cambriolages? y a-t-il un gardien, un digicode, un interphone?).

Attention

Évaluez les charges de copropriété. Si ces charges sont trop élevées, c’est une bonne justification pour négocier le prix d’achat.

Il peut s’agir aussi de travaux discutés récemment (dans un des 3 derniers procès verbaux) en assemblée générale, de prestataires de services onéreux embauchés par la copropriété…

Des défauts liés au bien lui-même

Identifiez des rénovations nécessaires. Vous recevrez un diagnostic du propriétaire concernant l’amiante, le plomb, l’étiquette énergie.
Le saviez-vous ?

Si le bien nécessite une mise aux normes, cela peut justifier une baisse du prix.

Plus largement, faites le point sur tous les travaux nécessaires à court ou moyen terme.

L’amour est dans le prêt
Le podcast de Pretto
En 2h30, en voiture, au bureau ou en faisant le ménage, peu importe vos préférences : vous serez bientôt un as du prêt immobilier

Comparer le prix de votre bien avec les prix pratiqués sur le marché local

Il est important de pouvoir comparer le prix d’achat du bien que vous souhaitez acheter avec les prix qui se pratiquent pour des biens aux caractéristiques similaires.

En effet, de nombreux propriétaires surestiment le prix du bien qu’ils souhaitent vendre, ce que l’agent immobilier peut accepter pour obtenir le mandat de vente.

Faites autant de comparaisons que possible avec des biens ressemblants. Vous pouvez interroger des agents immobiliers du quartier. Vous pouvez aussi facilement comparer les prix du mètre carré sur des sites comme la base de transactions fournie par l'Etat.
Conseils d'expert

A titre d’exemple, vous avez :

  • Meilleurs agents : qui vous permet de faire votre estimation immobilière en ligne gratuitement.

Cette simulation est accessible à tout le monde, il suffit tout simplement de créer un compte.

De plus, les informations qui y sont fournies sont fiables, même les agents immobiliers utilisent ce site.

  • Etalab : ce site du gouvernement permet de comparer l’évolution du prix du bien et voir si le propriétaire a fait ou non une plus-value (au cours des 4 dernières années).

Mais attention, vous devrez penser à demander s’il y a eu une rénovation car les travaux ne sont pas pris en compte sur Etalab.

Cependant, le problème sur ce site est qu’il n’est pas toujours à jour parce que les notaires mettent du temps à enregistrer les biens au service des publicités foncières.

Si vous souhaitez faire une comparaison avec des biens aux mêmes caractéristiques dans la même zone, le plus simple est de passer par un agrégateur d’annonces immobilières.

C’est le cas de Pretto Search, qui rassemble les annonces des plus gros sites immobiliers : tout est rassemblé en un seul et même endroit et vous pouvez comparer facilement les prix&nbsp!

Grégoire, Expert chez Hosman

Bon plan

Prêtez attention à la date de mise en vente du bien. Si l’annonce de vente existe sur plusieurs sites, et si elle a quelques mois, c’est un signe que vous aurez plus de marge de négociation.

En effet si l’annonce est ancienne, c’est que le bien a du mal à se vendre, ce qui peut dénoter qu’il est surcoté.

Gardez un œil sur l’évolution du marché de l’immobilier. Le contexte global a des conséquences sur votre marge de négociation.

Si l’offre de logements à vendre proches du vôtre est largement supérieure à la demande, votre demande de baisser le prix d’achat aura plus de poids car il y aura peu d’acheteurs pour des biens nombreux.

A noter

Vous avez donc un certain nombre de points à évaluer avant de négocier le prix d’achat, mais n’oubliez pas de conserver une relation cordiale et de confiance avec le vendeur, vous aurez d’autant plus de chance de voir votre négociation aboutir positivement !

Vous pouvez négocier les frais d’agence

Négocier les frais d’agence vous offre une petite marge de rabais du prix d’achat

Le montant des frais d’agence est extrêmement variable selon les situations, et peut représenter une part importante du coût d’achat total (5 à 10 % de la valeur du bien).

Ces frais étant négociés et pris en charge par le vendeur, vous pourriez vous dire que l’acheteur n’a pas son mot à dire.

Le saviez-vous ?

Pourtant, c’est l’acheteur qui les paie indirectement, même quand le prix d’achat est annoncé frais d’agence inclus (FAI).

Ne vous y trompez pas, il est possible de négocier ce montant.

L’intérêt de l’agent immobilier est le même que le vôtre : que la vente ait lieu. Lors de la négociation du prix de vente, vous pouvez demander une renégociation des frais d’agence, il est courant que les agents immobiliers y consentent, dans une certaine mesure (car cela a forcément un impact sur leur commission de vente).

N’oubliez pas de garder en tête que plus la vente est pressée (en particulier quand le marché vous est plus favorable qu’au vendeur), plus l’agence aura intérêt à concéder à une réduction de ses frais.

Attention

Pour autant, sachez rester raisonnables et connectés au marché : une demande de rabais trop importante peut désintéresser l’agent immobilier de cette vente.

Passer par un particulier n’est pas forcément une source d’économie

Attention, passer par un particulier plutôt que par une agence n’est pas forcément économique.

L’agent immobilier sert aussi d’expert du milieu auprès du vendeur, et corriger par exemple la tendance courante des vendeurs à surestimer leur bien.

Attention

Sans agent, pas de contrôle du prix d’achat, donc pour l’acheteur, pas de frais d’agence, mais probablement un prix d’achat plus élevé.

Si vous voulez vous passer de frais d’agence, il faut donc bien vous informer sur les prix en vigueur.

Vous ne pouvez pas négocier les frais de notaire

Les frais de notaire font partie des frais annexes de l’achat immobilier, c’est-à-dire que vous ne pourrez pas y échapper.

Vous devez les régler au moment de signer l’acte de vente et ils représentent un coût important pour l’acheteur (8 % du prix du bien pour l’achat d’un bien ancien, 2 à 3 % pour un achat de bien neuf).

Est-il possible de réduire la facture globale en négociant de ce côté-là ?

Mauvaise nouvelle : vous aurez beau être le plus malin des négociateurs, les frais de notaire ne sont pas négociables.

Dans la transaction, le notaire joue principalement le rôle d’intermédiaire entre l’acheteur, le vendeur et les acteurs publics (Etat et collectivités territoriales) : la majorité de cette somme va donc aller au Trésor Public via des taxes.

Les émoluments du notaire, c’est-à-dire son salaire, sont encadrés par l’Etat et dépendent du prix du bien, pas moyen de négocier là-dessus.

A savoir

Les frais de notaire sont toujours payés dans le cadre d’un achat immobilier. Il n’y a aucune dérogation possible.

Dans un programme en VEFA, les promoteurs proposent souvent d’offrir ces frais. Mais ceci est plutôt de l’ordre de l’argument commercial car les frais de notaire restent inclus dans le prix du bien.

Par exemple, pour un achat à 200 000 € en VEFA, vous devrez prévoir des frais de notaire à hauteur de 5 390,09 €.

Jouez sur le prix du bien

Néanmoins, en vous servant du fait que les frais de notaire sont calculés en fonction du prix du bien, vous pouvez réduire vos frais notariaux via deux moyens:
  • en distinguant les frais d’agence du prix du bien dans l’acte de vente (les frais sont normalement inclus dans le prix du bien).

Cela ne change rien au montant total pour vous, mais le frais de notaire seront moins importants car calculés par rapport à un prix du bien un peu réduit.

  • déduire le prix des meubles laissés par le vendeur du prix du bien.

Cela peut permettre de réduire dans une certaine mesure le prix du bien et donc des frais de notaire.

Attention

Mais attention, il s’agit de deux manières de faire artificiellement baisser le prix du bien.

Cela pourra être potentiellement problématique pour demander votre prêt immobilier, car la banque rechigne à financer un montant au delà du prix du bien indiqué dans le compromis de vente (ce qui exclut donc les frais d'agence et les meubles).

Si vous ne pouvez pas financer ces frais externalisés via une épargne, vous prenez donc le risque que la banque refuse de les financer.

Faites baisser les frais liés aux activités supplémentaires du notaire

La négociation notariale est mal connue, mais elle peut être un vrai atout ! Le notaire peut jouer le rôle d’intermédiaire entre un acheteur et des vendeurs potentiels.

De par leur expérience, les notaires ont en effet des réseaux et des connaissances du marché qui s’ajoutent à leurs connaissances de fait en droit immobilier.

Si vous choisissez de faire appel à un notaire plutôt qu’à un agent immobilier, sachez que les frais de négociation notariale sont en général moins élevés que les frais d’agence, mais que cette différence a tendance à s’estomper ces dernières années.

Tout comme les frais d’agence, vous pouvez tout à fait les négocier. N’oubliez pas dans vos calculs que vous devrez aussi payer les frais de notaire, ceux-ci étant tout à fait distincts des frais de négociation notariale.

A savoir

Si vous avez besoin d’un prêt immobilier pour financer le bien, gardez en tête que vous aurez aussi des frais supplémentaires liés au fait de contracter un emprunt.

Il faut ainsi prévoir les frais de garantie, de dossier, l’assurance du crédit… Là aussi, vous devez savoir ce que vous pouvez négocier ou non.

En passant par un courtier, vous vous assurez un accompagnement professionnel sur ces différents points : il saura vers quels organismes vous orienter, et surtout, il va négocier en votre nom afin de vous obtenir les meilleures conditions de crédit.

Bon plan

Chez Pretto, nous nous engageons à vous proposer le meilleur service au meilleur prix.

Contrairement aux agences traditionnelles qui prennent un pourcentage sur le prix du bien, nous appliquons un forfait fixe de 950 € pour vos dossiers de crédit (hors projets spéciaux).

A retenir
  • En vous renseignant en détail sur le bien et le marché de l’immobilier, vous pouvez réunir des arguments de négociation du prix du bien.

C’est là que votre marge de baisse de votre coût d’achat total est la plus importante. Un courtier en immobilier vous permettra de discerner au mieux où faire des économies.

  • Si vous passez par une agence immobilière, pensez à négocier les frais d’agence lors de la négociation du prix de vente, tout en restant prudent.

  • Passer par un notaire plutôt qu’un agent immobilier pour la mise en relation avec des vendeurs peut aussi être source d’économie.

Partagez l'article
avatar
Content Manager

Sur le même sujet