1. Accueil
  2. Taux de crédit immobilier
  3. Coût d'un crédit immobilier
  4. Comment est déterminé votre taux d'intérêt ?
  1. Accueil
  2. Taux de crédit immobilier
  3. Coût d'un crédit immobilier
  4. Comment est déterminé votre taux d'intérêt ?

Comment est déterminé votre taux d'intérêt ?

avatar
Candide Louniangou
Mis à jour le 21 sept. 2022
Comment est déterminé votre taux d'intérêt ?

Banque Centrale Européenne, politique commerciale de la banque, votre profil... De nombreux facteurs entrent en compte pour calculer votre taux de crédit immobilier. On vous explique comment.

Quand on parle de prêt immobilier, il est impossible de faire l'impasse sur le taux d'intérêt, celui qui vous intéresse tant quand vous vous lancez. Il existe, d'une certaine façon, pour protéger les banques. En effet, le fait de vous prêter de l'argent représente un coût et un risque pour elles. Il est donc nécessaire pour la banque de se rémunérer. Et c'est là qu'intervient le taux d'intérêt, qui représente une part importante du coût de votre crédit.

Il faut savoir que celui-ci est déterminé par plusieurs éléments :

  • la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne,
  • la politique de votre banque,
  • votre profil.

Bout à bout, ces 3 maillons forment la chaîne de votre taux d'intérêt.

Le refinancement auprès de la BCE

Comme vous le savez, c'est la banque qui vous prête dans le cadre de votre crédit immobilier. Mais pour être en mesure de le faire, elles doivent en avoir les capacités. Il existe pour elles trois façons de le faire : l'usage de leurs fonds propres (les dépôts de leurs clients), le marché de prêts interbancaires (prêts entre banques), ou bien auprès de la BCE (pour les banques de la zone euro).

La Banque Centrale Européenne a pour principale mission « le maintien de la stabilité des prix ». Elle fixe ainsi les « taux d’intérêt directeurs de sorte que l’inflation reste à un niveau proche de, mais inférieur à 2 % ». Ces taux directeurs impactent directement les taux d’emprunt des banques en recherche de liquidités. C'est ce qu'on appelle le taux de refinancement. C'est lui qui détermine à combien les banques pourront emprunter.

Concernant les taux directeurs, ils varient en fonction du contexte économique et de l'inflation. Par exemple, dans un contexte de crise, la BCE favorise une politique monétaire accommodante, avec des taux directeurs bas afin de soutenir l’économie. Si le taux directeur remonte, votre banque suivra le mouvement, car cela lui coûtera plus cher d’emprunter.

DateTaux directeurs de la BCE
18 sept 20190 %
16 mars 20160 %
9 déc 20150,05 %
10 sept 20140,05 %

Ce que votre banque décide en interne

Les banques suivent donc la ligne de la BCE, mais prennent aussi des décisions en interne. Par exemple, si elles souhaitent attirer de nouveaux clients, elles miseront une politique de taux bas. En revanche, si elles ont déjà atteint leurs objectifs commerciaux ou qu'elles ont trop de dossiers à traiter, elles appliqueront des taux à la hausse.

En outre, la situation économique du pays impacte les taux. Lors du confinement du printemps 2020, situation totalement inédite pour les banques, les taux moyens sur 20 ans ont atteint 1,31 % en juin, contre 1,14 % en février 2020. Ils ont ensuite amorcé leur baisse lorsque la situation s’est stabilisée.

taux immobilier covid
Pour aller plus loin : Les taux immobiliers du moment
Pour résumer, il y a deux leviers principaux : l’environnement macroéconomique et la stratégie commerciale des banques. Les taux fixés par la BCE et l’environnement de marché donnent l’orientation générale. Les banques tiennent compte de ces éléments pour ajuster, chaque mois ou chaque trimestre, leur grille de taux, en tenant également compte de leurs objectifs commerciaux et des taux des banques concurrentes. Une grille, dans le jargon bancaire, c’est le croisement entre un profil (généralement un niveau de revenu) et une durée d’emprunt.
Hippolyte Prost, chargé des relations bancaires chez Pretto

La présentation de votre profil

Dernier élément, votre profil. Lorsque les banques déterminent leurs grilles, elles se basent généralement sur vos revenus, mais aussi la durée de votre crédit (plus elle est longue, plus le risque est grand pour la banque).

Enfin, à cela s'ajoutent :

  • votre apport, c'est-à-dire les liquidités que vous pouvez mobiliser dans le cadre de votre achat. Les banques demandent au moins 10 %, notamment afin de couvrir les frais liés à votre acquisition (frais de garantie et de notaire),
  • votre situation professionnelle (CDI, CDD, fonctionnaire, entrepreneur...).
Le taux proposé peut être soit fixe ou variable. Dans le 1er cas, il est déterminé à l’octroi de votre prêt et ne changera pas jusqu'à la fin de votre contrat. Dans le cas du taux variable, qui est assez rare en France, il fluctue en fonction de l’Euribor, c’est-à-dire le taux interbancaire du marché monétaire de la zone euro. Vous pouvez signer un taux plus bas qu’un taux fixe, mais il pourrait remonter selon les variations du marché. La plupart du temps, les banques proposent un taux capé dont les mensualités ne peuvent pas dépasser un certain montant. Certaines banques proposent également des taux capés à la baisse pour se protéger en cas de chute de l'indice Euribor. Même si le taux fixe représente une sécurité financière, certains profils ne pouvant pas être financés par un taux fixe peuvent se tourner vers un taux révisable pour espérer obtenir un financement. Il est toujours conseillé de comparer les coûts des différents prêts immobiliers afin de choisir le taux le plus adapté à votre projet.
À retenir
  • Votre taux d’intérêt dépend de trois éléments : la politique monétaire de la BCE, la politique commerciale de la banque et votre profil (revenus, durée d'emprunt, situation professionnelle, apport...).
  • Le taux proposé par la banque n’est que le taux nominal. Il n’inclut pas tous les frais liés à votre achat, notamment celui de l’assurance-emprunteur.