Comment vous assurer que vous achetez au bon prix ?

Un achat immobilier est un projet important. Il est souvent synonyme de nouveau projet de vie et représente une des plus grosses transactions financières de votre existence. C’est pourquoi cet achat doit être bien anticipé et analysé avec rigueur.

Un achat immobilier est un projet important, souvent celui d’une vie entière. Pour être sûr d’acheter au bon prix, on doit vérifier deux choses : que le prix est cohérent avec l’état du marché immobilier, et qu’il reste financièrement compatible avec votre budget et avec votre projet, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement locatif. Ce sont ces deux critères qui définissent un bon prix d’achat.

Voici quelques clés pour vous aider à vous rassurer sur le prix avant de formuler une offre d’achat.

Vérifier que le prix est compatible avec votre budget

Le bon prix est avant tout le prix que vous êtes capable de supporter financièrement. Il est donc impératif d’avoir validé avec votre courtier ou votre banque la somme dont vous disposez pour votre acquisition immobilière. C’est d’ailleurs la première étape de votre projet à réaliser, afin de pouvoir orienter vos recherches correctement.

Consulter les ventes DVF

Une des premières sources d’informations qu’on peut consulter est la base de données Demandes de Valeurs Foncières (DVF). Cette base de données contient toutes les ventes immobilières réalisées en France.

En effet, le Décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018 impose à la Direction Générale des Finances Publiques de publier le détail des ventes immobilières pour apporter de la transparence sur le marché immobilier.

Concrètement, cette base de données contient les informations suivantes pour chaque vente immobilière :

• date de la vente
• montant de la vente
• adresse postale de la vente
• informations sur le bien : maison ou appartement, nombre de pièces et surface

Quelques autres informations peuvent être renseignées en complément, telle que la présence ou non d’une dépendance, la nature des sols s’il y a un terrain...

Il manque des informations importantes qui peuvent avoir un impact sur le prix de la vente. Par exemple, il n’est pas mentionné l’état du bien, l’étage auquel il se situe si c’est un appartement ou l’éventuelle présence d’une piscine.

C’est pourquoi les informations présentées dans cette base sont à analyser en connaissance de cause.

Il est préférable si vous le pouvez d’analyser des biens que vous connaissez, afin de pouvoir prendre en compte les prestations offertes. En effet, des informations comme l’état du bien par exemple peuvent avoir un impact sur le prix de vente.

Quoi qu’il en soit, cette base en open data est une mine d’informations qui vous donnera une réelle idée des prix au m² pratiqués dans le secteur géographique que vous convoitez.

Comparer avec des ventes récentes de biens similaires

Au-delà de la base DVF, les notaires disposent de leurs propres bases de données de transactions immobilières, alimentées par les actes notariés depuis 1994 : Perval pour la province et BIEN pour l’Île-de-France, selon les Notaires de France. Elles permettent d’affiner la comparaison en croisant plusieurs ventes de biens similaires (même secteur, surface comparable, état proche) plutôt que de s’appuyer sur une seule transaction.

Le service Patrim, accessible depuis l’espace particulier du site impots.gouv.fr, donne lui aussi accès aux prix de vente de biens comparables enregistrés par les notaires : une autre façon de recouper vos propres recherches menées sur la base DVF.

Pour affiner encore cette analyse, on peut aussi solliciter l’avis d’un agent immobilier local : sa connaissance du quartier lui permet de pondérer des écarts que les bases de données ne capturent pas, comme l’état réel du bien ou son exposition. Cette contre-estimation vient compléter, et non remplacer, les recherches menées sur DVF, Perval/BIEN ou Patrim.

Estimer la valeur du bien immobilier en ligne

Un autre moyen de se rassurer sur le prix d’un bien : on peut réaliser une estimation en ligne. L’avantage, c’est que cela permet d’avoir une estimation personnalisée par rapport aux caractéristiques du bien.

De nombreux sites proposent d’estimer la valeur d’un bien immobilier. Il est conseillé d’en réaliser plusieurs différentes afin de croiser les informations et de se faire une idée plus précise.

Pour obtenir l’estimation la plus fiable possible, il est nécessaire de répondre au maximum aux questions qui sont posées sur les caractéristiques du bien. Il faut donc veiller à collecter toutes les informations dont vous aurez besoin, comme l’année de construction du bâtiment ou la note de DPE.

En vous basant sur plusieurs estimations, vous devriez avoir une idée de la valeur du bien que vous envisagez d’acheter. Il faut tout de même garder à l’esprit que ce type d’estimation n’est pas aussi fiable qu’une estimation réalisée par un professionnel qui aura visité le bien. Mais cela devrait pouvoir vous donner l’ordre de grandeur dont vous avez besoin.

S’assurer que le prix est compatible avec votre projet

Il faut également s’assurer que le prix du logement est compatible avec votre projet.

En effet, si vous achetez une résidence principale, il faudra s’assurer que le prix est cohérent par rapport au marché pour ne pas surpayer votre bien, ce qui pourrait vous pénaliser en cas d’éventuelle revente future.

Si vous achetez pour réaliser un investissement locatif, l’important sera surtout de vous assurer que le montant de l’acquisition vous permet d’atteindre vos objectifs de rentabilité. Ce sera cet indicateur qui déterminera le prix maximum que vous pourriez être prêt à payer pour un logement.

Acheter au bon prix, c’est donc réunir ces deux exigences : un prix cohérent avec l’état du marché, que les services en ligne et les bases de données vous aident à objectiver, et un prix compatible avec votre propre projet, qu’il s’agisse d’y vivre ou d’y investir. Les deux critères se recoupent rarement par hasard : un bien correctement valorisé par le marché a aussi plus de chances de rester financièrement soutenable, que ce soit pour votre budget ou pour la rentabilité visée.