Comment et pourquoi faire une estimation immobilière ?

L’estimation immobilière consiste à évaluer la valeur d’un bien en tenant compte de critères comme le type de logement, sa superficie, son état ou son emplacement. Elle est réalisée gratuitement par un agent immobilier ou par vous-même en ligne, ou moyennant des frais par un notaire (entre 200 et 500 euros) ou un expert immobilier (entre 250 et 2 000 euros). Une estimation juste permet de fixer le bon prix et d’accélérer la vente, alors qu’une surestimation ou une sous-estimation risque de compliquer la transaction.

L’estimation immobilière de votre bien est la première démarche à faire. Une bonne estimation permet de fixer un prix juste, augmentant les chances d’attirer des acheteurs potentiels rapidement. Mais comment estimer un bien immobilier ? Quels sont les critères entrant en considération ? Qui peut estimer un bien immobilier ? Combien coûte une estimation immobilière ?

Pretto vous donne ses conseils pour estimer votre bien immobilier et réussir à le vendre rapidement et au juste prix.

Pourquoi estimer le prix d’un bien immobilier ?

L’estimation immobilière est la première étape à réaliser lors d’une transaction qui peut s’avérer assez longue : selon le réseau Laforêt, le délai de vente moyen s’établit à 101 jours au niveau national, contre 84 jours à Paris, 99 jours en Île-de-France et 103 jours dans les régions. Si vous surestimez le prix de votre logement, vous aurez des difficultés pour le vendre et vous serez sans doute obligé de revoir votre prix à la baisse. À l’inverse, vous avez tout à perdre en le sous-estimant. Estimer un bien immobilier par un professionnel est gratuit : pourquoi vous passer du point de vue d’un expert ?

Une vente immobilière induit le plus souvent un autre projet immobilier. Vous avez trouvé le vôtre et son financement ? Le simulateur de Pretto permet d’interroger l’ensemble de nos partenaires bancaires et d’obtenir la meilleure offre de prêt. Dès la vente de votre logement actuel, utilisez les outils de simulation mis en place par Pretto.*

Depuis le 1ᵉʳ avril 2023, les propriétaires de biens avec un DPE (diagnostic de performance énergétique) F ou G doivent conduire un audit énergétique. Cette mesure progressive concerne les propriétaires d’une maison individuelle ou d’un immeuble comportant plusieurs logements classés F ou G (pour le moment).

L’audit énergétique s’inscrit dans une démarche de suivi de rénovation énergétique et environnementale, que ce soit pour les propriétaires ou pour les futurs acquéreurs, il permet d’estimer le montant des travaux nécessaires à l’amélioration du confort thermique et de la qualité de l’air du bien. Ces coûts seront, in fine, à la charge du propriétaire ou futur acquéreur en cas de vente du logement.

Cet audit vous permet donc d’anticiper ces rénovations (obligatoires) mais aussi de mettre en valeur votre bien si votre DPE est bon et ne nécessite pas de rénovations.

Dans le cas de travaux trop importants ou que vous ne souhaitez pas réaliser, il est conseillé de faire réaliser des devis par une entreprise. L’acheteur potentiel pourra alors se servir du montant des travaux pour négocier le prix de vente ou même simuler son prêt avec la banque. Avec des devis entre les mains, vous saurez quoi lui répondre pendant la négociation.

Comment estimer la valeur de mon bien immobilier ?

Les critères pris en compte pour estimer un bien immobilier

Il est très important de connaître les critères retenus pour une estimation immobilière. Les voici :

• le type de bien immobilier : appartement ou maison ;
• sa superficie et la surface habitable ;
• l’état d’ensemble : bien neuf ou ancien, nécessitant des travaux de rénovation ou non, le système de chauffage ;
• le nombre de pièces : la présence de plusieurs chambres, salle de bains et toilettes est un plus. Vous devez le préciser pour mettre votre logement en valeur. Certains acheteurs ont des besoins précis et exigent un nombre de chambres minimum. Vous gagnerez du temps sur la suite de la vente en décrivant scrupuleusement votre habitation et éviterez les visites infructueuses ;
• le nombre d’étages ;
• la présence d’un garage ou d’une piscine ;
• s’il s’agit d’un appartement, son emplacement dans l’immeuble : un appartement en RDC vaut moins cher qu’un appartement identique situé en étage. De même, la présence d’un gardien ou d’une conciergerie peut être un argument de plus pour mettre en valeur votre bien dans l’estimation immobilière ;
• les espaces extérieurs : les logements possédant un espace extérieur ou un balcon ont pris de la valeur. La superficie de ces espaces est également importante dans l’estimation immobilière ; la zone géographique. L’estimation immobilière de votre bien sera différente d’une région à une autre, d’un centre-ville à la campagne.

D’autres aspects de l’estimation immobilière sont moins connus :

• le nombre d’acheteurs cherchant un bien immobilier dans votre zone géographique : plus il y aura d’acheteurs potentiels, plus votre logement sera demandé et vendu à un meilleur prix : le jeu de l’offre et de la demande ;
• la situation précise de votre logement : dans une même ville, pour des biens immobiliers identiques, l’estimation immobilière peut varier d’un quartier à un autre.
• l’accessibilité (facilement accessible en voiture, présence proche d’une gare) et les transports en commun ;
• la proximité d’établissements scolaires ;
• la présence de commerce de proximité et de services publics ;
• la densité de professionnels de santé ;
• l’exposition : un logement exposé plein sud aura une estimation immobilière supérieure à une habitation orientée plein nord ; une belle vue sur un monument ou un panorama (mer, montagne…) aussi ;
• l’avenir de la zone géographique où est situé votre appartement ou votre maison : projet d’infrastructures, futur bassin d’emplois, nouvelle liaison de train ou de métro peuvent faire augmenter l’estimation…
• la performance énergétique de votre logement : avec la création du DPE (diagnostic de performance énergétique) inclus dans le DDT (dossier de diagnostic technique), il est désormais obligatoire de réaliser un DPE pour toute transaction immobilière. Avec l’augmentation des prix de l’énergie, la performance énergétique est devenue un critère prépondérant pour les acheteurs.

Qui peut réaliser une estimation immobilière ?

Différents professionnels peuvent réaliser une estimation, chacun apportant son expertise et ses outils spécifiques pour évaluer le juste prix.

Estimez votre bien immobilier en ligne

Vous pouvez l’estimer vous-même en comparant des biens immobiliers identiques au vôtre via des recherches sur Internet. Toutefois, cette estimation immobilière peut s’avérer hasardeuse. Il est compliqué, voire impossible, de trouver exactement un bien immobilier identique (même superficie, même nombre de pièces, même état général, même localisation…).

De plus, sur des sites comme Leboncoin, vous trouverez des annonces passées par des particuliers qui n’ont pas forcément la bonne estimation immobilière, ou par des professionnels qui pratiquent des commissions dont vous ne connaissez pas le montant exact. Vous trouverez également des sites proposant une estimation immobilière au m² mais vous n’obtiendrez qu’une fourchette de prix ne prenant pas en compte les caractéristiques de votre logement. Pour affiner votre comparaison, vous pouvez consulter le service gratuit Demande de valeurs foncières (DVF), qui recense les prix de vente réels de biens comparables au vôtre à partir des actes notariés.

Faites estimer votre bien par un agent immobilier

La solution pour obtenir une estimation immobilière de votre bien reste de vous adresser à une agence immobilière. Et cette estimation est gratuite ! Une agence immobilière ne peut pas vous facturer une estimation immobilière si vous ne lui confiez pas de mandat exclusif de vente (loi Hoguet). Ce mandat exclusif de vente, encadré par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, engage le vendeur avec une seule agence pendant une durée généralement fixée à 3 mois minimum, sans possibilité de vendre par lui-même ou de confier le bien à une autre agence pendant cette période. Vous pouvez donc bénéficier de l’expertise d’un professionnel de l’immobilier gratuitement !

C’est un véritable coup de pouce pour estimer un bien immobilier. L’avantage d’une agence immobilière, c’est qu’elle connaît l’état du marché : si votre bien est recherché ou non. Elle sait percevoir les points forts et les points faibles de votre logement. Elle vous donne des conseils pour mettre votre bien en valeur et quels sont les défauts qui peuvent être gommés à moindres frais.

L’estimation immobilière dépend de l’état du marché. L’estimation de votre bien immobilier a donc une date de péremption : si le marché de l’immobilier baisse, le prix de votre bien diminue mécaniquement.

Faites estimer votre bien par un notaire

Vous pouvez également vous adresser à votre notaire pour estimer votre bien immobilier. Dans le cadre de sa profession, il voit régulièrement des actes de vente et sait précisément ce que vaut votre logement.

Faites estimer votre bien par un expert immobilier

Enfin, les experts immobiliers sont spécialisés dans les évaluations détaillées, généralement requises pour des situations comme un prêt hypothécaire ou un litige. Leur analyse est complète et approfondie, mais peut s’avérer coûteuse. C’est une option à envisager pour une évaluation de haute précision.

Combien coûte l’estimation immobilière ?

Le prix d’une estimation immobilière varie en fonction du professionnel et de la méthode choisie. Examinons les différentes options possibles pour ajuster ce choix à vos besoins et à votre budget.

En ligne

Les estimations en ligne sont généralement gratuites et fournissent une première fourchette de prix. Toutefois, ces estimations restent indicatives et sont souvent moins précises, car elles ne prennent pas en compte les caractéristiques spécifiques de chaque bien (état, vue, orientation, etc.).

Par un agent immobilier

La plupart des agents immobiliers proposent des estimations gratuites, car cela leur permet de se positionner pour un éventuel mandat de vente. Cependant, la gratuité peut varier selon les agences et les régions ; dans certaines zones où le marché est très tendu, quelques agences peuvent demander des frais pour une estimation sans mandat de vente.

Par un notaire

L’estimation par un notaire peut effectivement être gratuite si elle est réalisée dans le cadre d’une transaction déjà engagée, où elle est incluse dans les frais notariaux. En dehors de cela, une estimation par un notaire est souvent payante et coûte généralement entre 200 et 500 euros, en fonction de la complexité et de la localisation du bien. C’est une option prisée pour des situations nécessitant une estimation légale (successions, donations, partages, etc.).

Par un expert immobilier

Les estimations réalisées par un expert immobilier sont bien payantes et leur coût dépend de plusieurs facteurs : la taille et la complexité de l’évaluation. Les tarifs varient entre 250 et 2 000 euros en moyenne, mais cela peut être plus élevé pour des biens atypiques ou de très grande valeur immobilière. Ce type d’estimation est recommandé pour les besoins spécifiques comme les litiges, les évaluations fiscales ou les hypothèques.

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Quels sont les risques d’une mauvaise estimation immobilière de la part du notaire ?

Une estimation inexacte par un notaire peut avoir des répercussions financières importantes, particulièrement si le bien est sous-évalué. Une estimation trop basse risque de réduire vos gains lors de la vente, tandis qu’une surestimation pourrait freiner l’intérêt des acheteurs et allonger les délais de vente. Bien que le notaire soit un professionnel des transactions, il peut ne pas être informé en temps réel des dynamiques locales du marché. Pour éviter ces écueils, il est souvent recommandé de croiser plusieurs avis (par exemple, en faisant également appel à un agent immobilier).