Comment faire une offre d'achat plus basse que le prix de vente ?

Vous avez trouvé la perle rare, mais son prix dépasse votre budget ou vous semble surévalué ? Faire une offre d’achat plus basse que le prix affiché est possible, à condition de justifier votre proposition avec des arguments objectifs (prix du marché, travaux à prévoir, délai de vente) et de rester raisonnable.

Les raisons de vouloir négocier un prix d’achat à la baisse sont nombreuses, et si vous souhaitez faire une offre d’achat plus basse que le prix affiché, vous avez toutes vos chances de réussir, à condition de savoir comment vous y prendre, et de rester raisonnable. Dans cet article, on vous donne nos meilleurs conseils pour faire une offre d’achat plus basse.

Dans quels cas pouvez-vous faire une offre d'achat plus basse ?

Certains indices peuvent vous aider à évaluer si le prix du bien que vous convoitez est au-dessus du prix de marché, et si vous avez de meilleures chances de pouvoir négocier le prix.

Cas 1 : Lorsque le prix du bien est trop élevé par rapport au prix du marché

Au moment de mettre son bien en vente, un vendeur est tenté de lui associer un prix d’achat un peu supérieur au prix de marché, et cela peut être un choix gagnant. Si les acheteurs potentiels se bousculent au portillon, certains seront probablement prêts à proposer de faire une offre au prix, afin d’éliminer la concurrence de ceux qui proposent des offres plus basses.

S’il choisit cette option, le vendeur a donc une marge, en cas de négociation, avant de revenir au prix de marché. S’il ne parvient pas à vendre son bien au prix affiché, il sera probablement prêt à accepter une petite baisse par rapport à ses attentes. Un chiffre à garder en tête : la marge de négociation moyenne se situe autour des 5% en France (baromètre T1 2026). Dans des zones géographiques au marché de l’immobilier peu tendu, vous aurez de meilleures chances de négociation car vous serez en concurrence avec moins d’acheteurs.

C’est donc à vous, en tant qu’acheteur avisé, de faire un état des lieux du marché pour des biens similaires, et de déterminer si le prix vous parait au-dessus du prix de marché. Choisissez des biens qui se situent dans la même zone géographique, ou bien qui ont les mêmes caractéristiques de taille, d’emplacement etc et vérifier si leur prix est dans le même ordre de grandeur ou non.

Cas 2 : Lorsque le bien est en vente depuis un moment

Un bien en vente depuis longtemps est un bon indice de surestimation immobilière. Dans ce cas, si vous souhaitez faire une offre, vous êtes à peu près sûr de ne pas avoir beaucoup de concurrence d’autres acheteurs potentiels, et de pouvoir faire une offre d’achat plus basse. Selon si le vendeur souhaite vendre son bien vite ou non, vous pouvez avoir une marge de négociation plus ou moins importante.

Prêtez aussi attention à l’annonce immobilière, en recherchant d’éventuels signes d’une volonté de vendre rapidement : plus le propriétaire est pressé de vendre, plus il y a de chances qu’il soit prêt à renégocier le prix.

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Cas 3 : Lorsque le bien nécessite de gros travaux

Toujours dans l’annonce immobilière, vous pourrez détecter d’autres indices qui pourront vous aider à négocier. Recherchez tout ce qui peut indiquer des défauts dans le bien. Il y a tout d’abord le diagnostic énergétique : le logement est-il au norme ou bien nécessite-t-il des travaux de mise aux normes ? De quelle importance serait la mise au norme ? Certains sujets de sécurité, la présence d’amiante par exemple, peuvent justifier des travaux lourds absolument nécessaires.

Le logement nécessite-t-il d’autres travaux afin de pouvoir y vivre ? Il peut s’agir de plomberie, de travaux sur la toiture… Ou bien il peut s’agir de tous autres travaux visant à sécuriser le logement ou à améliorer son état.

Si le bien nécessite de tels travaux, c’est l’occasion de demander au vendeur une baisse de prix, à titre de compensation pour les frais de travaux à engager. Si vous le pouvez, faites chiffrer les travaux et utilisez le devis pour négocier une réduction de prix à cette hauteur.

Cas 4 : Si vous vous sentez à l'aise avec le vendeur pour entamer une négociation

Certaines visites se font dans un cadre plus informel que d’autres. Si le vendeur lui-même est présent, vous pouvez tâter le terrain auprès de lui : est-il prêt à baisser le prix ou est-ce un prix ferme ? A-t-il déjà envisagé une marge de baisse de prix qu’il pourrait accepter ? Cela peut vous orienter lorsque vous fixerez votre prix d’achat.

Si c’est un agent immobilier qui est présent, rien ne vous empêche de vous renseigner auprès de lui sur la volonté du propriétaire.

Comment formuler une offre d'achat plus basse ?

Une fois votre choix fait, il est temps de formuler votre offre d’achat. Voici nos conseils sur comment formuler une offre d'achat. Pensez avant tout à rester raisonnable dans votre proposition financière. Une offre d'achat trop basse sera généralement refusée.

Que faut-il ajouter à l'offre d'achat plus basse que le prix ?

Votre offre doit être formulée à l’écrit, idéalement sous forme de courrier recommandé, mais cela peut aussi être un mail, à envoyer au vendeur ou à l’agent immobilier.

Dans cette lettre, indiquez toutes les caractéristiques du bien ainsi que le prix d'achat que vous proposez. Précisez aussi les arguments qui justifient que vous formuliez un prix en-deçà du prix de vente, et si possible, chiffrez-les, avec objectivité. Vous pouvez y joindre les devis de travaux que vous auriez pu demander.

D’autre part, joignez, si vous le pouvez, une attestation de financement : cela rassurera le vendeur sur votre volonté d’aller jusqu’au bout du processus de vente, et sur votre capacité à être financée pour le prix d’achat que vous proposez.

Une fois votre offre acceptée et le compromis ou la promesse de vente signé, vous n’êtes pas engagé de façon irrévocable : depuis la loi Macron de 2015, notaires de France rappellent que l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de 10 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l’avant-contrat (ou de la signature de l’acte chez le notaire). Pendant ce délai, vous pouvez renoncer à l’achat librement, sans avoir à vous justifier et sans subir de pénalité financière.

Faire une offre d'achat plus basse avec Pretto

Grâce à notre générateur, vous avez la possibilité de rédiger gratuitement et en quelques minutes votre offre d’achat. Vous n’aurez plus qu’à la signer et à l’envoyer au vendeur.

Après avoir rempli les informations dans le générateur, vous aurez une première version de votre offre d'achat, à laquelle il faut ajouter les arguments qui vous poussent à faire une offre d’achat plus basse. Pour cela, téléchargez l’offre au format Word, et détaillez vous même, autant que vous le souhaitez, ce qui justifie votre offre.